부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁로 204에 소재한 담덕엄궁온천타워 6층 607호, 물건종류는 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로 신건 상태입니다. 등기상 2019년 8월 22일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 설정된 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
하지만 이 사건은 등기부만 확인하고 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다. 점유자 조사 기록에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 표시된 사람이 다수 있고, 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 배당 산정에 반영된 5,000,000원 보증금은 점유 호실이 3층으로 표시되어 있어, 본건 6층 607호의 부담인지부터 확인해야 합니다. 등기상 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 6층 607호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 6층 607호 |
| 소유자 | 김정두 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 부산축산업협동조합 · 채권최고액 110,400,000원 |
| 말소기준권리 설정일 | 2019.08.22 |
| 신청채권 관련 청구액 | 290,624,182원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 구분
말소기준권리는 2019.08.22 설정된 부산축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 110,400,000원입니다. 2024.02.13 신용보증기금의 가압류, 2024.09.03 강제경매개시결정, 2024.10.16 부산축산업협동조합의 가압류는 말소기준권리 뒤에 설정된 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 조사 — 대항력 가능성과 인수액을 따로 확인
조사 기록은 총 40건입니다. 이 중 15건은 말소기준권리보다 앞선 전입일로 표시되어 있고, 1건은 전입일이 확인되지 않습니다. 그러나 전입일만으로 보증금 인수액이나 우선변제권을 확정할 수는 없습니다. 아래의 ‘가능·미상’은 대항력을 확정한다는 뜻이 아니라, 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 호실을 추가 확인해야 한다는 의미입니다.
| 임차인 / 호실 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 / 배당요구 |
|---|
보증금과 확정일자가 미상인 기록은 인수액·우선변제액을 임의로 산정하지 않았습니다. 배당요구일이 기재되지 않은 경우도 배당요구가 없었다고 단정하지 않습니다. 각 기록이 본건 6층 607호에 해당하는지는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 비교 전에는 메리트 판단 보류
본건은 감정가와 최저매각가가 모두 137,000,000원인 신건입니다. 동일 건물·동일 호실의 최근 실거래를 뒷받침하는 비교가격이 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 다른 물건의 평균가격을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 인수 산정액* | 조건부 실질취득액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 | 267,200,214원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 | 294,216,614원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 | 315,780,454원 |
* 인수 산정액 5,000,000원이 본건에 실제 적용된다는 가정입니다. 위 실질취득액은 각 최저매각가에 해당 금액을 더한 계산값이며, 호실 일치 여부와 실제 인수 범위가 확인되지 않은 상태에서는 확정 금액이 아닙니다. 유찰 시나리오는 가격 산식일 뿐 시세보다 저렴하다는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정 |
| 인수 산정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 | 배당 산정상 매수인 인수 · 3층 표기, 본건 호실 확인 필요 |
| 1. 근저당권 · 부산축산업협동조합 | 110,400,000원 | 110,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 23,882,000원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 부산축산업협동조합 | 19,356,544원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당 계산상 총 채권액은 401,482,214원, 채권자 배당액은 134,282,000원, 미배당액은 267,200,214원입니다. 매각대금에서 집행비용 2,718,000원을 제외한 뒤 근저당권과 신용보증기금 가압류에 배당하는 계산입니다. 임차인 인수 산정액 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 별도 부담으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·물건 특정·환금성 메모
- 주소와 감정평가 내용 대조. 본건 주소는 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 6층 607호입니다. 그런데 감정요항 기재에는 부산광역시 사하구 괴정동, 대티역 인근 및 본건 (48),(49)라는 표현이 등장합니다. 해당 설명이 본건 607호를 평가한 내용인지 원본 감정평가서에서 확인해야 합니다.
- 이용 용도 확인. 본건은 오피스텔로 분류되어 있습니다. 감정요항에는 업무시설(오피스텔) 이용 내용이 기재되어 있으나, 해당 내용이 본건 호실에 정확히 대응하는지 건축물대장과 감정평가서의 호실 표시를 대조하십시오.
- 건물 정보 확인. 감정요항에는 철근콘크리트조 10층 건물, 사용승인일 2013.02.01, 승강기 및 기계식 주차타워 등의 내용이 기재되어 있습니다. 다만 주소·호실 표기가 일치하는 원본 자료인지 확인한 뒤 본건의 시설 정보로 활용해야 합니다.
- 환금성 판단 보류. 동일 호실의 최근 실거래와 정확히 대응하는 가격 근거가 확인되지 않았으므로 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 인근 시세를 적용하기 전에 본건의 주소·전용면적·실제 이용상태를 먼저 특정해야 합니다.
- 토지·규제 정보 대조. 토지이용계획과 감정요항의 설명이 본건 대지권 및 해당 호실에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다. 다른 평가대상에 관한 내용을 본건의 입지나 규제 정보로 그대로 적용하지 마십시오.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 6층 607호의 인수되는 권리, 임차인 현황, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인하십시오.
- 호실별 점유관계. 점유자 조사 기록 40건 중 실제로 본건 607호에 해당하는 사람을 구분하십시오. 특히 3층으로 표시된 5,000,000원 보증금이 본건과 관련 있는지 확인해야 합니다.
- 전입세대·확정일자 확인. 말소기준권리인 2019.08.22보다 먼저 전입한 것으로 표시된 기록은 실제 점유와 보증금, 확정일자를 함께 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수액이나 우선변제권을 확정하지 마십시오.
- 실질취득액 산정. 인수 산정액 5,000,000원이 본건에 적용되는지 확인한 뒤 낙찰가, 인수 보증금, 명도비용 및 기타 취득비용을 합산하십시오.
- 감정평가서 대조. 엄궁동 6층 607호와 사하구 괴정동·대티역 및 (48),(49)로 기재된 설명의 관계를 원본에서 확인하십시오. 대상 물건이 일치하지 않으면 입지·시설·가격 판단을 재검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원은 제공된 회차별 산정값입니다. 이 가격이 시세보다 저렴하다는 의미는 아니므로, 비교 가능한 실거래와 인수 위험을 확인한 뒤 응찰가를 정하십시오.
- 관리비·세금·명도. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유자의 인도 가능성과 명도 비용을 별도로 확인하십시오. 해당 비용은 위 배당 추정치에 모두 반영된 것이 아닙니다.
- 등기부 최신성. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.10.28입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각 관련 서류를 다시 확인하십시오.
맺으며 — 등기상 소멸만으로 안전을 확정할 수 없다
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 인수 위험은 별도로 남아 있습니다. 배당 산정에 반영된 5,000,000원 보증금은 점유 호실이 3층으로 표시되어 있어 본건 6층 607호와 일치하는지 확인해야 합니다. 점유자 조사 기록 중 선순위 전입으로 표시된 기록도 다수이며, 보증금·확정일자·호실이 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 확정할 수 없습니다.
실거래 비교 근거도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 먼저 본건 주소와 감정평가 대상의 일치 여부를 확인하고, 실제 임차인 및 보증금 인수 범위를 특정한 뒤 실질취득액을 산정해야 합니다. 결론은 ‘신건 가격 메리트’가 아니라 ‘호실 특정과 인수 위험 확인이 선행되어야 하는 물건’입니다.
