부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 707호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 2013년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 과거 부산축산업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했지만, 이 근저당권은 2013년 5월 이미 말소됐습니다.
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 2월 13일 신용보증기금의 가압류입니다. 이어 같은 채권자가 가압류를 본압류로 이행하는 강제경매를 신청했고, 2024년 9월 3일 경매개시결정이 등기되었습니다.
문제는 등기부에 남아 있는 담보권보다 임차인과 점유관계입니다. 조사상 확인되는 점유 관련 기록은 40건이고, 이 중 상당수가 말소기준일 전에 전입한 것으로 나타납니다. 다만 이 명단 전체가 707호에 실제로 거주하거나 임차 중인 사람이라는 의미는 아닙니다. 각 기록의 호수와 임대차 목적물이 명확하지 않으므로, 707호의 실제 임차인 수와 보증금 총액부터 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 7층 707호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 2013.02.01 사용승인 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 갑구 2번 신용보증기금 가압류 · 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 확인일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 복잡하다
권리 흐름의 핵심은 2013년 근저당권이 이미 말소되었다는 점입니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024년 2월의 신용보증기금 가압류이며, 그 뒤에 접수된 강제경매개시결정도 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 40건을 707호와 대조해야 한다
현황조사 등에서 확인되는 기록은 개인 39건과 법인 관련 1건, 총 40건입니다. 보증기관의 보증금 대위변제 또는 승계 신고로 표시된 기록은 없어 별도의 중복 승계금액은 합산하지 않았습니다. 하지만 실제 707호에 속하는 임차인이 몇 명인지는 확인되지 않았습니다.
특히 (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원은 조사상 3층으로 기재되어 있습니다. 현재 매각 대상은 7층 707호이므로, 이 보증금을 707호의 확정적인 인수액이라고 볼 수 없습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최혜연 | 전입 미상배당요구 2024.11.26 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두점유 부분: 3층 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님707호 귀속 확인 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 오점숙 | 2014.10.10배당요구 2024.10.17 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 손장혁 | 2022.02.21배당요구 2024.10.23 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 장호성 | 2019.05.10배당요구 2024.10.11 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 안유진 | 2022.12.20배당요구 2024.11.19 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 한희곤 | 2019.04.05배당요구 2024.10.15 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 기준일 후 전입우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 공소윤 | 2023.03.13배당요구 2024.11.01 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 권봉석 | 2022.09.27배당요구 2024.10.21 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김남현 | 2022.02.28매각물건명세서 관련 기록 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 민만식 | 2022.07.29배당요구 2024.10.23 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 하은정 | 2023.09.27배당요구 2024.11.11 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계신고 아님 |
대항력 판정은 전입일과 말소기준일의 선후관계를 참고한 잠정 분류입니다. 707호의 실제 점유·임대차·사업자등록 등 권리 성립요건과 보증금 귀속은 별도 확인이 필요합니다. 승계신고 아님은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라는 의미이며, 임차보증금의 매수인 인수 여부와는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 임차인 · (주)디유케이바이오산업 김정두배당 외 인수 가정 · 3층 기재 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 배당 가정에서는 매각대금 137,000,000원에서 집행비용 2,718,000원을 차감한 134,282,000원이 신용보증기금 가압류 채권에 배당됩니다. 가압류 청구금액 271,725,670원 중 137,443,670원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
다만 이 미배당액은 신용보증기금 채권의 회수 부족액이지, 낙찰자가 자동으로 부담할 금액은 아닙니다. 반대로 대항력 있는 임차보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는다면 별도의 인수금액이 발생할 수 있습니다.
④ 실질취득 시나리오 — 낙찰가만으로 판단할 수 없다
회차별 최저매각가격은 신건 137,000,000원, 1회 유찰 가정 109,600,000원, 2회 유찰 가정 87,680,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
배당 모형의 임차보증금 5,000,000원이 실제로 707호의 인수대상이라고 가정하면, 낙찰가에 그 보증금을 더한 실질취득액은 아래와 같습니다. 3층으로 기재된 임차관계의 707호 귀속이 확인되지 않았고, 나머지 보증금도 대부분 미상이므로 확정적인 총취득원가가 아닌 조건부 계산입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 모형상 인수 | 단순 취득합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 |
위 합계는 각 회차 낙찰가에 5,000,000원을 단순 가산한 수치입니다. 취득세·명도비·체납관리비 등은 포함되지 않았으며, 707호에 실제 귀속하는 인수액은 확인 전입니다.
