수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 8층 807호에 대한 경매입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 있으며, 등기부에는 민간임대주택에 관한 등기도 존재합니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트와 같은 기준으로 평가해서는 안 됩니다.
소유자는 정기만이며, 등기부에는 동수원신용협동조합의 대규모 근저당권과 이후 채권이전·질권설정 내역이 나타납니다. 말소기준권리는 2021.01.21 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 임차권등기가 존재하지만 임차인의 전입신고일은 그보다 늦습니다. 이에 따라 배당 시 보증금을 전액 돌려받지 못하더라도 해당 보증금이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조로 판단되지는 않습니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 특히 감정평가와 매각물건명세서에 나타난 용도 및 토지 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 8층 807호 권선동 1011-16 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 감정평가상 이용 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 · 단독소유 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,740,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 · 을구 2번 근저당권 · 채권최고액 4,020,000,000원 |
| 토지 관련 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.08.04 등기 · 2018.05.31 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 동수원신용협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2021.01.21 접수되었으며, 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 공동담보목록이 있는 담보권이므로 채권최고액 전체를 해당 807호만의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
을구 1번 근저당권은 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정되었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.06.16에는 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전과 동수원신용협동조합 및 주식회사예당개발의 근질권·질권 설정이 나타납니다. 이는 담보채권의 이전 및 담보관계에 관한 사항으로, 각각을 별개의 매수인 인수채무로 단순 합산할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 160,000,000원의 의미
본건 807호와 관련해 등기부에 확인되는 임차권자는 김현준입니다. 건물 내 다른 호실에도 임차인들이 조사되어 있으므로, 이들의 보증금을 807호의 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 점유범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
김현준 주거용 건물 전부 임차권등기 |
전입 2021.02.01 확정 2021.01.18 점유개시 2021.01.28 |
160,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 순위 확인
임차권등기
승계 없음 예상
|
| 임대차계약일 | 2021.01.16 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.01.18 |
| 점유개시일 | 2021.01.28 |
| 전입신고일 | 2021.02.01 |
| 임차권등기일 | 2024.08.12 |
| 임차보증금 | 160,000,000원 |
| 배당요구 | 신고됨 · 2024.08.12 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
여기서 가장 주의할 부분은 보증금이 최저매각가보다 크다는 사실입니다. 김현준의 보증금은 160,000,000원이고, 현재 최저매각가는 110,740,000원입니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다고 해서 차액을 무조건 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
임차인의 보증금 인수 여부는 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했는지에 따라 달라집니다. 김현준은 확정일자를 먼저 받았더라도 점유 및 전입 요건을 말소기준권리 설정 이후에 갖추었습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계에서는 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 선순위 대항력 임차인으로 보기 어렵습니다.
건물 내에는 조은영(401호), 이용우(402호), 강수연(403호), 이민규(404호), 이지은(504호), 나예지(507호), 이유성(606호), 박철완(609호) 등 다른 호실의 점유관계도 조사되어 있습니다. 이들의 전입신고 역시 말소기준권리 이후로 표시되어 있으나, 각 호실은 별도 점유범위에 해당하므로 본건 807호의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세와는 별개
현재 최저매각가는 110,740,000원으로, 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치며 입찰가격이 상당히 낮아졌습니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율이지 현재 실거래 시세에 대한 할인율이 아닙니다.
제이프라디움의 경매 관련 참고정보에는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%가 나타납니다. 다만 이 통계만으로 본건의 정확한 적정 매각가격이나 향후 낙찰 가능성을 계산할 수는 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 110,740,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 24% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,350,360원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용 2,350,360원은 추정치이며, 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전과 질권 설정의 실제 배당관계는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
현재 예상배당에서는 매각대금 110,740,000원 중 집행비용 2,350,360원을 제외한 108,389,640원이 근저당권 채권에 배당되고 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,911,610,360원입니다.
하지만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 담보권이 매각으로 소멸하는 경우, 채권자가 배당받지 못한 금액을 낙찰자에게 자동 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 이 사례의 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수를 분리해서 보기
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 3,911,610,360원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 3,944,277,324원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 3,967,114,127원 |
세 시나리오 모두 근저당권 채권이 전액 변제되지 않는 것으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액도 5,029,394,029원으로 현재 예상배당액보다 훨씬 큽니다.
그럼에도 세 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 후순위 담보권과 임차권의 소멸을 전제로 한 결과입니다. 토지 별도등기의 세부 내용까지 확인했다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기설비 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있습니다. 본건 807호는 사건 용도 표기와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지 규모. 토지면적은 496.6㎡이며, 개별공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 이는 부지에 관한 수치로 807호의 대지권 지분면적을 의미하지 않습니다.
- 민간임대주택. 2018.05.31 민간임대주택 등록에 관한 등기가 있으며, 2021.08.04 해당 사항이 등기되었습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 제이프라디움은 2021.01.14 준공, 참고정보상 27세대로 표시됩니다. 현재 확인되는 경매 통계와 용도 차이만으로 개별 호실의 매도 용이성이나 적정 매매가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있습니다. 토지 등기사항전부증명서와 대지권 관련 등기를 확인하고, 별도등기의 권리순위와 매각 후 존속 여부를 검토해야 합니다.
- 807호의 정확한 용도 확인. 사건상 근린시설이라는 표시와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔의 이용상태를 건축물대장 및 집합건물 등기부와 대조해야 합니다.
- 김현준의 임차권 확인. 임대차계약일 2021.01.16, 확정일자 2021.01.18, 점유개시일 2021.01.28, 전입신고일 2021.02.01을 원본과 대조하세요. 특히 실제 점유와 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 채권이전 및 질권 검토. 주식회사제시카자산대부로의 근저당권 이전과 동수원신용협동조합·주식회사예당개발의 근질권 및 질권 설정 내역을 확인하세요. 공동담보목록에 따른 채권관계도 함께 살펴야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무 확인. 임대사업자 등록상태와 임대의무기간, 매각 후 관련 등기 및 의무의 처리 방법을 확인하세요.
- 실거래 비교. 감정가의 49%라는 수치만을 근거로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 마세요. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 현재 매도 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 실제 점유자·명도. 김현준의 임차권등기와 현재 점유상태는 별개의 문제입니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 공용부분 부담, 취득 관련 세금과 부대비용을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있으나, 토지 별도등기가 명시되어 있습니다. 각 권리의 의미를 구분해 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 안전마진은 아니다”
이 사건의 특징은 분명합니다. 226,000,000원의 감정가가 110,740,000원까지 내려왔고, 권리분석상 예상 인수액은 0원입니다. 김현준의 임차보증금 160,000,000원은 낙찰가보다 크지만, 대항력 요건을 말소기준권리 이후에 갖추었으므로 그 차액을 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 일반적인 무인수 아파트 경매와는 다릅니다. 근린시설이라는 사건 용도, 도시형생활주택·오피스텔의 혼재, 민간임대주택 등기, 토지 별도등기, 복잡한 담보채권 관계가 함께 존재합니다. 더구나 현재 최저가가 최근 실거래 시세보다 낮은지 판단할 직접적인 비교 근거도 확인되지 않았습니다.
따라서 후순위 임차권과 근저당권의 예상 소멸 구조는 긍정적이지만, 토지 권리관계 및 정확한 용도·환금성이 확인되기 전까지 가격 메리트와 투자 안전성을 확정하기 어렵습니다.
최종 판단: 권리상 인수는 0원으로 예상되지만, 토지 별도등기와 시세 불확실성 때문에 신중한 입찰 검토가 필요한 C등급 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 권리 인수 여부와 시장에서의 매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
