수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 제이프라디움 4층 407호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 정기만, 신청채권자는 동수원신용협동조합입니다. 감정가는 218,000,000원이었지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 106,820,000원입니다.
숫자만 보면 감정가의 절반 수준입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 아파트 경매처럼 접근하기 어렵습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가서에는 같은 건물에 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 임차권등기가 있으며, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이라는 문구도 등장합니다.
따라서 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 407호에 어떤 권리가 존재하는지, 매각으로 무엇이 소멸하는지, 토지 별도등기에 별도의 부담이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 권선로669번길 30, 4층 407호 |
| 건물명 | 제이프라디움 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
| 특기사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 나중
이 사건의 말소기준은 2021.01.21. 설정된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액은 개별 407호의 거래가치나 확정된 실제 채무액이 아니라 공동담보 근저당권의 채권최고액입니다.
407호에 등기된 임차권자 허기환은 2023.02.20. 주민등록, 2023.01.18. 확정일자, 2024.09.11. 임차권등기 내역이 있습니다. 임대차계약일과 확정일자가 근저당 설정 이후이고, 주민등록·점유개시도 근저당보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리 순서상 선순위 대항력 임차인으로 보기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 407호 허기환, 보증금 100,000,000원
본건 407호에 관한 임차권등기자는 허기환 1명입니다. 다른 호실에서 확인되는 임차인들의 보증금은 407호의 매수인 인수액이나 개별 호실 배당에 임의로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 허기환 407호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2023.02.20 확정 2023.01.18 점유개시 2023.02.19 |
100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 순위 후순위 승계 아님 |
| 임차권자 | 허기환 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.01.18 |
| 점유개시일 | 2023.02.19 |
| 주민등록일 | 2023.02.20 |
| 확정일자 | 2023.01.18 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 등기상 차임 | 250,000원 |
| 임차권등기 | 2024.09.11 · 을구 3번 |
| 배당요구 신고 | 있음 · 2024.09.11 |
| 말소기준 대비 | 후순위 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
허기환은 확정일자를 갖고 있으므로 확정일자 자체가 없다고 볼 수는 없습니다. 그러나 확정일자가 존재한다는 사실과 선순위 배당권을 갖는다는 것은 다릅니다. 해당 확정일자와 전입신고는 모두 2021.01.21. 근저당보다 늦습니다. 배당요구 신고도 확인되지만, 실제 배당 여부와 금액은 배당순위 및 절차에 따라 결정됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 실거래 시세는 별개
현재 최저매각가는 106,820,000원으로 감정가 218,000,000원의 49%입니다. 유찰이 두 차례 진행된 결과입니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 218,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 | 106,820,000원 | 49% | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
제이프라디움은 2021.01.14. 사용승인된 건물이며, 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건은 두 차례 유찰된 상태로 이 수치에 도달했습니다.
다만 이 물건에 대응되는 신뢰할 만한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 106,820,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 아직 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 실거래 시세 대비 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,295,480원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 104,524,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 3,915,475,480원 |
집행비용은 추정액이며, 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 단순 모형입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당, 선순위 조세, 최우선변제와 배당순위의 변동을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 미배당액은 채권자의 미회수 추정액으로, 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
현재 회차에서 매각대금 106,820,000원 중 집행비용으로 2,295,480원, 근저당권자에게 104,524,520원이 배분되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 0원이고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,915,475,480원입니다.
이처럼 채권 미회수액이 크게 나타나더라도, 그것만으로 낙찰자가 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다. 현재 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원이며, 407호의 임차권도 후순위로 분류되어 있습니다. 단, 별도등기된 토지 관련 권리와 배당에 영향을 줄 수 있는 법정 우선권은 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 3,915,475,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 3,946,971,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 3,969,000,352원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금이 줄어들면서 근저당권자의 미회수액은 증가합니다. 반면 현재 파악된 후순위 임차권에 관한 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 이는 확인된 권리에 대한 추정으로, 토지 별도등기의 법적 효과까지 검증한 결과는 아닙니다.
⑥ 민간임대주택등기와 이용상태 — 용도 확인이 핵심
등기부 갑구에는 2021.08.04. 민간임대주택등기가 있습니다. 등록 원인일은 2018.05.31.이며, 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 기재가 포함되어 있습니다.
또한 감정평가서에는 해당 건물의 이용상태가 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔로 나뉘어 있다고 나타납니다. 반면 경매 사건상 용도는 근린시설입니다. 이 자료만으로 407호의 공부상 세부 용도와 실제 이용상태가 일치한다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층이며 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기, 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등으로 지정되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 496.6㎡이며 개별공시지가는 3,243,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지면적은 407호의 전용면적이 아닙니다.
- 공부 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되었고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 407호의 세부 용도는 개별적으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택·오피스텔이 혼재한 건물로, 유사 물건의 실거래가격과 임대수익 자료를 확인해야 매각가와 환금성을 판단할 수 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지등기부, 대지권 표시 및 별도등기 권리자의 권리관계를 확인하고, 매수인에게 존속할 부담이 있는지 검토해야 합니다.
- 407호 임차권 확인. 허기환의 보증금 100,000,000원, 전입 2023.02.20., 확정일자 2023.01.18., 임차권등기 2024.09.11.을 대조하고, 현재 점유상황과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권 확인. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발의 권리 이전·담보 설정 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다. 특히 말소 처리된 을구 1번과 후속 기재의 관계를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 경매 매수에 따른 관련 의무의 존속 또는 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 실제 이용상태 대조. 근린시설 표시와 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 비교하고, 건축물대장과 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 제이프라디움 내 유사 면적·동일 용도의 거래사례를 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 이유만으로 가격이 유리하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 407호 점유자를 확인하고, 명도 절차·미납 공용관리비·실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 입찰 자금 확인. 최저매각가 106,820,000원 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 관리비 등을 고려해야 합니다. 인수 추정 0원은 이러한 부대비용까지 없다는 의미가 아닙니다.
- 매각 직전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기부를 최신 상태로 대조하고 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 토지와 임차권 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 218,000,000원에서 최저가 106,820,000원까지 내려온 물건입니다. 두 차례 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 현재 시장가격과 비교한 할인 여부는 확인되지 않습니다.
권리 면에서는 긍정적인 점이 있습니다. 407호 임차권자 허기환의 보증금은 100,000,000원이지만 말소기준 근저당보다 후순위이며, 매각물건명세서와 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 인수하는 전형적인 위험구조와는 구분됩니다.
그러나 토지 별도등기와 민간임대주택등기, 근린시설 표시와 실제 주거 이용상태의 차이, 근저당권 이전·질권 내역은 별도 검토가 필요합니다. 실거래 시세 역시 충분히 확인되지 않아 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
결론은 권리 일부 긍정, 전체 위험 검토 필요, 가격 판단 보류입니다. 최저가가 낮아진 사실보다 중요한 것은 토지와 건물의 권리를 정확하게 취득할 수 있는지, 그리고 실제 시장가치보다 충분히 낮은 금액에 낙찰받을 수 있는지입니다. 이 두 조건이 확인되기 전에는 할인율만 보고 입찰하기 어렵습니다.
