부산지방법원 2024타경109112. 이 사건은 신건 감정가와 최저매각가가 모두 1,235,000,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 등기상 핵심 기준권리는 2013년 2월 20일 설정된 자갈치신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 975,000,000원입니다. 해당 근저당권 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 제공된 권리 분석상 매각으로 소멸할 예정입니다.
다만 이 사건에서 단순히 말소기준권리만 확인하고 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 점유·임차 신고자가 등장하고, 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 최혜연은 전입신고일과 보증금이 미상으로 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 인수액 0원은 배당 시나리오의 계산값이며, 점유자별 권리관계를 확인하지 않은 상태에서 실제 인수 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 3층 301호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건 분류 / 이용상태 | 사건 분류: 대지 · 매각물건명세서 기재 이용상태: 노유자시설(301호: 담덕노인주간보호센터) |
| 소유자 | 김정두 |
| 감정가 / 최저가 | 1,235,000,000원 / 1,235,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 기재 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2013.02.20 · 자갈치신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 975,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 토지 관련 기재 | 지목 대 · 토지면적 1,318.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,846,000원/㎡. 해당 토지 정보와 실제 매각대상 범위의 일치 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당과 후순위 권리
말소기준권리는 2013년 2월 20일 자갈치신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이며, 배당 계산은 이 금액을 기준으로 작성돼 있습니다. 채권최고액이 실제 대출 잔액과 같다는 뜻은 아니므로 실제 피담보채권액과 배당요구 내역을 별도로 확인해야 합니다.
이후 2024년 신용보증기금 가압류, 김상수 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정 등이 기재돼 있습니다. 제공된 등기 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 2022년 사상구 압류는 2023년 7월 24일 해제·말소된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 권리 소멸과 점유자의 인도·명도 문제는 별개이므로 점유 현황을 함께 검토해야 합니다.
② 점유·임차 현황 — 보증금과 대항력 확인이 핵심
현황조사·매각물건명세서 등에 기재된 점유·임차 신고는 총 40건입니다. 보증금이 확인되는 신고자는 (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원이며, 나머지 다수는 보증금이 미상입니다. 확정일자는 모두 미상으로 기재돼 있습니다. 아래 표는 각 신고 내역의 대항력 판정 및 승계 여부를 구분해 정리한 것입니다.
| 신고자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
배당요구는 신고 내역에 날짜가 확인되는 경우에만 날짜를 표시했습니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 기타 요건을 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,750,000원 |
| 2. 근저당권 · 자갈치신용협동조합 | 975,000,000원 | 975,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 245,250,000원 |
| 4. 가압류 · 김상수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 자갈치신용협동조합 | 290,624,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 합계 | 미배당 추정 | 매수인 인수(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,235,000,000원 | 1,220,250,000원 | 357,099,852원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 988,000,000원 | 975,720,000원 | 601,629,852원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 790,400,000원 | 780,096,000원 | 797,253,852원 | 0원 |
위 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오를 옮긴 것입니다. 유찰 시 매각가가 낮아질수록 미배당 추정액은 증가합니다. 매수인 인수액 0원은 시나리오의 계산값으로, 미상 임차관계에 대한 별도 확인을 대체하지 않습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모
- 현황 이용. 매각물건명세서 비고에는 301호가 노유자시설인 담덕노인주간보호센터로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 이용 형태, 점유 주체, 운영 관계 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 대상 범위. 사건 분류는 대지이지만 소재지는 건물 3층 301호로 표시돼 있습니다. 토지·건물·전유부분·대지권 중 무엇이 매각되는지, 등기부·감정평가서·매각물건명세서의 표시를 서로 대조해야 합니다.
- 토지 관련 조건. 관련 토지 기재에는 지목 대, 면적 1,318.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형, 소로 한면 및 공시지가 1,846,000원/㎡가 표시돼 있습니다. 이 정보가 실제 매각대상에 어느 범위까지 적용되는지 확인이 필요합니다.
- 시세 비교. 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 감정가 1,235,000,000원이 시장가격보다 낮거나 높다고 판단할 근거가 없습니다. 신건 최저가만으로 ‘저렴하다’거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 마세요.
- 배당과 인도. 채권 미배당 추정액이 존재하며, 점유·임차 신고가 40건입니다. 채권의 소멸 여부와 별개로 실제 점유자별 임대차관계 및 인도·명도 부담을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상의 동일성. 사건 분류 ‘대지’, 주소상 3층 301호, 노유자시설 이용 기재가 일치하는지 원본 서류에서 확인하세요. 토지와 건물 또는 전유부분의 매각 범위를 먼저 확정해야 합니다.
- 최혜연 권리 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이며 대항력 판단이 불가능합니다. 실제 점유, 전입 내역, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 나머지 점유·임차 신고자. 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 없음으로 기재된 신고자도 실제 점유 및 임대차관계, 배당요구 여부를 확인해 인수·명도 위험을 별도로 판단해야 합니다.
- 김상수 관계 확인. 등기상 김상수와 점유 신고자 김상수의 관계 및 임대차의 실재 여부를 확인하세요. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 검토 메모일 뿐 확정된 사실이 아닙니다.
- 채권액과 배당순위. 자갈치신용협동조합 근저당권은 채권최고액 975,000,000원입니다. 실제 피담보채권액, 가압류 채권 및 경매개시결정에 따른 청구액을 원본에서 대조하세요.
- 추가 배당항목. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 우선순위와 집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 배당표를 확정적으로 받아들이지 마세요.
- 이용·시설 확인. 노유자시설 이용과 관련한 실제 운영 주체, 인도 가능 여부, 필요한 인허가 및 시설 이용상태를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주변 거래와 실제 매각 범위, 점유·인도 비용을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원 계산”만으로 안전을 확정할 수 없다
부산 2024타경109112는 감정가와 최저가가 1,235,000,000원인 신건입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 점유·임차 신고 40건과 다수의 보증금·확정일자 미상 내역이 있어 이를 실제 인수 위험이 없다는 결론으로 곧바로 연결해서는 안 됩니다. 최혜연의 대항력은 미상이며, 김상수의 관계 확인도 필요합니다.
예상 채권 미배당액은 신건 가정에서 357,099,852원이고, 유찰 시나리오에서는 더 커집니다. 또한 사건 분류인 대지와 301호의 노유자시설 이용 기재를 대조해 실제 매각대상 범위를 확정해야 합니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 ‘인수 위험 없음 확정’이나 ‘가격 메리트 있음’이 아니라, 대상 범위·점유관계·배당권리를 먼저 검증해야 하는 보수적 검토 대상이라는 것입니다.
