부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 2층 201호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김정두, 경매 신청채권자는 신용보증기금이며 청구금액은 290,624,182원입니다. 등기상 말소기준은 2020.04.02 설정된 자갈치신용협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다.

등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 이전의 덕포동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 자갈치신용협동조합 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 다수의 인물·법인이 기재돼 있으며, 이들의 실제 점유 호실과 임대차관계를 특정하는 작업이 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유 위험은 남는다

말소기준권리는 2020.04.02 자갈치신용협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정된 덕포동새마을금고의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 이후 설정된 삼영합판·신용보증기금·김상수의 가압류와 강제경매개시결정, 북부산세무서장의 압류는 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다.

다만 세금 관련 압류등기가 소멸하는 것과 세금채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다. 특히 국세·당해세와 임차인 우선변제권은 근저당권의 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 단순히 근저당권보다 뒤에 있다는 이유만으로 모든 채권이 배당에서 완전히 배제된다고 단정할 수 없습니다.

임차·점유관계 전체 현황. 조사상 이름이 확인되는 인물·법인은 41명·법인이고, 별도로 '점포'라는 명세서 기재가 있습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계신고로 표시된 관계인은 없습니다. 따라서 보증기관의 중복 보증금을 합산한 금액은 없지만, 41명·법인이 모두 실제 201호 임차인이라는 뜻도 아닙니다. 호실별 점유와 계약관계를 구분해야 실제 임차인 수와 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.

대항력 표시는 2020.04.02 말소기준권리와 신고일의 선후관계에 따른 위험 분류입니다. 실제 대항력은 주택·상가 임대차의 적용 요건, 적법한 점유·신고, 호실 특정 및 계약관계에 따라 달라집니다. 우선변제권은 확정일자와 기타 요건을 확인할 수 없어 모두 미확인으로 분류했습니다. 배당요구 미확인은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판정이 아닙니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않은 서종훈, 이선자, 김동환, 오점숙, 박춘자, 조갑선, 장호성, 한희곤, 정지현, 서상원, 박수제, 박혜진, 정지영, 서영주, 조병기 등의 선행 신고 역시 중요합니다. 이들은 신고일만 보면 근저당권보다 앞서지만, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 타당합니다. 그중 오점숙·장호성·한희곤은 배당요구 이력이 확인되므로 배당으로 얼마를 회수하는지와 미배당 보증금이 남는지 추가 검토해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다

감정가는 857,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같습니다. 다만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 201호와 202호를 통합하여 헬스장으로 사용 중인 근린생활시설입니다. 해당 이용상태와 권리관계를 반영한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 실질취득액입니다. 확인된 보증금 5,000,000원을 실제 매수인이 인수한다고 가정하면 신건에서의 취득부담은 최저가 857,000,000원이 아닌 862,000,000원입니다. 미확인 임차보증금이나 추가 인수채무가 있다면 총 부담은 이보다 커질 수 있습니다. 반대로 해당 5,000,000원 보증금이 매각 대상 201호에 귀속하지 않는 것으로 확인되면, 그 금액을 201호 인수채무에 포함해서는 안 됩니다.

보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 임차인이 실제로 존재하고 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 낮아져도 인수금액이 늘어나 총 실질취득액이 그 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 현재 확인된 5,000,000원만으로는 그런 구조가 성립하지 않지만, 다른 선순위 가능 관계인의 보증금이 미확인인 만큼 유찰에 따른 가격 하락을 그대로 투자이익으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 857,000,000원 가정)

아래 배당표는 집행비용 10,970,000원을 먼저 공제하고, 잔여금을 자갈치신용협동조합 근저당권에 배당하는 단순모형입니다. 확정되지 않은 임차인 배당, 세금채권 우선순위 등은 반영되지 않았으므로 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.

단순배당모형상 채권총액 1,461,425,670원, 채권자 예상배당 846,030,000원, 미배당 615,395,670원입니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있으며, 강제경매개시결정에 따른 청구의 중복 여부와 세금·임차인 배당순위를 정밀 검토해야 합니다. 인수모형상 5,000,000원은 배당금이 아니라 별도로 가정한 매수인 부담입니다.

유찰 회차별 취득부담 가정. 보증금 5,000,000원을 배당 없이 전액 인수하고 다른 인수채무는 없다는 동일한 가정을 적용한 비교입니다.

