수원지방법원 2024타경97910. 수원시 권선구 권선동의 제이프라디움 6층 606호입니다. 소유자는 정기만이며, 경매는 동수원신용협동조합의 신청으로 2024년 11월 18일 개시됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021년 1월 21일 접수된 동수원신용협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원으로, 개별 호실의 감정가보다 상당히 큰 공동담보 근저당권입니다. 이 채권액이 크다고 해서 부족액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

권리분석에서 주목할 부분은 임차인의 시간 순서입니다. 이유성의 확정일자는 2021년 12월 1일, 점유개시일은 2022년 1월 22일, 주민등록일자는 2022년 1월 24일입니다. 모두 말소기준 근저당 설정 이후의 권리관계에 놓여 있습니다. 특히 확정일자가 있다는 사실만으로 말소기준 근저당에 우선하는 대항력이 발생하는 것은 아닙니다.

따라서 보증금 150,000,000원 > 최저가 106,820,000원이라는 숫자 관계만으로 매수인이 보증금 전부 또는 차액을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 606호 임차인은 선순위 대항력이 없는 것으로 파악되며, 등기된 임차권 역시 말소기준 이후에 설정됐습니다. 다만 실제 입찰 전에는 명세서 원본과 토지 별도등기의 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 별도등기는 확인

권리의 출발점은 2021년 1월 21일 동수원신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 을구 1번 근저당은 채권최고액 1,980,000,000원으로 등기상 말소 표시가 있으며, 을구 2번 근저당은 채권최고액 4,020,000,000원으로 이 사건의 말소기준권리로 지정돼 있습니다. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재된 권리입니다.

이후 2024년 11월 18일 임의경매가 개시되고, 2024년 12월 24일 이유성의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 을구 2번 근저당과 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 2025년 6월 16일 근저당권 이전과 근질권·질권 설정 기재가 추가되어 있으므로, 배당받을 실제 채권자와 부속등기 정리관계는 등기사항전부증명서 원본을 기준으로 확인해야 합니다.

606호 임차인은 실제 1명으로 파악됩니다. 다른 호실에 전입한 입주자들의 보증금을 606호의 인수금액에 합산하지 않습니다. 606호에 등기된 이유성의 임차권을 중심으로 대항력과 배당관계를 판단해야 합니다.

이유성의 임대차계약은 2021년 11월 19일과 2023년 12월 19일로 기록되어 있으며, 확정일자는 2021년 12월 1일입니다. 배당요구는 2024년 12월 30일 접수됐습니다. 그러나 현재 배당표에서는 임차인의 실제 배당액이 확정되어 있지 않습니다. 배당을 받을 수 있는지와 미배당액을 매수인이 인수하는지는 구별해서 판단해야 합니다.

② 가격 비교 — 감정가의 49%와 시세의 49%는 다르다

이 물건은 감정가 218,000,000원에서 최저가 106,820,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이것은 감정가 대비 할인율이지 최근 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

제이프라디움은 2021년 1월 14일 준공된 건물 관련 거래정보가 확인되지만, 606호와 면적·용도가 일치하는 최근 실거래가격을 기준으로 한 비교는 확정하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 저렴하다는 가격상 결론을 내릴 수 없습니다.

관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%로 집계됩니다. 통계의 표본 범위와 기간을 추가 확인해야 하므로 이를 건물 전체의 실제 거래 불능으로 단정할 수는 없습니다. 다만 이미 2회 유찰된 현재 상황과 함께 보면, 향후 재매각 가능성 및 적정 매입가격을 보수적으로 검토할 이유는 충분합니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정할 경우 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 4,020,000,000원 기준 미배당액은 3,915,475,480원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 5,029,394,029원으로, 근저당권의 채권최고액과는 구분해야 합니다. 이 근저당은 공동담보가 설정된 권리이므로 위 채권최고액 및 미배당액을 606호만의 독립적인 채무액처럼 해석해서도 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

향후 유찰이 이어질 경우의 최저가와 배당을 비교하면 다음과 같습니다.

