수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30의 5층 504호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물 내부에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 또한 504호에는 주거 목적의 임차권등기가 존재합니다. 따라서 일반 아파트처럼 접근하거나 건물 전체의 용도를 해당 호실의 법적 용도로 단정해서는 안 됩니다.
가장 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 105,840,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 가격이 실제 거래 시세에 비해 얼마나 낮은지는 별개의 문제입니다. 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 같지 않습니다. 권리관계에서도 504호의 후순위 임차권, 거액의 공동담보 근저당, 토지 별도등기와 민간임대주택등기를 구분해 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 5층 504호 |
| 물건종류 | 근린시설(사건 분류) · 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 504호 임차권 | 이지은 · 임차보증금 130,000,000원 · 후순위 |
| 토지 관련 | 토지 별도등기 있음 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권과 별도등기의 구분
이 사건의 말소기준은 2021.01.21. 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합의 채권최고액은 4,020,000,000원이며 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이는 개별 504호에 대해 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 기준권리 이후의 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 504호에 집중해야 한다
현황조사에는 여러 호실의 점유자와 임차인이 나타나지만, 경매 대상은 5층 504호입니다. 다른 호실의 보증금을 504호의 인수금액으로 합산하거나 다른 호실의 점유자를 504호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 이 사건 504호에 직접 해당하는 임차권자는 이지은 1명입니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이지은 504호 전유부분 전부 임차권등기 |
전입·점유 2023.02.20 확정 2023.01.26 계약 2023.01.25 |
130,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확정
승계 없음 배당요구 있음 · 2024.12.09 |
이지은의 확정일자는 2023.01.26., 전입신고 및 점유개시일은 2023.02.20.입니다. 모두 말소기준권리인 2021.01.21.보다 늦습니다. 따라서 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차권으로 판단되며, 2024.12.11. 설정된 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이지은의 배당요구는 확인되지만, 후순위라는 사실만으로 우선변제권 행사나 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다. 확정일자에 따른 배당순위, 배당요구의 적법성, 배당재원의 범위는 실제 배당절차에 따릅니다. 특히 해당 근저당 채권액이 매각대금보다 훨씬 크므로 후순위 임차인이 보증금을 회수하지 못할 가능성도 고려해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 시세의 49%는 아니다
최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되었고, 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 216,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 105,840,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 동일 건물 평균 유찰 | 2.0회 |
| 명시 인수액 | 0원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 105,840,000원 (인수액 0원 가정, 부대비용 제외) |
| 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
제이프라디움은 2021.01.14. 준공된 건물로, 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 부동산 가격을 비교할 때에는 해당 호실의 공부상 용도와 면적이 일치하는 거래 사례를 사용해야 합니다. 특히 504호를 일반 아파트 실거래 평균과 바로 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,281,760원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 103,558,240원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 집행비용 2,281,760원을 제외한 103,558,240원이 근저당권 관련 배당으로 배분되며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등은 반영되지 않은 추정치입니다. 실제 권리이전 관계 및 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
채권최고액 4,020,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 3,916,441,760원입니다. 다만 이 금액은 공동담보와 관련된 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당 수치이며, 실제 확정채무액이나 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 매수인에게 명시된 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 3,916,441,760원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 3,947,645,584원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 3,969,471,909원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물로, 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용 형태. 감정평가상 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용 중입니다. 504호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용 상태를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 및 비행안전제6구역(전술) 등의 지정 사항이 있습니다.
- 도로·토지. 부지는 평탄하며 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 496.6㎡, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 내용으로 504호의 개별 대지지분 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거시설과 오피스텔이 혼재한 복합건물로, 동일한 용도·규모의 실거래를 확인해야 실제 매도 가능가격을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 별도등기의 구체적인 권리자와 권리 내용, 매각 이후의 처리 관계를 토지등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04. 등기된 민간임대주택의 등록 현황, 임대의무기간, 매각 후 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
- 504호 임차권 확인. 이지은의 전입 2023.02.20., 확정 2023.01.26., 임차권등기 2024.12.11.을 말소기준권리 2021.01.21.과 대조하고, 점유 현황을 확인해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 동일 건물의 다른 점유자와 보증금은 504호 매수인의 인수액으로 합산하지 않습니다. 실제 점유·호실 구획이 공부와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 채권이전 및 질권 확인. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발 사이의 근저당권부 채권 및 질권 관계를 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 504호와 용도·면적이 일치하는 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰가격의 적정성을 판단해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 명도 및 관리비. 후순위 임차권이 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 인도 협의와 절차가 필요할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.16. 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부 및 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득 조건
이 사건의 핵심은 가격이 많이 내려왔다는 사실과 실제로 저렴한 물건이라는 판단을 분리하는 것입니다.
504호 임차권자 이지은의 보증금은 130,000,000원이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 명세서상 매수인이 인수하는 권리도 없으므로 임차보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 현 최저가 기준의 실질취득은 인수액을 더하지 않은 105,840,000원이며, 실제 지출액은 부대비용 등에 따라 달라집니다.
하지만 토지 별도등기와 민간임대주택등기가 존재하고, 개별 호실의 정확한 법적 용도 및 시장가격에 대한 추가 확인이 필요합니다. 2회 유찰로 감정가의 49%가 되었어도 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 후순위 임차권은 정리되는 구조지만, 별도등기·용도·시세 확인 전에는 입찰 매력을 확정하기 어렵습니다.
결론은 ‘임차권 인수 부담은 낮지만, 가격과 특수등기는 검증 필요’입니다. 등기와 매각조건의 불확실성을 해소하고 동일 용도 실거래를 확인한 뒤에야 입찰 적정가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
