106,330,000원
수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 건물의 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 건물에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 있습니다. 따라서 605호의 구체적인 공부상 용도와 실제 이용상태는 구분해 확인해야 합니다.
등기부상 소유자는 정기만입니다. 경매는 동수원신용협동조합이 신청했고, 청구금액은 5,029,394,029원입니다. 말소기준권리로 제시된 근저당권의 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 공동담보가 설정된 권리입니다. 채권최고액과 경매 청구금액은 서로 다른 개념이므로 동일한 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
이 물건에서 중요한 것은 단순히 근저당권이 많다는 사실이 아닙니다. 605호에 실제로 적용되는 권리와, 다른 호실에 속한 임대차관계를 정확하게 구분하는 것입니다. 또한 명세서의 토지 별도등기 기재가 실제 취득 범위에 어떤 영향을 주는지도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 6층 605호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼합 건물 · 605호 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 별도 확인사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸 대상, 별도등기는 확인 대상
말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원, 근저당권자는 동수원신용협동조합입니다. 이후 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로 근저당권 이전이 등기되었으며, 동수원신용협동조합과 주식회사예당개발에 대한 근질권·질권 설정도 존재합니다.
말소기준 근저당권과 이에 종속되는 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 정리되는 구조입니다. 다만 등기부에는 기존 을구 1번 근저당권의 말소 표시와 그 권리에 관한 후속 이전·근질권 기재도 함께 존재합니다. 각 등기의 현재 효력 및 실제 말소 대상은 등기부 원본과 매각조건으로 최종 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 605호 박용우, 보증금 120,000,000원
본건 605호에 직접 대응하는 임차권등기자는 박용우입니다. 다른 호실에도 다수의 임차인과 점유자가 확인되지만, 그들의 임차보증금을 605호의 인수금액이나 배당채권에 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
박용우 전유부분 전부 · 605호 |
전입 2024.07.19 확정 2024.06.10 점유개시 2024.07.19 |
120,000,000원 |
대항력 없음
우선변제순위 후순위 매각 소멸 승계 해당 없음 |
| 임차인 | 박용우 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.06.04 |
| 보증금 | 120,000,000원 |
| 주민등록일 | 2024.07.19 |
| 점유개시일 | 2024.07.19 |
| 확정일자 | 2024.06.10 |
| 배당요구일 | 2024.12.09 |
| 임차권등기일 | 2025.01.06 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 주택임차권 · 전유부분 전부 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자 존재 · 선순위 근저당권보다 후순위 · 실제 배당 여부는 배당순위와 배당재원에 따라 결정 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 매수인 인수 | 0원 추정 |
임차권자인 박용우의 보증금 120,000,000원은 현재 최저매각가 106,330,000원보다 큽니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 매수인이 차액을 인수하는 것은 아닙니다.
핵심은 대항력의 선후관계입니다. 박용우의 전입일은 2024.07.19로, 말소기준권리 설정일인 2021.01.21보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력을 갖춘 인수형 임차권이 아니며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 확정일자도 선순위 근저당권 이후이므로, 해당 근저당권보다 우선하는 배당권으로 해석할 수 없습니다.
605호 이외의 다른 호실에도 임차인이 다수 확인됩니다. 예를 들어 604호 윤수영, 606호 이유성 등은 별도의 호실에 대응하므로 본건 605호의 실제 임차인 수나 인수보증금에 포함하지 않습니다. 605호의 점유 현황은 임차권등기 이후 변경되었을 가능성까지 고려하여 현황조사와 현장 확인으로 최종 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,288,620원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 106,330,000원 |
현재 최저가 기준 예상배당은 집행비용 2,288,620원을 먼저 차감하고, 나머지 104,041,380원을 근저당권 채권에 배당하는 구조입니다. 근저당권의 계산상 미배당액은 3,915,958,620원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.
이 미배당액은 채권자에게 남는 미회수액이지, 매수인이 인수할 채무를 뜻하지 않습니다. 또한 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치이므로 실제 확정 채권액과는 다를 수 있습니다.
예상배당은 집행비용 및 채권최고액 기준의 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 배당요구 채권액 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 순위는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로 필요
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 3,915,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 3,947,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 3,969,236,131원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 가정가격은 각각 74,431,000원, 52,101,700원으로 낮아집니다. 권리관계가 동일하게 유지된다면 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 추가 유찰은 확정된 일정이 아니라 가정이며, 더 낮은 최저매각가가 반드시 더 유리한 투자수익률을 뜻하지도 않습니다. 실제 거래시세와 취득 후 처분 가능가격이 확인되지 않았기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물로, 기본적인 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 존재합니다. 605호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 토지면적은 496.6㎡이며, 이는 개별 605호의 전용면적이 아닌 부지 면적입니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제이프라디움 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타나지만, 낙찰률 및 직접 비교 가능한 거래가격에 대한 근거가 부족합니다. 매각 가능성과 실제 거래시세를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 토지 등기사항전부증명서에서 별도등기의 권리자·순위·금액·효력을 확인하고, 매각으로 소멸하는지 여부를 검토해야 합니다.
- 605호 개별 용도 확인. 건축물대장·집합건물 등기부·감정평가서의 호별 표시를 대조해 실제 용도, 전유면적 및 대지권 범위를 확인해야 합니다.
- 박용우 임차권등기 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2024.07.19, 확정일자 2024.06.10 및 배당요구 2024.12.09를 원본과 대조해야 합니다. 매각 후 임차권등기 말소와 점유 정리 절차도 확인 대상입니다.
- 다른 호실과 구분. 건물 내 다른 임차인의 보증금이나 배당요구를 605호의 매수인 인수금액에 혼합하지 않아야 합니다.
- 근저당권 관련 등기 확인. 을구 1번의 말소 상태, 을구 2번의 이전 및 근질권·질권 설정 관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록과 임대의무 관련 사항이 본건 매수인에게 어떤 영향을 미치는지 관계 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 면적 호실의 최근 실거래 및 실제 매물 호가를 조사해야 합니다. 현재 최저가가 시세보다 낮다는 결론은 아직 낼 수 없습니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 승계 가능 범위 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 가격표보다 먼저 확인해야 할 것”
수원지방법원 2024타경97910은 감정가 217,000,000원에서 최저가 106,330,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 가격만 보면 할인 폭이 큽니다.
권리분석에서는 긍정적인 부분도 있습니다. 605호 임차인 박용우의 보증금은 120,000,000원이지만, 임차인의 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력 있는 인수형 임차권이 아닙니다. 현재 확인된 권리관계와 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순히 권리가 깨끗하고 저렴한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 토지 별도등기가 명시되어 있고, 민간임대주택등기와 근저당권 이전·질권 설정 등 확인할 권리가 남아 있습니다. 게다가 개별 호실의 실제 용도와 직접 비교 가능한 최근 거래가격이 충분히 확인되지 않아 실질적인 가격 경쟁력도 미확정입니다.
권리 인수는 0원으로 추정되지만, 취득 안전성과 가격 메리트는 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하기보다 토지 등기와 개별 호실의 이용상태, 실제 시세를 먼저 검증해야 하는 조건부 검토 물건으로 판단합니다.
