* 142,000,000원은 배당계산에 반영된 보증금 5,000,000원을 현재 최저가에 더한 산술상 금액입니다. 해당 명의는 3층으로 기재되어 있어 709호의 실제 취득원가로 확정할 수 없으며, 다른 미상 보증금이 존재할 경우 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 709호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 건물은 2013.02.01 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 해당 물건은 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

소유자는 김정두이고, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 등기부에는 과거 근저당권과 전세권 설정 이력이 있지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.02.13 접수된 신용보증기금 가압류 271,725,670원입니다. 이후 2024.09.03 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

여기까지는 비교적 명료합니다. 그러나 점유·임차 조사에서는 말소기준권리 이전에 전입한 명의가 다수 확인되고, 대부분의 보증금과 확정일자가 파악되지 않았습니다. 선순위 전입이라는 사실만으로 709호에 대한 대항력이나 인수액을 확정할 수는 없지만, 해당 호실에 실제 대항력 임차인이 존재한다면 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소보다 임차관계 확인이 우선

말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 해당 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2013년과 2017년 설정됐던 근저당권 및 2013년 오경숙 명의 전세권 역시 이미 말소되어 현존하는 등기상 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 이번 사건의 최대 위험

점유·임차 조사에 기재된 명의는 40건입니다. 이 중 말소기준일(2024.02.13)보다 앞선 전입기록이 38건, 기준일 이후 전입기록이 1건, 전입일 미상이 1건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의로 표시된 건은 없습니다.

중요한 점은 40건이 곧 709호의 실제 임차인 40명을 뜻하지 않는다는 것입니다. 대부분의 명의는 점유 호실이 특정되지 않았고, 유일하게 위치가 기재된 (주)디유케이바이오산업 김정두는 3층으로 표시되어 있습니다. 따라서 이 명의를 포함한 조사기록 중 어떤 것이 경매대상 709호에 실제로 해당하는지 먼저 확정해야 합니다.

위 표의 명의는 점유·임차 조사에 기재된 대상이며, 각 명의가 709호의 실제 임차인임을 확정한 목록이 아닙니다. '대항력 가능·미상'은 기준일 이전 전입기록이 있으나 실제 점유와 대상 호실 등 요건 확인이 필요하다는 뜻입니다. 우선변제권 역시 확정일자 등이 확인되지 않아 확정할 수 없습니다.

③ 인수보증금 — 계산상 500만원, 실제 부담은 미확정

예상배당에서는 (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원을 매수인 인수액으로 반영했습니다. 해당 명의의 등록일은 2016.03.29이고, 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 매각대금에서 배당되지 않고 보증금 전액이 인수되는 형태입니다.

그러나 조사된 사용 부분은 3층입니다. 매각대상은 7층 709호이므로 이 보증금을 709호의 확정 인수금으로 처리하는 데에는 결정적인 확인 문제가 남습니다.

④ 가격 판단 — 비교시세 확인 전까지 보류

현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 137,000,000원입니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 실거래 평균, 최근 거래가격, 최근 12개월 거래 추세는 확인되지 않았습니다.

따라서 이 물건의 가격 메리트를 객관적으로 계산할 수 없습니다. 배당계산상 5,000,000원을 인수한다고 가정하면 실질취득비용은 142,000,000원이지만, 앞서 설명한 3층·709호 불일치와 다른 임차인들의 미상 보증금 때문에 이 금액도 확정 취득원가가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

매각대금 137,000,000원에서 추정 집행비용 2,718,000원을 제외하면 신용보증기금에 134,282,000원이 배당되는 계산입니다. 채권 미배당액 137,443,670원은 채권자에게 지급되지 않는 잔액이며, 그 자체가 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 인수 가정 5,000,000원은 매각대금 밖의 부담으로 계산됐고, 해당 명의의 709호 귀속 여부는 확인되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보지 말 것

* 계산상 실질취득은 각 회차 매각가에 인수 가정액 5,000,000원을 더한 수치입니다. 실제 709호에 적용되는 인수금액은 미확정이며, 미상 보증금의 인수 여부에 따라 이 계산은 달라집니다. 유찰 시나리오는 예상 경로일 뿐 실제 매각 결과를 뜻하지 않습니다.

