수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 제이프라디움 4층 406호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 정기만, 경매개시 신청채권자는 동수원신용협동조합입니다. 2021년 설정된 근저당권을 중심으로 2024년 임의경매가 개시됐고, 이후 근저당권의 채권양도와 질권 관련 권리변동까지 이어진 사건입니다.

숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 218,000,000원에 비해 최저매각가가 106,820,000원이기 때문입니다. 하지만 경매에서 감정가의 49%라는 사실은 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다. 더구나 이 물건은 근린시설로 분류되지만 감정평가상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하고, 406호에는 주택임차권등기와 민간임대주택 관련 등기가 존재합니다. 가격보다 권리와 실제 이용상태의 일치 여부를 먼저 따져야 할 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

이 사건의 말소기준은 2021.01.21 접수된 을구 2번 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원으로 본건 감정가보다 훨씬 크지만, 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 406호 매수인이 떠안을 채무로 해석해서는 안 됩니다.

을구 3번 서민지의 주택임차권등기는 2024.11.18 접수됐습니다. 임대차계약은 2022.11.24, 확정일자는 2022.11.28, 점유개시는 2022.12.23, 주민등록일자는 2022.12.27입니다. 모두 말소기준근저당 설정일보다 뒤에 있어 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 보기 어렵습니다. 등기상 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 본건 임차인 1명

406호에 직접 연결되는 임차인은 서민지 1명입니다. 다른 호실의 전입자와 보증금은 별개의 임대차관계이므로 406호의 보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 임차인 신고도 확인되지 않습니다.

여기서 중요한 것은 확정일자가 있다는 사실과 선순위 우선변제권을 확보했다는 사실은 다르다는 점입니다. 확정일자가 존재하더라도 말소기준근저당보다 뒤에 있으므로 해당 근저당에 앞서 배당받는 구조는 아닙니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 추정에서는 선순위 근저당에 매각대금이 소진돼 임차인에게 돌아갈 잔여 재원이 예상되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인

이 물건은 2회 유찰돼 감정가 218,000,000원에서 최저매각가 106,820,000원으로 내려왔습니다. 매각물건명세서 기준 인수액을 0원으로 두면 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 106,820,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.

회차별 금액은 유찰 가정 시나리오이며, 실제 매각 일정과 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 실질취득금액은 확인된 보증금 인수액만 반영한 것으로 세금·부대비용은 제외합니다.

제이프라디움 관련 경매 참고 지표에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 매각률 0%가 표시됩니다. 현재 물건 역시 2회 유찰 상태입니다. 다만 이러한 지표만으로 건물 전체의 거래시장이나 환금성을 확정할 수는 없습니다. 실제 매수 수요와 가격 형성은 개별 호실의 용도 및 거래사례를 통해 검증해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)

최저매각가 106,820,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 근저당권자 배당에 사용되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 3,915,475,480원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

경매 신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로, 위 배당 추정에서 사용하는 근저당 채권최고액 4,020,000,000원과 구별됩니다. 공동담보권 및 후속 채권이전·질권 관계에 따른 실제 배당 귀속은 배당 단계에서 확인해야 합니다.

배당 계산은 집행비용 추정치를 반영한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 가능성 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주거와 상업 기능이 함께 나타나는 입지입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기, 주차장설비가 갖춰져 있습니다. 준공일은 2021.01.14입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고, 차량 접근이 가능한 위치입니다.
• 토지. 부지 면적은 496.6㎡이며 지목은 대, 지형은 평탄한 세로장방형입니다. 토지 이용상황은 상업용이고 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 본건 406호의 정확한 용도와 주거용 임대차가 적법하게 대응하는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거와 업무시설이 혼재한 집합건물은 호실의 법적 용도·임대 가능성·면적에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 2회 유찰 사실만으로 향후 재매각 가능성이나 시장가치를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 확인 — 최우선. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있습니다. 토지등기부를 열람해 별도등기의 권리 종류, 선후순위, 매각 후 소멸 여부와 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 406호의 정확한 공부상 용도. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 이용상태, 주택임차권등기가 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 건축물대장과 집합건축물대장의 해당 전유부분을 대조하는 것이 중요합니다.
• 서민지 임차권등기. 임차권자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 전입·점유·확정일자, 배당요구 내용 및 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 명세서로 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 2021.08.04 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간과 경매 매수인의 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 말소 및 이전 관계. 을구 1번의 말소 상태와 2025.06.16 기록된 주식회사제시카자산대부에 대한 근저당권 이전, 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발의 근질권·질권 설정을 최신 원본과 대조해야 합니다.
• 실제 매각대상 범위. 매각목록의 전유부분, 대지권 비율, 토지 별도등기, 감정평가 대상 호실이 일치하는지 확인해야 합니다. 공동담보권 전체 채권액과 본건 매각 범위를 혼동해서는 안 됩니다.
• 실거래 검증. 제이프라디움 중에서도 406호와 법적 용도 및 면적이 같은 거래를 우선 비교해야 합니다. 전체 평균이 아닌 최근 거래가격과 가격 흐름을 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 예상 보증금 인수액은 0원이지만 주택임차권등기자가 존재합니다. 실제 점유 여부와 인도 가능성, 명도비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인해야 합니다.
• 매각 전 원본 대조. 2026.11.16 매각기일 전에 최신 등기부, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”

수원 제이프라디움 406호는 최저매각가가 106,820,000원까지 하락한 2회 유찰 물건입니다. 보증금 140,000,000원의 임차권등기자가 존재하지만, 말소기준근저당보다 후순위이므로 현재 확인된 권리관계에서 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 따라서 이 물건을 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수하는 사건으로 계산할 이유는 없습니다.

하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 토지 별도등기가 명시돼 있고, 민간임대주택등기와 후속 담보권 변동 기록이 존재하며, 근린시설 분류와 건물의 주거·오피스텔 이용상태도 정확하게 대조해야 합니다. 이 문제들이 정리되지 않은 상태에서 예상 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 응찰하는 것은 적절하지 않습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 대비 49%까지 하락했다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 같은 용도의 최근 실거래와 실제 이용 가능성을 확인해야 비로소 취득가격의 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 이 물건은 임차보증금의 선순위 인수 위험은 낮지만, 토지등기·용도·환금성 검증을 선행해야 하는 조건부 검토 물건입니다.