유찰이 추가로 발생하면 매각대금이 감소하여 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당 채권의 미배당 증가 자체가 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다. 위 시나리오 모두 현재 확인된 권리관계상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 순수 아파트 주거지와는 거래 수요의 성격이 다를 수 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1~27은 도시형생활주택(원룸형), 기호 28~47은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있어, 606호의 정확한 공부상 용도와 감정평가 기호를 대조해야 합니다.
• 토지. 부지는 496.6㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지로, 서측 약 10m 포장도로에 접합니다. 이 면적은 부지 전체 기준으로 606호의 대지권 지분 면적과 구별해야 합니다.
• 규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,243,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 606호 개별 용도와 실제 사용현황은 건축물대장 및 현장 확인이 필요합니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 건물 내 여러 호실에 주택임차권이 설정된 사실이 확인됩니다. 개별 호실별 독립된 임대차관계를 606호의 보증금 인수 위험과 혼동해서는 안 됩니다.
• 환금성. 주변의 상업·주거 혼재 특성과 정확한 공부상 용도에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 경매 통계상 평균 2.0회 유찰 및 매각률 0%라는 지표도 있으므로, 실제 거래사례를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 명시돼 있습니다. 토지등기부, 대지권 관계, 선순위 권리와 매각 후 존속 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 606호 정확한 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 혼합 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 감정평가서의 호실별 기호와 대조해야 합니다.
• 임차인 이유성의 권리관계 확인. 보증금 150,000,000원, 전입일 2022.01.24, 확정일자 2021.12.01, 임차권등기일 2024.12.24, 배당요구일 2024.12.30을 명세서 및 등기부 원본과 대조해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 인도 가능 여부와 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 근저당 말소·양도·질권 관계 확인. 을구 1번 근저당의 말소 표시, 2025년 6월 16일 근저당권 이전, 근질권·질권 설정 기재 및 을구 2번 근저당의 매각 후 정리관계를 전체 등기사항으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 8월 4일 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간과 관련 제한, 매각 후 등기 정리 및 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 동일 조건 실거래 검증. 제이프라디움 606호의 정확한 용도와 면적을 확정한 후 최근 실거래가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 낙찰을 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 점검. 현재 확인된 권리상 인수액은 0원이나 취득세 등 부대비용, 미납 공용관리비, 명도비용 및 별도등기 관련 위험은 낙찰가와 구분하여 검토해야 합니다.
• 예상배당은 확정배당이 아님. 임차인의 최우선변제 여부, 당해세와 실제 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 근저당 부족액을 낙찰자 부담액으로 잘못 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물 및 토지 등기사항전부증명서, 건축물대장과 매각조건을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가, 하지만 안전한 싼 물건이라고 단정할 수 없다”

수원지방법원 2024타경97910은 감정가 218,000,000원의 물건이 두 차례 유찰되어 최저가 106,820,000원으로 내려온 사건입니다. 가격 숫자만 보면 관심을 가질 만하지만, 권리와 시세를 각각 검증해야 하는 물건입니다.

권리 측면에서 핵심인 임차인 이유성의 보증금은 150,000,000원입니다. 그러나 말소기준 근저당보다 전입과 점유개시가 늦고, 임차권등기 역시 후순위이므로 현재 확인된 권리관계상 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 명세서상 인수권리도 해당사항 없음이며, 예상배당의 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 토지 별도등기와 민간임대주택등기, 근저당권의 후속 양도·질권 기재, 개별 호실의 용도 확인은 반드시 해결해야 할 실무 쟁점입니다. 또한 최근 동일 조건 실거래가격이 확인되지 않으므로 현재 실질취득금액 106,820,000원이 시장가격보다 저렴하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 2회 유찰과 매각률 관련 지표까지 고려하면 환금성에 대해서도 보수적 접근이 필요합니다.

따라서 이 물건의 결론은 “후순위 임차보증금의 자동 인수 위험은 낮지만, 별도등기와 용도·시세 검증 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 승부처는 단순히 감정가에서 얼마나 할인됐느냐가 아니라, 매수 후 실제로 어떤 권리가 남고, 어떤 용도로 얼마나 원활히 처분할 수 있느냐에 있습니다.