수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30에 있는 9층 906호가 이번 분석 대상입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재된 복합건물입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 방식으로 주거 수요나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%라는 최저매각가입니다. 하지만 이 물건은 공동담보가 설정된 대규모 근저당 채권 관계, 임차권등기, 민간임대주택등기, 토지 별도등기가 함께 얽혀 있습니다. 낮아진 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 매각 대상과 매수인이 승계할 권리의 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30, 9층 906호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정상 건물 이용 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 906호 개별 이용상태 확인 필요 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 (단독소유) |
| 감정평가액 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,740,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권 관련 금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 동수원신용협동조합 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 |
| 등기사항 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도등기는 확인
등기상 소유자는 정기만입니다. 2021년 1월 21일 동수원신용협동조합을 근저당권자로 하는 근저당권들이 설정되었습니다. 그중 을구 2번, 채권최고액 4,020,000,000원이 본건의 말소기준권리로 정리됩니다.
이후 2024년 11월 18일 임의경매개시결정이 등기되었고, 2024년 12월 24일에는 김병우의 주택임차권이 등기되었습니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 확인된 전입일도 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 906호 관련 권리와 타 호실 구분
906호와 관련해 가장 먼저 살펴볼 임차권은 김병우의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 30,000,000원, 임대차계약일은 2020.12.21, 점유개시일은 2021.03.12, 주민등록일은 2021.03.23, 확정일자는 2021.03.02로 등기되어 있습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
김병우 주택임차권등기 등기 범위: 건물 전부 |
전입 2021.03.23 확정 2021.03.02 점유 2021.03.12 |
30,000,000원 등기상 차임 550,000원 |
대항력 없음 우선변제 순위 확인 승계신고 아님 |
말소기준일 이후 전입. 매각으로 소멸 예정. 등기 범위 확인 필요. |
임차권 등기접수일 2024.12.24 · 을구 3번 · 임차권등기명령 2024카임947. 이 표의 우선변제는 실제 배당 순위와 배당 가능액에 관한 확인 사항이며, 확정일자의 존재만으로 선순위 배당권을 확정한 것은 아닙니다.
김병우의 전입일과 점유개시일은 모두 말소기준일인 2021.01.21보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력에 따른 보증금 인수는 인정하기 어려우며, 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 범위가 '건물 전부'로 표시되어 있으므로, 실제 목적물 표시와 906호에 대한 권리 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인 여부는 미확인
감정평가액은 226,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 110,740,000원으로, 감정가의 49%에 해당합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 226,000,000원 | 감정 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 110,740,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 명세서상 인수권리 없음 |
| 실질취득 기준액 | 110,740,000원 | 인수 0원 가정 · 부대비용 제외 |
| 동일 조건 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 미확정 |
단지정보상 명칭은 제이프라디움이며, 준공일은 2021.01.14로 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 그러나 해당 906호의 용도·면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,350,360원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 108,389,640원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 110,740,000원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 3,911,610,360원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
매각대금에서 추정 집행비용을 제외한 금액을 근저당 채권에 배당하는 단순 추정입니다. 당해세, 최우선변제금 및 실제 배당요구·채권 이전에 따른 배당권자 변경은 반영되지 않았습니다. 신청채권 관련 금액 5,029,394,029원과 배당 계산에 적용된 근저당 채권최고액 4,020,000,000원은 서로 다른 기준이므로 합산하지 않았습니다.
현재 회차에서 근저당 채권에 예상되는 배당은 108,389,640원이며, 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당은 3,911,610,360원입니다. 매각대금이 채권총액보다 현저히 작더라도, 매각으로 소멸하는 근저당 채무의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 경매 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 3,911,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 3,944,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 3,967,114,127원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 내려가고 배당받지 못하는 채권액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 말소기준권리와 후순위 임차권 판단을 전제로 하면, 회차별 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 이는 추정 배당상 결과이며, 별도등기·점유와 관련된 미확인 권리까지 소멸이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 승강기, 개별난방, 급배수 및 주차장설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 경매물건은 근린시설로 분류되어 있어 906호의 개별 공부상 용도와 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 및 지구단위계획구역(시청지구) 등에 속합니다. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,243,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 496.6㎡입니다. 이는 건물 부지의 정보로, 906호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건물 관리. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 용도·면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 근린시설과 주거형 이용이 혼재되는 특성을 감안할 때, 실제 임대수익과 금융기관의 담보평가를 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 토지등기사항전부증명서에서 별도등기의 원인, 권리자, 말소 여부, 대지권과의 관계 및 매수인 인수 가능성을 확인하세요.
- 906호 용도 확인. 경매상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 집합건물 등기와 대조하세요.
- 김병우 임차권 범위 확인. 임차권등기명령 2024카임947, 보증금 30,000,000원, 등기상 '건물 전부'의 범위와 실제 906호 관련성을 확인하세요.
- 채권 이전 및 근질권 확인. 동수원신용협동조합, 주식회사제시카자산대부, 주식회사예당개발 사이의 권리 변동과 등기부상 말소 상태 및 실제 배당권자를 대조하세요.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 임대의무기간, 등록 말소 가능 여부, 매수 후 제한·의무가 있는지 관할 기관 및 관련 서류로 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익 검증. 906호와 동일한 공부상 용도·전유면적의 최근 거래, 임대료, 공실 가능성 및 관리비 부담을 조사하세요.
- 현장 점유 확인. 실제 사용·점유자, 임대차계약, 명도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 매각기일 원본 대조. 2026.11.16 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 권리 범위가 먼저”
수원지방법원 2024타경97910의 가장 눈에 띄는 장점은 감정가 226,000,000원 대비 최저매각가 110,740,000원이라는 가격 구조입니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔고, 현재 매각물건명세서와 배당 추정에서는 인수액이 0원으로 분석됩니다.
하지만 이 물건을 단순한 저가 경매로 보기는 어렵습니다. 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 임차권 범위, 복잡한 근저당 채권 이전관계가 함께 존재합니다. 더구나 실제 시세를 판단할 수 있는 적합한 비교 거래가 확인되지 않아 110,740,000원이 시장가치보다 낮은 가격인지도 검증되지 않았습니다.
말소기준에 따른 인수 판단은 비교적 명확하지만, 최종 권리 안전성과 가격 메리트는 아직 확인이 필요합니다. 토지 별도등기의 법적 효과와 906호의 용도·임차권 범위가 확정된 뒤, 동일 조건 실거래와 임대수익을 대조하여 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 종합적으로는 권리·가격 추가 검증이 필요한 C등급으로 평가합니다.
