* 5,000,000원은 3층으로 기재된 법인의 보증금을 매수인 인수로 처리한 배당모형 수치입니다. 202호에 실제 승계되는 금액으로 확정된 것은 아니며, 다른 점유자의 미확인 보증금은 포함되지 않습니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 202호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 사건의 물건 용도 표기는 대지이고, 등기사항증명서는 집합건물이며, 감정평가상 201호와 202호는 구분 없이 담덕엄궁헬스라는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트 경매와 달리 호실 경계, 실제 점유관계, 영업시설의 사용·인도 문제가 중요합니다.
등기상 소유자는 김정두이고, 2020.04.02 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원입니다. 해당 근저당권에는 201호 공동담보가 기재되어 있습니다. 이후 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어졌습니다. 등기권리 자체의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차보증금 승계 여부가 별도의 핵심 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 202호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 등기상 물건 | 집합건물 · 담덕엄궁온천타워 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 대지 · 감정평가상 근린생활시설(201호·202호 통합 헬스장 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.02 자갈치신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 공동담보 | 담덕엄궁온천타워 제2층 제201호 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권은 별도
과거 덕포동새마을금고 근저당권(채권최고액 1,040,000,000원)은 2020.04.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
자갈치신용협동조합의 근저당 채권최고액은 1,080,000,000원으로 최저매각가 445,000,000원을 크게 초과합니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 그 미배당 채무가 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 말소기준보다 앞선 적법한 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수할 수 있어 별도로 판단해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 선행 전입 16건
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차인·점유 관련 명의는 41건입니다. 이 가운데 말소기준인 2020.04.02 이전 전입신고가 확인되는 명의는 16건, 이후 전입은 23건, 전입일 미상은 2건입니다. 보증기관 대위·승계 명의로 분류된 신고는 없어 중복 보증금 합산 문제는 확인되지 않습니다.
다만 이 명단 전체가 202호의 실제 임차인 41명이라는 의미는 아닙니다. 대부분 점유 부분이 특정되지 않았고, 확인 가능한 법인 점유 부분은 오히려 3층입니다. 아래 대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 반영한 예비 판단입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 적법한 임대차, 인도 및 점유, 주택·상가 임대차 적용 여부 등을 확인해야 최종 판정할 수 있습니다.
| 점유·임차 조사명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 점유 부분: 3층 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 선행 전입 | 미상 | 모형상 인수 202호 적용 미확정 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 오점숙 배당요구 2024.10.17 | 2014.10.10 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 미배당분 확인 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 손장혁 배당요구 2024.10.23 | 2022.02.21 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 장호성 배당요구 2024.10.11 | 2019.05.10 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 미배당분 확인 |
| 안유진 배당요구 2024.11.19 | 2022.12.20 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 한희곤 배당요구 2024.10.15 | 2019.04.05 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 미배당분 확인 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 공소윤 배당요구 2024.11.01 | 2023.03.13 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 권봉석 배당요구 2024.10.21 | 2022.09.27 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 민만식 배당요구 2024.10.23 | 2022.07.29 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 선행 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 하은정 배당요구 2024.11.11 | 2023.09.27 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 후행 전입 | 미상 | 원칙 미인수 |
| 최혜민 매각물건명세서 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계인 여부 확인 |
선행·후행 분류는 2020.04.02 말소기준권리와 전입일을 비교한 결과입니다. 후행 전입자는 해당 근저당권에 대한 대항력이 없는 것으로 분류했으나, 이 표만으로 실제 점유·명도 관계까지 확정하지 않습니다. 확정일자와 배당순위는 모두 추가 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,850,000원 |
| 인수 · (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 기재 · 202호 적용 미확정 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 자갈치신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 438,150,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 6,850,000원을 공제하고 나머지 438,150,000원을 자갈치신용협동조합에 배당합니다. 후순위 신용보증기금 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
배당모형의 총 채권액은 1,351,725,670원, 채권자 배당액은 438,150,000원, 미배당 채권액은 913,575,670원입니다. 이 미배당 채권액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인이 별도로 부담할 수 있는 것은 법적으로 존속하는 임대차보증금 등의 인수권리입니다.
