수원지방법원 2024타경97910. 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30에 위치한 7층 707호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 건물에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재합니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트로 전제해 분석할 수 없습니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 226,000,000원이었던 물건이 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 110,740,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 동일 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지는 아직 판단할 수 없습니다.
권리관계는 상대적으로 명확한 부분과 원본 대조가 필요한 부분으로 나뉩니다. 2021년 설정된 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준으로 지정되어 있고, 이후 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 근저당 이전과 채권 질권 설정이 뒤따르고 있으며, 토지 별도등기도 명시되어 있어 그 범위와 효력을 반드시 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97910 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선로669번길 30, 7층 707호 (권선동 1011-16) |
| 물건종류 | 근린시설 (사건상 용도) |
| 감정상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 건물 · 707호의 개별 용도 확인 필요 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 |
| 소유자 | 정기만 |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,740,000원 (감정가의 49%) |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 경매채권자 | 동수원신용협동조합 |
| 청구금액 | 5,029,394,029원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 토지 관련 특이사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
말소기준권리는 2021.01.21 접수된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 4,020,000,000원이며, 최초 근저당권자는 동수원신용협동조합입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 707호만의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 2025.06.16에는 이 근저당권이 주식회사제시카자산대부로 이전되고, 근저당권부채권에 대해 동수원신용협동조합의 근질권과 주식회사예당개발의 질권이 설정되었습니다. 이는 채권의 귀속 및 담보관계에 관한 후속 등기로, 근저당권의 이전이나 질권 설정 금액을 각각 별도의 매수인 인수채무로 합산하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 707호 배유진
본 경매 호실인 707호의 확인 대상 임차인은 배유진 1명입니다. 등기부에 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권이 설정되어 있으며, 보증금은 60,000,000원입니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
|
배유진 707호 전유부분 전부 |
2023.12.01 2023.12.01 |
60,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
배당요구 있음 2024.12.09 |
| 임차인 | 배유진 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.11.17 |
| 전입신고일 | 2023.12.01 |
| 점유개시일 | 2023.12.01 |
| 확정일자 | 2023.12.01 |
| 임차보증금 | 60,000,000원 |
| 등기상 차임 | 395,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.12.09 (을구 3번) |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 말소기준권리보다 후순위 |
| 매수인 인수 | 0원으로 분석 |
현황조사에는 다른 호실의 전입자들도 나타나지만, 이들은 401호부터 906호까지 각기 다른 호실의 점유자로 조사된 사람들입니다. 다른 호실의 보증금을 707호 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 실제 입찰 대상인 707호의 점유와 인도 대상은 배유진 관련 자료를 중심으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49%라는 숫자의 의미
현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이것만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 구분 | 기준 비율 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 226,000,000원 | 최초 감정가격 |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 110,740,000원 | 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 77,518,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 54,262,600원 | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 회차는 가격 시나리오이며 실제 매각기일이나 유찰 여부를 확정하는 것은 아닙니다.
복합건물의 개별 호실은 용도, 층, 면적, 내부 상태, 임대 가능 여부 등에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 특히 해당 호실의 법적 용도와 실제 이용상태가 확정되지 않은 만큼 근린시설, 오피스텔 또는 도시형생활주택의 시세를 임의로 대입해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,350,360원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 동수원신용협동조합 | 4,020,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각가격 | 110,740,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,350,360원 |
| 채권자 예상배당 | 108,389,640원 |
| 배당기준 채권액 | 4,020,000,000원 |
| 채권 미배당 | 3,911,610,360원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 실제 배당순위와 금액은 배당요구, 조세채권, 임차인 최우선변제, 공동담보 및 채권양도·질권관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 및 인수 시나리오
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 3,911,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 3,944,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 3,967,114,127원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 수원올림픽공원 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 수인분당선 수원시청역과 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 9층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 개별난방시설, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다. 토지는 평탄한 세장형이며 공동주택 및 오피스텔의 부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 3,243,000원/㎡, 토지면적 496.6㎡로 기재되어 있습니다. 해당 수치는 개별 호실의 대지권 면적이나 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 이용 제한. 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용됩니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실 용도는 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 주위에 주거·업무·근린시설이 혼재하는 입지이나, 707호와 조건이 일치하는 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 실제 매각 가능 가격과 임대수요에 대한 추가 조사가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서의 토지 별도등기 내용을 확인하고, 토지등기부의 권리관계와 대지권 관련 사항을 대조해야 합니다.
- 707호의 정확한 법적 용도. 건축물대장 및 감정평가서의 개별 호실 기호를 대조해 근린시설·도시형생활주택·오피스텔 중 실제 해당 용도를 확인해야 합니다.
- 을구 근저당권 정합성. 이미 말소된 것으로 표시되는 을구 1번 근저당권의 후속 이전·근질권 등기와 을구 2번 근저당권의 채권양도·질권관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 제2021-25호 공동담보목록 및 관련 권리의 범위를 확인하고, 채권최고액 전체를 개별 호실에 귀속시키는 오류를 피해야 합니다.
- 배유진 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 확인하고, 매각 후 임차권등기 말소와 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 707호의 현재 점유자, 퇴거 가능 시점, 명도 및 인도명령 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 의무. 민간임대주택 등록 및 임대의무기간 관련 사항이 매수인에게 영향을 미치는지 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래가 재확인. 707호와 동일한 용도·면적·층 조건의 실거래를 조사하고, 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득원가와 시장가격을 비교해야 합니다.
- 관리비와 조세. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 당해세 및 배당에 영향을 미치는 우선채권을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰 기회”보다 중요한 권리와 시세 확인
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 226,000,000원이었던 물건이 두 번 유찰되어 최저매각가가 110,740,000원까지 내려왔습니다. 또한 707호 임차인 배유진은 말소기준권리보다 후순위이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다고 말하기에는 확인할 부분이 남습니다. 토지 별도등기가 명시되어 있고, 근저당권의 이전 및 질권관계가 복잡합니다. 민간임대주택등기와 실제 호실 용도도 별도로 점검해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 대비 49%는 매력적으로 보이는 숫자지만, 동일 조건의 거래가격이 확인되지 않아 시장가격보다 저렴하게 낙찰받는다는 근거는 아직 없습니다. 두 차례 유찰된 사실만으로 저평가 여부나 향후 수익성을 확정할 수도 없습니다.
종합 판단은 신중한 검토가 필요한 C등급입니다. 후순위 임차권에 따른 보증금 인수 위험은 낮게 분석되지만, 토지 별도등기, 민간임대 관련 사항 및 불확실한 개별 시세 때문에 가격 메리트에 대한 가점은 제한적입니다.
권리 인수는 낮은 위험, 가격 매력은 미확인. 이 물건의 입찰 판단은 토지등기와 개별 호실의 용도·실거래가를 확인한 뒤 내려야 합니다.
