수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 제이프라디움으로 표시되는 집합건물의 5층 506호입니다. 소유자는 정기만이며, 2021년 1월 21일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권 중 을구 2번, 채권최고액 4,020,000,000원이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 2024년 11월 18일 임의경매가 개시되었고, 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 감정가의 49%입니다.

그런데 이 물건을 단순히 근저당이 말소되는 경매물건이라고만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 506호에는 이동훈 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금은 150,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 여기에 민간임대주택등기와 토지 별도등기까지 함께 확인됩니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 사실과 그 보증금을 매수인이 인수한다는 판단은 별개입니다. 이 사건은 그 차이를 정확히 구분하는 것이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 임차권, 그러나 토지 별도등기는 확인

말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수번호 6718의 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 같은 날 접수번호 6717의 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있어 현존 담보권과 단순 합산해서는 안 됩니다.

2025년 6월 16일에는 근저당권의 채권양도와 근질권·질권 설정 내용도 기재되어 있습니다. 특히 을구 2번 근저당권은 주식회사제시카자산대부로 이전되었으며, 관련 근질권자에 동수원신용협동조합, 질권자에 주식회사예당개발이 기재되어 있습니다. 이는 담보채권에 부수되는 권리관계로, 각 채권최고액을 독립적인 매수인 인수채무로 더하는 구조가 아닙니다. 다만 원본 등기에서 근저당권 말소와 부기등기 정리가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 150,000,000원보다 중요한 날짜

본건 506호에 직접 연결되는 실제 임차인은 이동훈 1명입니다. 임차권등기에는 임차목적물이 건물 전부로 표시되고 임차권자 주소가 506호로 확인됩니다. 2025년 2월 26일의 을구 3-2번 임차권경정은 기존 이동훈 임차권의 계약·점유·확정일자 정정으로, 별개의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

이 임차인의 확정일자는 2021.02.02이지만, 임차권 대항요건에 필요한 점유개시와 주민등록이 말소기준권리 설정일인 2021.01.21보다 늦습니다. 따라서 확정일자가 있다는 이유만으로 선순위 대항력을 인정할 수 없으며, 현재 자료상 말소기준 근저당에 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 판단됩니다.

한편 현황조사에는 건물 내 401호부터 906호까지 여러 호실의 전입자가 나타납니다. 이들은 506호 임차인과 구분해야 하며, 각 호실 보증금을 본건 506호의 인수채무나 배당채권으로 합산하면 안 됩니다. 다른 호실의 전입 사실은 건물의 임대 이용상태를 이해하는 참고사항이지, 그 자체로 506호 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세의 49%는 아니다

현재 최저매각가는 106,820,000원으로 감정가 218,000,000원의 정확히 49%입니다. 두 차례 유찰에 따른 가격 하락폭은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다.

제이프라디움의 단지 정보에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회로 나타납니다. 하지만 동일한 전유면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 기준으로 한 객관적인 가격 비교는 아직 확정하기 어렵습니다. 특히 단지에 연결된 면적 정보와 경매 대상 호실의 면적이 정확히 일치한다고 확인되지 않아, 단순히 단지 통계만으로 506호의 적정 시세를 산정하는 것은 무리입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 106,820,000원 낙찰 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제·실제 채권잔액과 채권이전·질권 관계에 따른 배당조정은 반영되지 않았습니다. 임차권자에게 별도로 배당될 잔액은 이 모형에 나타나지 않지만, 이를 실제 배당액 확정으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 배당 추정에서는 집행비용 2,295,480원을 공제한 104,524,520원이 근저당 채권 쪽으로 배당되고, 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권최고액 4,020,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 3,915,475,480원으로 산정됩니다.

다만 해당 근저당은 공동담보이고 채권이전·질권 관계도 기재되어 있으므로, 이 미배당액을 506호의 확정된 실제 잔존채무라고 해석하면 안 됩니다. 중요한 점은 배당 부족액이 곧 매수인 인수액은 아니라는 것입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

현재는 2회 유찰된 상태로, 감정가 대비 49%에서 입찰이 진행될 예정입니다. 다음 표는 추가 유찰을 가정했을 때의 매각가격 및 배당 추정 변화입니다. 실제 후속 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021년 1월 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 1층·지상 9층입니다. 개별난방, 위생·급배수설비, 승강기 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 일부는 도시형생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 506호의 공부상 용도와 주거용 임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 속합니다. 과밀억제권역 및 비행안전제6구역(전술) 관련 사항도 확인됩니다.
• 토지. 토지면적은 496.6㎡이고, 토지 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지 관련 정보로서 506호의 개별 대지권 면적이나 거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로와 대체로 평탄한 상태입니다.
• 환금성. 소형 집합건물의 수요를 고려할 수 있는 입지지만, 506호의 용도별 비교거래가격과 거래 빈도가 확정되지 않았습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 전유부 용도 및 토지 별도등기는 별개로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 별도등기의 권리 종류, 등기 순위, 말소 여부, 대지권과 매각 범위의 관계를 확인하세요. 이 사건에서 특히 중요한 확인사항입니다.
• 506호 임차권 확인. 이동훈 임차권의 계약일 2021.01.30, 점유개시일 2021.02.19, 전입일 2021.02.25, 확정일자 2021.02.02를 경정등기와 함께 대조하세요. 배당요구 및 현재 점유 상태도 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 부기등기 검토. 을구 1번 근저당의 기말소 상태와 을구 2번 근저당의 채권이전·근질권·질권 관계를 확인하세요. 특히 공동담보 채권최고액을 본건의 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.08.04 등기된 민간임대주택 관련 내용의 등록 상태, 의무임대기간, 행정상 의무와 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 관련 서류로 확인하세요.
• 전유부 용도 확인. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 건물의 이용상태는 도시형생활주택·오피스텔 혼재입니다. 집합건축물대장과 현장 이용상태를 대조하세요.
• 실거래 가격 검증. 동일 건물·유사 면적·동일한 공부상 용도의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하세요. 실제 거래와 일치하지 않는 면적·용도를 혼합한 평균은 입찰가 산정에 부적절할 수 있습니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재의 실제 점유를 확정할 수 없습니다. 점유자와 점유권원, 인도 가능성 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 매각대금에서 우선 배당될 수 있는 세금, 임차인 최우선변제 등 배당 변동 요인을 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.11.16 매각기일의 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 등기를 확인하세요. 변경·정지·취하 여부도 입찰 전 확인이 필요합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 매수가치

수원지방법원 2024타경97910은 감정가 218,000,000원에서 최저가 106,820,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 눈길을 끌지만, 실제 투자 판단은 그보다 복잡합니다.

506호 임차인 이동훈의 보증금 150,000,000원은 최저가보다 크지만, 말소기준 근저당보다 늦은 대항요건으로 인해 현재 자료상 매수인 인수대상으로 계산하지 않습니다. 매각물건명세서와 배당모형 기준 인수액은 0원이며, 이 점은 금전적 권리분석에 유리한 요소입니다.

그러나 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 근저당 채권이전과 부기등기, 건물 내 용도 혼재는 추가 검토가 필요한 사항입니다. 무엇보다 최근 동일 조건 실거래에 따른 시세 검증이 부족하므로, 감정가의 49%가 시세 대비 저가라는 결론을 내릴 수 없습니다.

종합적으로 이 물건은 금전적 인수액은 낮게 추정되지만 권리·용도·가격의 추가 확인이 필요한 신중 검토형입니다. 임차권의 후순위 여부를 확인한 데서 분석을 끝내지 말고, 토지 별도등기와 실제 이용상태, 최신 실거래를 대조한 뒤 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 안전성과 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.