매각가만 보면 신건 137,000,000원에서 2회 유찰 가정 시 87,680,000원으로 내려갑니다. 하지만 매수인 부담이 발생하는 임차보증금이 있다면 실질취득비용은 단순히 이 매각가와 같지 않습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)

• 물건 용도. 담덕엄궁온천타워 7층 709호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트를 전제로 가격이나 임차관계를 분석해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 2013.02.01 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등이며, 새시창 구조로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다. 실제 사용 가능 상태와 유지관리 상태는 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 관련 토지정보에는 지목 '대', 토지이용상황 '주상기타', 완경사·사다리형, 소로한면 접도 조건이 표시되어 있습니다. 토지 전체 면적은 1,318㎡이며, 개별 709호의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역이 포함되어 있고, 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 표시가 있습니다. 구체적인 적용 범위와 개별 호실에 미치는 영향은 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,846,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 오피스텔 709호의 거래시세나 감정가를 직접 나타내는 수치가 아닙니다.
• 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 이용 상태와 공부상 용도의 일치 여부는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 최근 비교 실거래 및 거래 추세가 확인되지 않아 709호의 적정 가격과 향후 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다. 오피스텔과 다른 용도가 함께 있는 건물의 특성을 고려해 개별 호실 기준으로 비교해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트 — 확인되지 않으면 보류

• 709호 실제 점유자 특정. 현재 709호를 누가 점유하고 있는지, 점유자의 법적 지위가 임차인인지 소유자 관련자인지 확인해야 합니다.
• 선순위 전입 명의의 호실 대조. 기준일 이전 전입기록 38건 중 실제 709호에 해당하는 명의를 구분해야 합니다. 건물 내 다른 호실 임차인을 709호 인수 대상에 포함해서도, 확인되지 않은 709호 임차인을 제외해서도 안 됩니다.
• 3층 보증금 5,000,000원 확인. (주)디유케이바이오산업 김정두 명의의 보증금이 왜 배당계산상 매수인 인수액에 포함됐는지, 7층 709호와 어떤 관련이 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금 및 확정일자 확인. 다수 명의의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 매각물건명세서 및 관련 신고자료를 확인해 대항력·우선변제권·미배당 가능액을 개별적으로 검토해야 합니다.
• 배당요구 확인. 최혜연·오점숙·손장혁·장호성·안유진·한희곤·공소윤·권봉석·민만식·하은정의 배당요구 신고기록이 있습니다. 각 명의의 709호 관련 여부와 채권 신고내용을 확인해야 합니다.
• 배당계산 검증. 사건 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원의 차이를 확인하고, 실제 배당순위 및 채권액을 재검증해야 합니다.
• 실거래 시세 대조. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가격, 최근 거래 추세와 개별 호실 조건을 확인해야 합니다. 감정가만으로 적정가치를 확정할 수 없습니다.
• 관리비·점유인도. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능성, 점유 이전에 필요한 비용 및 절차를 확인해야 합니다.
• 공부 및 현황 대조. 709호의 면적·대지권·용도와 현장 이용상태를 등기부, 건축물대장, 감정평가서로 교차 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매수인이 인수하는 권리, 임차인별 진술과 최종 명세서의 변경사항을 매각기일 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 가압류보다, 특정되지 않은 임차인이 더 위험하다”

이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기상 권리가 소멸한다는 것과 매수인의 임차보증금 부담이 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 조사된 명의 40건 중 기준일 이전 전입기록이 38건이나 존재하면서, 대부분 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않았습니다. 유일하게 금액이 확인된 보증금 5,000,000원조차 사용 부분이 3층으로 기재되어 매각대상 709호의 인수금인지 불분명합니다.

따라서 계산상 실질취득비용 142,000,000원은 어디까지나 제한된 가정일 뿐, 실제 취득비용의 확정치나 상한이 아닙니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래도 확인되지 않아 최저가 137,000,000원의 가격 경쟁력을 긍정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 지금 필요한 것은 더 낮은 낙찰가를 기다리는 일이 아니라 709호의 실제 임차인과 보증금, 매수인 인수 여부를 먼저 확정하는 일입니다. 그 결과를 확보한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하고 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 권리·가격 모두 투자판단을 뒷받침하기에 불확실성이 큽니다.