부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁로 204 소재 담덕엄궁온천타워 5층 508호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로 신건 상태입니다. 등기에는 2024년 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정이 나타나지만, 이 사건에서 먼저 확인해야 할 권리는 그보다 앞선 2019년 3월 18일 설정된 전세권입니다. 매각물건명세서 비고에는 해당 전세권 110,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다.
다만 배당 산출표에서는 같은 전세권을 110,000,000원 배당 항목으로 계산합니다. 두 내용은 매수인의 최종 부담을 판단할 때 중요한 차이를 만듭니다. 따라서 본문에서는 매수인 인수 명시를 보수적으로 반영하되, 실제 배당·말소 처리와 권리 존속 여부는 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 5층 508호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 5층 508호 |
| 소유자 | 김정두 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 말소기준권리 산정 | 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 · 2024.02.13 · 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트조 · 지상 10층 · 사용승인일 2013.02.01 |
① 권리 흐름 — 전세권 인수 여부가 승부처
등기상 2013년 2월 6일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권 108,000,000원은 2013년 3월 21일 말소되었고, 2019년 3월 5일 설정된 같은 채권자의 근저당권 116,400,000원도 2019년 4월 23일 말소되었습니다. 이 두 근저당권은 현재의 유효한 인수 권리로 취급할 사안이 아닙니다.
반면 2019년 전세권은 2024년 신용보증기금 가압류보다 먼저 설정되었고, 매각물건명세서에 인수 권리로 명시되어 있습니다. 2024년 2월 13일 가압류 271,725,670원과 2024년 9월 3일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있지만, 이것이 선순위 전세권까지 자동으로 없애 준다는 의미는 아닙니다.
② 임차인·점유 현황 — 대항력과 인수액을 개별 확인
현황조사 등에 등재된 사람은 총 40명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사례는 없습니다. 다만 대부분은 보증금이나 확정일자를 확인할 수 없어 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없으며, 점유 호실도 특정되지 않은 경우가 많습니다. 아래 목록을 모두 508호의 실제 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 호실 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.11.26 |
| 정지은 | 호실 미상 / 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 | 3층 / 2016.03.29 | 5,000,000원 | 자료상 有* | 미확인 | 인수 산출* | 확인 안 됨 |
| 서종훈 | 호실 미상 / 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김금순 | 호실 미상 / 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 이선자 | 호실 미상 / 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김동환 | 호실 미상 / 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 오점숙 | 호실 미상 / 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.10.17 |
| 박춘자 | 호실 미상 / 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 이다희 | 호실 미상 / 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 손장혁 | 호실 미상 / 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.10.23 |
| 조갑선 | 호실 미상 / 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김기훈 | 호실 미상 / 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 장호성 | 호실 미상 / 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.10.11 |
| 안유진 | 호실 미상 / 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.11.19 |
| 한희곤 | 호실 미상 / 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.10.15 |
| 정지현 | 호실 미상 / 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김민지 | 호실 미상 / 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 이재우 | 호실 미상 / 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 이다슬 | 호실 미상 / 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 조명제 | 호실 미상 / 2024.09.03 | 미상 | 없음(자료상) | 미확인 | 보증금 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김상수 | 호실 미상 / 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 박정환 | 호실 미상 / 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 서상원 | 호실 미상 / 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 공소윤 | 호실 미상 / 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.11.01 |
| 박수제 | 호실 미상 / 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 이진나 | 호실 미상 / 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 박혜진 | 호실 미상 / 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 권봉석 | 호실 미상 / 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.10.21 |
| 이소정 | 호실 미상 / 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김남현 | 호실 미상 / 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 김진수 | 호실 미상 / 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 정지영 | 호실 미상 / 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 서영주 | 호실 미상 / 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 이종정 | 호실 미상 / 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 민만식 | 호실 미상 / 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.10.23 |
| 이지선 | 호실 미상 / 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 조병기 | 호실 미상 / 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
| 하은정 | 호실 미상 / 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 2024.11.11 |
| 김종진 | 호실 미상 / 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 | 확인 안 됨 |
* 자료상 대항력 표시 및 배당 산출표상 인수 표시를 옮긴 것이며, 3층 점유자의 보증금 5,000,000원이 5층 508호에 적용되는지는 확인되지 않았습니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격·실질취득 — 최저가만으로 메리트를 판단하지 말 것
현재 최저가는 137,000,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 전세권 인수 명시를 보수적으로 적용하면 취득에 필요한 경제적 부담은 최저가보다 커집니다. 동일 물건의 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 137,000,000원 | 신건 입찰 기준 |
| 전세권 인수 위험 | 110,000,000원 | 매각물건명세서 비고상 매수인 인수 |
| 보수적 실질취득액 | 247,000,000원 | 최저가와 전세권 인수를 합산한 참고치 |
| 별도 임차인 보증금 | 5,000,000원 | 3층 점유자로 기재되어 본건 적용 여부 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출표상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,000원 |
| 임차인 · (주)디유케이바이오산업 김정두 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 전세권 · 한국특수형강주식회사 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 24,282,000원 |
| 강제경매 신청채권 · 신용보증기금 | 290,624,182원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산출표 기준 채권자 총 청구액 672,349,852원, 채권자 총 배당액 134,282,000원, 미배당액 538,067,852원입니다. 위 배당 수치는 산출표의 계산값이며, 전세권을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 비고와 상충하므로 확정 배당 결과로 간주해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 본건은 오피스텔로 표시되어 있습니다. 아파트와 동일한 가격 기준을 적용하지 말고 업무시설·오피스텔의 이용 및 임대 가능성을 기준으로 검토해야 합니다.
