수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 제이프라디움 6층 608호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재하는 구조입니다. 608호에는 주택임차권등기가 존재하므로 실제 전유부분의 공부상 용도와 이용상태를 구분해서 확인해야 합니다.
이 사건의 말소기준은 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 그러나 등기부에 남아 있는 민간임대주택 관련 사항과 토지 별도등기의 구체적 효과는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 6층 608호 (권선동 1011-16) |
| 사건상 물건종류 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 608호 개별 용도 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,330,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 사건 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 경매신청 채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 임차권등기 | 박정찬 · 보증금 130,000,000원 · 후순위 |
| 토지 관련 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 토지 별도등기를 확인해야 한다
권리관계의 중심은 2021.01.21 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 기재되어 있으나 등기상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 을구 2번 근저당권은 채권최고액 4,020,000,000원으로, 이 사건에서 말소기준권리로 지정된 권리입니다.
이후 2025.06.16에 근저당권이전과 근저당권부채권에 대한 근질권·질권설정이 기재되어 있습니다. 근저당권 이전과 그 피담보채권에 설정된 권리는 원래의 근저당권 및 공동담보관계와 연결해 살펴봐야 합니다. 특히 이미 말소된 것으로 표시된 을구 1번 권리에 이후 이전·근질권 기재가 연결되어 있다는 점은 최신 등기부에서 말소 범위와 권리 연속성을 재확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 608호 박정찬, 대항력 없는 후순위
이 물건의 608호 전유부분에 직접 연결되는 임차권자는 박정찬 1명입니다. 다른 호실의 임차인과 보증금은 608호 매수인의 인수액 계산에 합산하지 않습니다. 박정찬은 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 접수했습니다.
| 임차권자 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
|
박정찬 608호 전유부분 전부 임차권등기 |
전입 2023.02.21 확정 2023.01.13 점유개시 2023.02.18 임차권등기 2025.02.07 |
130,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
있음 2025.01.24 |
우선변제 후순위란 확정일자와 임차권등기가 존재하지만 말소기준 근저당권보다 앞서지 않는다는 의미입니다. 실제 배당은 배당순위·배당요구·선순위채권·관련 법정 우선권에 따라 달라집니다.
다만 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 실제 점유자의 인도가 완료되는 것은 별개입니다. 현재 점유상태, 임차인의 퇴거 여부, 인도명령 가능성 및 별도 권리관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 217,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 감정가 기준으로는 절반 이하까지 내려왔지만, 가격의 적정성을 판단하려면 실제 같은 용도·면적·위치의 거래가격이 필요합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 217,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 49% | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 34.3% | 추가 유찰 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 24.01% | 추가 유찰 시나리오 |
현재 가격을 감정가와 비교하면 낮아 보이지만, 동일 조건의 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상황에서는 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물은 개별 호실의 용도, 면적, 임대수요와 금융조건에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 동수원신용협동조합의 근저당권 채권에 배당하는 추정입니다. 실제 채권액과 공동담보 배당, 세금 및 임차인의 법정 우선권에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,288,620원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 3,915,958,620원 |
채권최고액 4,020,000,000원을 기준으로 한 가정 배당표입니다. 이는 확정된 실제 채권잔액이나 해당 호실만의 채무액을 뜻하지 않습니다. 공동담보 관계 및 배당순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 3,915,958,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 3,947,308,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 3,969,236,131원 | 0원 |
경매가 더 유찰될수록 배당재원은 줄고 채권최고액 기준 미배당액은 커지는 구조입니다. 그러나 말소되는 근저당권의 미배당 채무를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 실질취득금액은 낙찰가와 별도 인수 부담을 합쳐 판단해야 하며, 현재 명시된 권리를 기준으로는 별도 인수액이 0원으로 추정됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층으로 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기, 주차장설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 사건상 용도인 근린시설과 608호의 실제 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 지구단위계획구역(시청지구), 방화지구, 시가지경관지구 등의 지정이 있습니다. 토지면적은 496.6㎡, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
- 건물 관리. 위반건축물 사항은 보고되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매각가의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 실제 호실 용도와 임대수요, 대출 가능성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 핵심 리스크 — 권리 소멸과 별개로 확인할 문제
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지 등기사항전부증명서와 집합건물 대지권 표시, 별도등기의 말소 가능성 및 매수인에게 남을 권리를 대조하세요.
- 608호 공부상 용도 확인. 건축물대장과 집합건물 등기부를 통해 해당 호실의 용도·면적·대지권 비율을 확인하세요.
- 임차권과 점유상태 확인. 박정찬의 임차권등기, 배당요구, 실제 점유 여부 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 확인. 임대등록 상태, 임대의무기간, 경매취득 시 적용되는 의무를 확인하세요.
- 공동담보 및 채권관계 확인. 을구 1·2번 근저당과 2025.06.16 이전·질권 관련 등기의 현재 효력 및 배당관계를 대조하세요.
- 실거래 시세 조사. 동일한 공부상 용도와 면적대의 최근 실거래, 현재 매물, 임대료 및 공실률을 비교해 실제 취득가의 경쟁력을 확인하세요.
- 대출 및 취득비용 점검. 근린시설·도시형생활주택·오피스텔 구분에 따라 금융조건과 취득비용이 달라질 수 있으므로 해당 호실의 실제 용도를 기준으로 확인하세요.
- 체납관리비·명도비 확인. 관리사무소에서 체납관리비를 조회하고 실제 점유자와 인도 절차를 점검하세요.
- 매각기일과 서류 갱신 확인. 2026.11.16 매각기일 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 기일 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 남는 권리와 실제 시세
이 사건에서 가장 먼저 구분할 것은 임차보증금과 매수인 인수액은 다르다는 점입니다. 박정찬의 보증금은 130,000,000원이지만, 임차권이 말소기준권리보다 후순위여서 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 106,330,000원으로 계산됩니다.
그러나 토지 별도등기가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 혼합용도에 따른 추가 검토도 남아 있습니다. 감정가 217,000,000원 대비 최저가 106,330,000원이라는 가격 하락만으로 투자수익을 보장할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세와 법률상 잔존 부담을 확인해야 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
결론은 권리 일부 긍정, 가격 판단 보류입니다. 후순위 임차권의 인수 가능성은 낮게 분석되지만, 토지 별도등기와 개별 호실 용도 확인이 완료되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 검토형 물건입니다.
