수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동 1011-16, 권선로669번길 30에 소재한 제이프라디움 4층 408호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서는 해당 건물에 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재한다고 설명합니다. 따라서 일반적인 아파트 경매로 판단해서는 안 되는 물건입니다.

등기상 소유자는 정기만입니다. 핵심 담보권은 2021년 1월 21일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,020,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있으며, 2024년 11월 18일 동수원신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

여기서 중요한 것은 채권최고액이 현재 408호의 시가나 매수인 인수액을 뜻하지 않는다는 점입니다. 공동담보가 설정된 대규모 채권으로, 408호 매각대금과 채권최고액을 단순 비교해 부동산의 가치를 추정할 수 없습니다. 본건은 가격 자체보다 말소 범위, 임차권 순위, 토지 권리관계 및 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 토지는 별도 확인

이 사건에서 제시된 말소기준은 2021년 1월 21일 접수 제6718호, 을구 2번 근저당권입니다. 이재령의 전입과 점유는 2023년 5월 4일로, 해당 근저당권보다 늦습니다. 임차권등기 역시 2025년 1월 16일 이루어졌습니다.

따라서 408호 이재령의 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 분류되며, 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차보증금 130,000,000원이 최저매각가 106,330,000원보다 크더라도, 선순위 대항력 임차인과 달리 보증금 차액을 매수인이 당연히 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 408호 실제 임차인 1명

408호의 실제 임차인으로 확인되는 사람은 이재령 1명입니다. 임대차계약일은 2023년 4월 12일, 주민등록일과 점유개시일은 2023년 5월 4일이며 확정일자는 2023년 4월 12일입니다. 배당요구는 2024년 12월 19일 접수되었습니다.

이재령은 보증기관의 대위신고나 보증금 승계신고가 아니라 408호의 임차권자로 확인됩니다. 다른 호실의 임차인은 이 물건의 임차보증금에 합산하지 않습니다.

현황조사에는 401호, 402호, 403호 등 다른 호실의 전입자도 다수 확인됩니다. 일부 호실에는 별도의 임차보증금이 기재되어 있지만, 이번 경매 목적물은 408호이므로 다른 호실의 보증금을 408호 낙찰자가 인수할 금액에 포함해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인은 미확인

현재 최저매각가는 106,330,000원으로 감정가 217,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 큰 가격 조정은 분명하지만, 이것이 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

제이프라디움에 관한 경매 통계에서는 평균 유찰횟수가 2.0회로 나타납니다. 그러나 같은 면적·용도의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가와 최저가의 차액을 그대로 매입 이익으로 계산할 근거는 없습니다.

현재 산정된 매수인 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득금액을 106,330,000원으로 계산할 수 있습니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등 부대비용을 제외한 금액이며, 실제 응찰가격이 최저가보다 높으면 실질취득금액도 높아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)

현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 근저당권자에게 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

근저당권 채권최고액 4,020,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 3,915,958,620원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무잔액과 동일하지 않을 수 있으며, 공동담보 관계와 채권양도·질권 설정에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 말소기준 근저당권을 중심으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 순서와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 미배당은 증가

세 회차 모두 시뮬레이션상 소유자 잔여금 0원, 매수인 인수액 0원입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 후순위 근저당권의 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 실제 낙찰 가능성, 감정가 대비 할인율과 무관하게 시세 확인 및 권리 검증은 별도로 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근입니다. 주위에는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재해 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서는 대중교통 상황을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물이며, 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 본건 소재 부지는 평탄한 세장형 토지로, 서측 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 496.6㎡이며, 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보로, 408호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 해당하며, 과밀억제권역 및 비행안전제6구역(전술) 등에도 포함됩니다.
• 이용상태. 감정평가서는 기호 1~27을 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47을 오피스텔로 설명합니다. 408호의 정확한 건축물대장상 용도와 감정평가 기호를 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 사용형태가 허용 용도와 일치하는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거시설과 업무시설이 혼재한 건물이라는 특성상 실수요·임대수요·금융취급 조건이 이용 용도에 따라 달라질 수 있습니다. 최근 동일 조건 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 별도등기의 정확한 권리 내용과 408호 대지권에 미치는 영향, 말소·인수 여부를 확인해야 합니다. 이 항목은 입찰 판단의 우선 확인사항입니다.
• 민간임대주택 등록 관계. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 해당 호실에 적용되는 의무, 경매 이후 법률관계를 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 및 질권 확인. 2025.06.16 제시카자산대부로의 근저당권 이전과 동수원신용협동조합·예당개발 관련 근질권 및 질권 기재를 대조해야 합니다. 을구 1번의 말소 표시와 후속 이전 기재도 확인 대상입니다.
• 408호 임차권과 점유. 이재령의 임차권등기와 배당요구 내용을 확인하고, 실제 점유 여부, 인도 협의, 임차권등기 말소 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 다른 호실과의 분리. 같은 건물의 다른 임차보증금을 408호 인수액에 합산하지 말고, 경매 매각대상 및 부속 권리의 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물대장 및 용도 대조. 사건상 근린시설 표시와 감정평가서상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 확인해야 합니다. 적법한 사용 가능 여부는 임대수익과 재매각 가능성에 직접 영향을 줍니다.
• 최근 실거래 검증. 동일 건물 또는 유사 용도·면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인하고, 현재 106,330,000원이라는 취득 기준가격과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비와 추가비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 확인해 낙찰 후 실제 총투입금액을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 2026.11.02 발급된 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다. 매각기일은 2026.11.16입니다.

맺으며 — “49% 할인보다, 무엇을 취득하는지가 먼저다”

수원지방법원 2024타경97910 제이프라디움 408호는 감정가 217,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가 106,330,000원까지 내려왔습니다. 눈에 띄는 가격 조정이지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가 매수 기회라고 평가할 근거는 부족합니다.

권리상으로는 2021년 설정된 근저당권이 말소기준이고, 408호 이재령의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그 이후에 이루어졌습니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수하지 않는 후순위 임차권 구조로 분석되며, 제공된 시뮬레이션의 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 여기에 그치지 않습니다. 토지 별도등기가 명시되어 있고, 민간임대주택 관련 등기와 복잡한 근저당권 이전·질권 기재가 존재합니다. 또한 근린시설이라는 사건상 용도와 주거·오피스텔 혼재라는 감정평가 내용을 구체적으로 대조해야 합니다.

최근 실거래를 기준으로 한 가격 메리트도 아직 확인되지 않았습니다. 2회 유찰이라는 사실은 경매가격이 낮아졌다는 의미일 뿐, 현재 최저가에 대한 시장의 평가나 향후 환금성을 보장하지 않습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 408호 임차권의 후순위 구조는 긍정적이지만, 토지 별도등기의 영향, 용도 적합성 및 실제 시세를 검증하기 전에는 가격이 낮다는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 최종적으로 어떤 권리와 어떤 용도의 부동산을 얼마에 취득하는지에 있습니다.