⑤ 시세·가격 메리트 — 아직 비교 결론을 낼 수 없다
이 오피스텔의 동일 건물·유사 면적 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 137,000,000원이나 모형상 취득합계 142,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 임차보증금 인수형 물건이라면 가격 비교의 기준은 법원 최저가가 아니라 실제 인수금액을 포함한 실질취득액이어야 합니다. 인수액이 미확정인 상태에서 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만 보고 수익성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물 내에는 근린생활시설, 노유자시설, 업무시설이 혼재합니다. 일반 공동주택과 동일한 주거용 아파트로 취급해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 2013.02.01 사용승인되었습니다. 위생·급배수시설, 화재경보·탐지시설, 소화전, 승강기와 기계식 주차타워가 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 본건 남서측으로 폭 약 10미터의 진입로를 통해 엄궁로에 접한다는 평가 내용이 있습니다. 실제 차량 진입과 기계식 주차시설의 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 토지정보에는 제2종일반주거지역, 대지, 주상기타 이용, 소로한면 접도 및 온천공보호구역 등의 사항이 나타납니다. 개별 707호에 해당하는 대지권과 규제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 감정평가 유의사항. 일부 감정요항에는 사하구 괴정동과 대티역 주변의 위치 설명이 포함되어 있어, 사상구 엄궁동 소재 707호의 입지로 그대로 해석하기 어렵습니다. 주소와 평가 대상의 대응관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)은 실제 이용형태와 임대차 상태가 매각·임대 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건은 개별 호수의 임대차관계가 먼저 확정되어야 가격과 환금성을 평가할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 707호 임차인 특정. 점유조사에 등장하는 40건 중 실제 707호에 귀속하는 임차인 및 점유자를 구분하세요. 다른 층이나 다른 호수의 임차관계를 혼합하지 않아야 합니다.
- 3층 법인 보증금 확인. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원이 왜 이 매각물건의 인수 모형에 반영되었는지 확인하세요. 707호와 무관하면 해당 인수액을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 선행 전입자의 대항력. 말소기준일 이전 전입 기록 38건에 대해 실제 점유·전입 또는 사업자등록·임대차계약 및 목적물 일치 여부를 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 보증금 미상 기록 39건을 확인하고, 707호 임차인의 확정일자와 우선변제 가능성, 배당요구 및 예상 미배당액을 개별 계산하세요.
- 배당요구 여부. 최혜연·오점숙·손장혁·장호성·안유진·한희곤·공소윤·권봉석·민만식·하은정 등의 배당요구 기록이 있습니다. 이 중 해당 호수의 임차인을 특정하고 법원의 배당요구 및 권리신고 내역을 확인하세요.
- 채권액 대조. 경매 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원의 차이, 신용보증기금 배당 귀속을 확인하세요.
- 실거래 조사. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래 및 최신 거래를 확인한 뒤, 인수보증금을 포함한 실질취득액과 비교하세요.
- 관리비·명도·시설. 공용부분 체납관리비, 점유자 인도 가능성, 기계식 주차시설의 관리·운영 상태와 실질적인 이용 제한을 점검하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 감정평가서를 707호 기준으로 교차 검증하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “보증금 인수”는 다른 문제다
이 사건에서 신용보증기금 가압류와 경매개시결정의 말소 여부만 놓고 보면 권리 흐름은 비교적 명료합니다. 하지만 매수인에게 가장 위험한 것은 등기부 밖의 임차보증금입니다.
말소기준일보다 이른 전입 기록이 38건이고, 대부분의 보증금이 미상입니다. 그 기록들이 모두 707호의 실제 임차인이라는 의미는 아니지만, 반대로 707호에 인수할 보증금이 없다고 볼 수도 없습니다. 특히 배당 모형에 반영된 5,000,000원은 조사상 3층 임차인의 보증금이므로 목적물 일치 여부가 불확실합니다.
현재 최저가는 137,000,000원이지만 실제 취득원가의 상한을 계산할 수 없고, 최근 실거래 비교도 확인되지 않았습니다. 권리 귀속·임차보증금·시세 세 가지가 모두 확정되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰을 기다리는 것이 아니라 707호에 실제로 어떤 권리가 붙어 있는지를 확인하는 것입니다.