회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 445,000,000원 | 438,150,000원 | 913,575,670원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 1,001,509,670원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 1,071,712,870원 | 5,000,000원 |
유찰이 진행되면 낙찰가와 채권자 배당액은 줄고 미배당 채권액은 증가합니다. 제시된 모형에서는 매수인 인수액 5,000,000원이 모든 회차에서 동일하게 처리되어 있지만, 이는 202호의 실제 임차권 관계가 확정됐다는 의미가 아닙니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 경매라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수할 미배당 보증금이 커져 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 이 물건도 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 이용상태. 담덕엄궁온천타워 201호와 202호는 담덕엄궁헬스라는 근린생활시설로 통합 이용 중입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아닌 영업시설의 실제 점유 및 인도 관계를 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물로 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비가 기재돼 있습니다.
- 접근성. 감정평가에는 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 엄궁로로 연결되는 진입로가 기재되어 있습니다. 다만 일부 입지 설명은 본건 주소와 일치하지 않아 현장 대조가 필요합니다.
- 토지현황. 관련 토지현황에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,318.0㎡, 공시지가 1,846,000원/㎡, 사다리형·완경사·소로한면으로 기재되어 있습니다. 이 면적은 202호의 전용 또는 독점 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 지역·지구. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 지역·지구 지정이 확인됩니다. 정확한 필지별 적용 범위는 대조가 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설의 환금성은 실제 영업시설 이용 가능성, 독립적 출입·점유, 임대수익, 주변 유사 상가 거래가격에 좌우됩니다. 현재 확인되는 최근 실거래 비교가격이 없어 저평가 또는 고평가를 수치로 판정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 임차인 특정. 조사된 41건 중 실제 202호를 점유하거나 임차한 명의가 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 임차보증금은 202호 인수액에 합산하면 안 됩니다.
- 선행 전입 16건의 계약 확인. 계약 목적물, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구, 임대차 적용 법률을 확인해 인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 5,000,000원 인수액 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 점유 부분은 3층입니다. 시뮬레이션의 인수 가정이 202호에 유효한지 반드시 확인하세요.
- 최혜민 관계 확인. 매각물건명세서상 주거 점유자로 나타나는 최혜민과 근저당 채무자 최혜민의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 201호·202호 통합 사용. 물리적 경계, 임대차계약 범위, 공동 출입 및 영업시설 사용권을 조사하고 202호만의 독립적 인도가 가능한지 확인하세요.
- 세금·배당순위. 북부산세무서 압류와 관련된 조세채권의 우선순위, 임차인 최우선변제 적용 여부를 확인해 실제 배당표를 재산정하세요.
- 시세 검증. 근린생활시설로서의 실제 이용과 비교 가능한 유사 용도·입지 거래사례를 확보하세요. 감정가 대비 유찰률만으로 입찰 상한을 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·점유 인도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 기존 영업시설의 집기·시설물 소유관계, 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 대상 목록을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소보다 어려운 것은 실제 점유관계”
부산 담덕엄궁온천타워 202호의 말소기준은 명확합니다. 2020.04.02 자갈치신용협동조합 근저당권 이후 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 후순위 채권의 거액 미배당이 그대로 매수인 채무가 되는 것도 아닙니다.
하지만 이 사건의 결정적 위험은 말소되는 등기권리가 아니라 매각 후에도 남을 수 있는 점유·임차관계입니다. 조사된 41건 중 16건의 전입일이 말소기준에 앞서고, 상당수 보증금과 확정일자가 미상입니다. 더욱이 실제 대상 202호는 201호와 통합된 헬스장인데, 배당모형상 인수 처리된 5,000,000원 보증금의 점유 부분은 3층으로 기재되어 있습니다.
이 때문에 450,000,000원이라는 모형상 실질취득액조차 확정할 수 없고, 202호와 직접 관계된 다른 선순위 임대차가 있다면 추가 인수액이 발생할 가능성도 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 없어 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 202호의 실제 임차인과 보증금, 인수 여부, 통합 점유 해소 가능성을 확정하기 전에는 최저가 445,000,000원이 낮은지 높은지보다 얼마를 추가로 떠안게 되는지 알 수 없다는 사실이 더 큰 위험입니다.
