수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16 소재 건물의 8층 801호입니다. 소유자는 정기만이며, 2021년 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정된 이후 2024년 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 211,000,000원의 물건이 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 103,390,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 현재 가격이 적정한지는 동일한 용도와 면적의 거래사례를 확보해야 판단할 수 있습니다.
권리관계도 단순한 무임차 물건은 아닙니다. 허은석의 주택임차권등기가 존재하고, 근저당권 이전과 근질권·질권 설정이 확인됩니다. 특히 매각물건명세서에 적힌 토지 별도등기는 낙찰 전 반드시 내용을 대조해야 할 핵심 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16 권선로669번길 30, 8층 801호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 건물 · 801호의 공부상 용도 별도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 임차권등기 | 허은석 · 임차보증금 50,000,000원 · 후순위 |
| 매각명세서 특기사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 후순위 임차권보다 앞선다
분석의 기준은 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 동수원신용협동조합의 채권최고액은 4,020,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.06.16 주식회사제시카자산대부로 이전되었고, 관련 근질권과 질권도 설정됐습니다.
2024.11.18 임의경매개시결정과 2024.12.11 허은석의 임차권등기는 말소기준권리 이후에 접수된 권리입니다. 해당 임차권은 전입신고일도 말소기준보다 늦어, 현재 확인된 관계상 매수인에게 보증금이 승계되는 선순위 임차권으로 보지 않습니다.
2021.08.04에는 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 해당 등기의 적용 범위와 매각 후 임대사업 관련 의무가 남는지 역시 공부와 관련 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 801호 허은석의 후순위 임차권
본건 801호에 직접 연결되는 임차권등기자는 허은석입니다. 등기에는 임차보증금 50,000,000원, 차임 450,000원이 기재되어 있습니다. 임대차계약일은 2024.01.23, 점유개시일은 2024.01.25, 주민등록일과 확정일자는 2024.02.14입니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
허은석 등기상 건물 전부 |
2024.02.14 2024.02.14 |
50,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위·배당 확인 | 승계 없음 |
801호 등기사항에 기재된 임차권 기준입니다. 건물 전부라는 등기상 범위는 해당 집합건물 등기의 목적물 범위에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 허은석 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2024.01.23 |
| 점유개시일 | 2024.01.25 |
| 전입신고일 | 2024.02.14 |
| 확정일자 | 2024.02.14 |
| 임차보증금 | 50,000,000원 |
| 차임 | 450,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.12.11 |
| 배당요구일 | 2024.12.11 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매수인 보증금 승계 | 0원 예상 |
현황조사에는 401호부터 906호 등 다른 호실의 전입자와 임차인도 다수 기재되어 있습니다. 이들의 임차보증금은 801호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않았습니다. 다른 호실에 관한 신고나 점유관계를 본건 801호의 임차인으로 잘못 집계하면 인수 위험을 과대평가할 수 있기 때문입니다.
반대로 다른 호실과 구별되더라도, 801호의 실제 점유 상태와 임차권등기 당시의 권리관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 유찰이 곧 시세 차익은 아니다
현재 최저매각가는 103,390,000원입니다. 감정가 211,000,000원과 비교하면 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 가격이 크게 조정된 것은 사실입니다.
하지만 가격 메리트를 판단하려면 같은 용도, 유사 면적, 동일하거나 비교 가능한 건물의 최근 실거래가 필요합니다. 이 사건은 그러한 직접 비교가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
| 감정가 | 211,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 103,390,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 49% |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 단지명 | 제이프라디움 |
| 단지 세대수 | 27세대 |
| 사용승인 관련 기준일 | 2021.01.14 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 최근 실거래 비교 | 동일 조건의 직접 비교가격 미확인 |
④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액을 공제한 뒤 말소기준 근저당권에 배당하는 구조이며, 채권액이 매각대금을 크게 초과해 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,247,460원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 101,142,540원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 3,918,857,460원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%에 해당하는 추정액입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
여기서 구분해야 할 부분이 있습니다. 미배당 3,918,857,460원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 채권자가 배당받지 못한 금액이 크더라도 해당 담보권이 매각으로 소멸한다면, 그 미배당금 전체가 낙찰자의 채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.
다만 신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로, 배당 계산에 사용된 근저당 채권최고액 4,020,000,000원과 차이가 있습니다. 근저당권 이전과 질권 설정까지 포함한 실제 채권관계 및 배당순위는 법원 기록과 채권계산서로 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 검증할 권리는 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 3,918,857,460원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 3,949,329,714원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 50,661,100원 | 49,349,200원 | 3,970,650,800원 | 0원 |
향후 유찰가격은 제시된 시나리오에 따른 값이며 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동의 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,243,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 496.6㎡이며 공동주택과 오피스텔의 건부지로 이용되고 있습니다. 별도등기 내용은 매각대상 대지권과 함께 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 801호의 임차권등기 외에도 건물 내 여러 호실의 임차권 설정 사실이 언급되어 있습니다.
- 환금성. 제이프라디움은 27세대 규모로 파악됩니다. 용도별 수요와 거래사례를 확인하지 않은 상태에서는 향후 매도 용이성이나 기대 처분가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 토지 별도등기 원본. 토지 등기사항전부증명서와 집합건물 대지권 관계를 대조해 낙찰 이후 소멸하지 않는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
- 801호 공부상 용도. 사건상 근린시설이라는 표기와 감정평가의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 대조해야 합니다. 실제 사용 가능 용도와 관련 제한도 확인 대상입니다.
- 허은석 임차권. 임차보증금 50,000,000원, 전입신고·확정일자 2024.02.14, 임차권등기 2024.12.11의 관계를 원본으로 확인하고 실제 점유 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.04 기재된 민간임대주택등기의 적용 대상과 낙찰 후 관련 의무가 남는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·질권. 동수원신용협동조합에서 주식회사제시카자산대부로 이전된 근저당권과 관련 근질권·질권의 현황을 최종 등기부로 검토해야 합니다. 이미 말소된 을구 1번 근저당권과 그 부기등기의 정리 상태도 대조해야 합니다.
- 청구금액과 배당채권. 청구금액 5,029,394,029원과 배당 계산상 채권최고액 4,020,000,000원의 관계를 채권계산서 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 최근 실거래·임대수익. 동일 용도와 유사 면적의 실제 거래가격, 현재 임대료 수준, 공실 가능성, 유지비용을 확인해 103,390,000원의 매입 적정성을 별도로 판단해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 상태와 수리비, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 매각조건. 2026.11.16 매각기일을 기준으로 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부의 최신 원본과 매각조건 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 인수권리와 실제 시세
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 211,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 103,390,000원까지 낮아졌습니다. 또한 801호의 허은석 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리 검토가 모두 끝난 물건은 아닙니다. 매각물건명세서의 토지 별도등기를 확인해야 하고, 사건상 근린시설과 감정평가상 이용현황의 차이도 해소해야 합니다. 임차권등기와 실제 점유에 따른 명도 절차 역시 남아 있을 수 있습니다.
무엇보다 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮다는 근거가 확보되지 않았습니다. 감정가의 49%에 입찰할 수 있다는 사실과 시세보다 싸게 살 수 있다는 판단은 구별해야 합니다. 채권자의 미배당액이 크다는 사실도 매수인의 수익성을 보장하지 않습니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 적정성은 보류입니다. 토지 별도등기와 실제 용도, 801호 점유관계, 비교 가능한 실거래 시세가 확인된 뒤에야 현재 회차의 입찰 여부와 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