- 건물. 감정평가 건물 기재상 철근콘크리트조, 지상 10층, 사용승인일 2013.02.01이며 승강기·소방설비·기계식 주차타워가 기재되어 있습니다.
- 소재지 기재 대조. 대상 주소는 엄궁동으로 표시되어 있으나 감정평가의 일부 주위환경 기재에는 괴정동 및 대티역 인근이 나타납니다. 해당 입지 설명이 본건 508호에 직접 적용되는지 원본 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 현황조사상 40명이 등재되어 있고, 대부분 보증금·확정일자·점유 호실이 명확하지 않습니다. 실제 본건 점유자와 다른 호실 점유자를 구분하지 않으면 명도비용 및 인수금액을 잘못 산정할 수 있습니다.
- 환금성. 동일 물건의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 전세권 인수 및 점유관계가 해결되기 전에는 환금성 판단도 유보하는 것이 타당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2019.03.18 전세권 설정, 전세금 110,000,000원, 존속기간 2019.03.18~2021.03.17의 등기 내용과 현재 권리 상태를 확인하세요.
- 배당과 인수의 충돌 해소. 매각물건명세서의 인수 명시와 배당 산출표의 110,000,000원 배당 계산 중 어느 결과가 실제 매각절차에 적용되는지 원본 서류 및 법원 확인을 통해 정리해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 전세권 인수 명시를 적용하면 현재 최저가 기준 보수적 실질취득액은 247,000,000원입니다. 별도 5,000,000원 임차인 보증금의 본건 적용 여부는 확인 후 반영하세요.
- 임차인별 권리 검증. 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 및 실제 점유 호실을 각각 확인하세요. 보증금이 확인되지 않은 점유자를 일괄적으로 대항력 있는 임차인 또는 인수금액이 없는 임차인으로 처리하면 안 됩니다.
- 호실과 감정평가서 대조. 대상 주소인 엄궁동 5층 508호와 감정평가서의 소재지·이용상태·건물 및 토지 기재가 일치하는지 확인하세요.
- 시세 및 임대수익 검증. 동일 용도·유사 조건의 거래와 임대료를 별도로 조사하고, 전세권 인수 부담을 포함한 취득원가와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 직접 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 권리가 먼저다”
부산 2024타경109112는 감정가와 최저가가 137,000,000원인 신건이지만, 단순히 최저가만으로 평가할 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에 전세권 110,000,000원의 매수인 인수가 명시되어 있어 이를 보수적으로 적용하면 실질취득액은 247,000,000원입니다. 동시에 배당 산출표는 같은 전세권을 전액 배당하는 것으로 계산하고 있어, 실제 권리 처리 결과를 확인하지 않은 채 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
현황조사상 40명 등재자 중 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 별도 보증금 5,000,000원은 3층 점유자로 표시되어 본건 적용 여부를 따로 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거도 확정되지 않아 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 현재 판단은 입찰 보류입니다. 전세권의 실제 배당·말소 여부, 점유자별 권리 및 본건 적용 범위를 확인한 뒤에야 최종 취득원가와 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