유찰 시나리오는 확정된 향후 매각가격이 아니라 회차별 가정입니다. 실질취득액은 매각가와 가정 인수액만 합산한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 및 확인되지 않은 임차보증금은 포함하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 현황 기준)

• 실제 영업 이용. 201호와 202호는 구분 없이 담덕엄궁헬스로 사용되고 있습니다. 201호만 낙찰받을 경우 별도 출입·독립 이용·시설 분리 가능성이 핵심입니다. 현재 일체 사용 중이라는 사실만 확인되며 독립 사용 가능 여부는 확정되지 않았습니다.
• 건물 구조. 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
• 차량 접근. 남서측 약 10미터 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다. 헬스장 이용객의 차량 접근과 주차시설의 실제 운영 가능 여부를 별도로 점검해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,318.0㎡이며 공시지가는 ㎡당 1,846,000원입니다. 이 수치를 201호의 독립 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 개별 규제가 201호의 이용·용도변경에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 201호와 202호를 구분 없이 사용하는 현황이 건축물대장·집합건축물 도면과 일치하는지는 별도로 검증해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설인 데다 인접 호실과 통합하여 헬스장으로 사용되고 있어 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 독립 이용 가능성, 점유 정리 및 영업시설 분리 부담이 매수층과 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록과 용도 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 201호의 관계를 확인하고, 감정평가 대상·매각목록·등기사항전부증명서·집합건축물대장·대지권 표시를 대조해야 합니다.
• 201호와 202호 분리 가능 여부. 출입구, 내부 경계, 공용시설, 영업설비 및 전기·수도 사용관계 등을 확인하고, 201호만 취득했을 때 독립적인 사용·수익이 가능한지 판단해야 합니다.
• 선순위 가능 임차관계 16건. 신고일이 빠르다는 이유만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 각 임차인의 실제 점유 호실과 계약상 임차 목적물, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 미상 보증금 조사. 확인된 5,000,000원 외 다수의 보증금이 미상입니다. 법적 대항력과 매수인 인수 여부에 따라 실질취득액이 크게 달라질 수 있어 입찰 전 확인이 필수적입니다.
• 3층 법인과 201호의 관련성. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금은 단순배당모형에서 인수액으로 반영됐지만 점유 부분이 3층으로 기재되어 있습니다. 201호 귀속이 확인되지 않으면 이 금액을 확정 인수채무로 볼 수 없습니다.
• 배당요구·우선변제권 대조. 오점숙·장호성·한희곤 등 선행 신고자의 배당요구 접수 여부와 확정일자·배당금·미배당 보증금을 확인해야 합니다. 후순위 신고자의 배당요구도 실제 배당순위 검토에서 제외해서는 안 됩니다.
• 동명이인·관계인 확인. 김상수와 최혜민의 등기상 지위와 점유·임차 기재가 실제로 동일한 당사자에 관한 것인지 확인해야 합니다.
• 국세·기타 우선채권 확인. 북부산세무서장의 압류가 존재하므로 세금채권 종류와 법정기일, 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 명도와 영업시설. 헬스장 운영 중인 점유관계와 시설물 소유권, 비품·설비의 처리 및 실제 인도 범위를 확인해야 합니다. 임대차관계가 정리되더라도 명도와 시설 분리 문제가 남을 수 있습니다.
• 실거래·수익성 검증. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 근린생활시설 임대수익을 확인한 후, 매각가가 아니라 인수금액을 포함한 총 취득부담을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 소멸한다”는 말만으로 안전하지 않다

이 물건에서 가장 중요한 사실은 최저가 857,000,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 신고 이력이 있는 관계인 16건, 미확인 임차보증금, 그리고 201호·202호의 통합 헬스장 이용입니다.

자갈치신용협동조합 근저당권과 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조는 확인되지만, 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금은 아직 확정되지 않았습니다. 단순모형상 5,000,000원을 인수하면 취득부담은 862,000,000원이나, 그 보증금조차 3층으로 기재된 임차관계여서 201호 귀속 여부를 먼저 확인해야 합니다.

시세 역시 확인된 비교 거래가 없어 현재 최저가가 저렴하다는 근거가 없습니다. 나중에 유찰되어 매각가가 낮아지더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 추가로 확인되면 실질취득액은 예상보다 높아지거나 특정 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·권리 및 점유관계 정밀확인입니다. 매각 대상의 정확한 범위, 실제 201호 임차인, 인수할 보증금, 통합 영업장 분리 가능성, 그리고 최근 거래가격을 확인하기 전까지는 가격 할인이나 투자 매력에 높은 평가를 부여할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을, 어떤 권리 부담과 함께 취득하느냐입니다.