수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 건물의 9층 904호가 이번 경매 대상입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 감정평가에서는 같은 건물의 일부를 도시형생활주택(원룸형), 일부를 오피스텔로 이용한다고 기재하고 있어, 904호의 정확한 건축물대장상 용도와 감정평가상 해당 구분을 대조해야 합니다.

권리의 출발점은 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 공동담보가 설정된 권리입니다. 이 금액을 904호 한 채의 독립적인 채무액이나 낙찰자가 인수할 금액으로 보아서는 안 됩니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기가 이어졌고, 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 문영주 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니라는 점입니다. 둘째, 권리상 명시된 인수액이 없다고 해서 곧바로 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없다는 점입니다. 특히 토지 별도등기는 입찰 전 반드시 확인해야 할 별도의 권리 검토 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 토지 권리는 별도 확인

말소기준은 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2021년 1월 21일 접수되었고, 매각에 따라 소멸하는 권리로 분석됩니다. 앞선 을구 1번 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되어 있어 현재의 우선순위 판단에서는 그 말소 이력을 확인해야 합니다.

2025년 6월 16일에는 기존 근저당권의 채권양도에 따른 이전등기와 근질권·질권 설정이 이루어졌습니다. 주식회사제시카자산대부, 동수원신용협동조합, 주식회사예당개발이 관련되어 있지만, 이는 기존 근저당권부채권과 연결된 권리관계입니다. 각 부기등기의 금액을 서로 독립적인 부동산 담보채권처럼 모두 더해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 904호 문영주, 대항력 없음

본건 904호에 직접 연결되는 임차인은 문영주 1명입니다. 등기된 임차권의 범위는 전유부분 전부이며, 보증금은 120,000,000원입니다. 같은 건물의 다른 호실 점유자와 보증금을 904호의 임차보증금이나 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

문영주의 임대차계약일과 확정일자는 2024.06.12, 주민등록 및 점유개시일은 2024.07.25입니다. 반면 말소기준 근저당권의 설정일은 2021.01.21입니다. 따라서 전입과 점유가 말소기준보다 늦어 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 임차인으로 판단됩니다.

주택임차권등기는 2024.12.03 접수되었으며, 2024.11.27 임차권등기명령을 원인으로 합니다. 배당요구도 접수되어 있지만, 확정일자가 있다는 사실과 선순위 채권자보다 먼저 배당받는다는 것은 별개입니다. 제공된 배당 추정에서는 선순위 근저당권에 매각대금이 배분되어 임차인에게 돌아갈 배당금이 반영되어 있지 않습니다.

③ 가격과 시세 — 감정가의 49%라도 저가 매수는 미확인

현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 감정가 201,000,000원에 비해 크게 내려왔지만, 감정가와 현재 거래시세는 동일한 기준이 아닙니다. 특히 본건은 근린시설로 분류되고 감정평가상 건물의 이용형태가 도시형생활주택과 오피스텔로 구분되어 있으므로, 904호와 용도·면적이 일치하는 거래사례를 확인해야 합니다.

제이프라디움의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건은 현재 2회 유찰된 상태입니다. 다만 해당 통계만으로 적정 매매가격을 산정할 수는 없습니다. 확인된 동일 조건의 최근 실거래 비교가격이 없으므로 현재 49%라는 할인율을 직접적인 시세 할인율로 해석하지 않습니다.

유찰이 추가로 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 선순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 후순위 임차권이 소멸한다는 권리구조 자체는 현재 분석 기준으로 변하지 않습니다. 각 시나리오의 인수액 0원은 배당 추정상 명시된 권리 기준이며, 토지 별도등기 및 기타 법률상 부담 확인을 마쳤다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)

매각대금 98,490,000원 중 추정 집행비용 2,172,820원을 공제한 96,317,180원이 선순위 근저당권에 배분되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,923,682,820원입니다. 이는 공동담보 관련 채권의 배당 시뮬레이션 수치로, 904호의 개별 실제 채무잔액을 확정한 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 배당순위 변동은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물로, 기본적인 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용형태. 감정평가에서는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔 이용이 함께 확인됩니다. 본건 904호의 법적 용도 및 실제 이용상태를 건축물대장과 현장으로 대조해야 합니다.
• 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하며, 서측 약 10m 포장도로에 접합니다. 토지 별도등기가 존재하므로 대지권과 토지 권리관계 확인이 필수입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 주거와 업무시설이 혼합된 건물의 호실이므로 실제 용도, 임대수요, 관리상태 및 동일 용도 실거래를 확인해야 합니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 가격으로 검증하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기의 내용, 대지권 비율 및 토지 관련 권리의 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인하세요.
• 임차권 말소 및 명도. 문영주의 임차권등기가 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서와 등기부를 대조하고, 실제 점유·퇴거 가능성을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2018.05.31 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액 관련 사항이 본건 취득 후 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 근저당권 및 공동담보. 2021년 설정 근저당권, 이미 말소된 근저당권, 2025년 채권양도·근질권·질권의 등기 관계를 구분하여 권리순위를 확인하세요.
• 정확한 용도. 사건상 근린시설 분류와 감정평가의 도시형생활주택·오피스텔 이용 구분을 대조하고, 904호의 건축물대장상 용도를 확인하세요.
• 비교 거래 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 용도·면적 호실의 최근 실거래를 확인한 뒤 가격 상한을 결정하세요. 감정가 대비 49%만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 추가 비용. 체납 관리비, 취득세, 명도비용과 예상 임대수익을 별도 산정하세요. 권리상 인수액 0원과 추가 비용 0원은 다릅니다.
• 배당순위 재확인. 현재 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 채권액과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.16 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수권리와 실제 시세

이 물건에서 가장 먼저 구별해야 할 것은 임차보증금과 매수인 인수액입니다. 문영주의 보증금은 120,000,000원이지만, 전입·점유 개시가 2021.01.21 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 승계 구조로 분석되지 않습니다. 따라서 현재 추정상 매수인 명시 인수액은 0원입니다.

반면 매각물건명세서의 토지 별도등기는 반드시 해결해야 할 확인 과제입니다. 민간임대주택등기와 혼합 이용 건물의 실제 용도도 추가 검토 대상입니다. 이 사항들은 임차권의 후순위 여부와 별도로 판단해야 합니다.

감정가 201,000,000원에서 98,490,000원까지 내려온 가격은 주목할 만하지만, 최근 동일 조건의 실거래가 확인되지 않아 실제 시세보다 저렴하다는 결론은 보류해야 합니다. 또한 현재 추정 미배당 채권액이 3,923,682,820원으로 크지만, 이를 곧바로 낙찰자 인수금으로 보아서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급입니다. 후순위 임차권에 관한 인수 구조는 비교적 명확한 반면, 토지 별도등기·민간임대주택등기·용도 확인·실거래 검증이 남아 있기 때문입니다. 임차권 인수는 낮은 위험, 물건 전체의 취득 안정성과 가격 매력은 추가 확인이 필요한 상태입니다. 이 경매의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 남아 있는 권리 확인과 객관적인 시세 검증입니다.