* 5,000,000원은 3층으로 표시된 (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금을 전액 인수하는 배당 시뮬레이션상 가정입니다. 경매 대상은 5층 503호이므로 해당 보증금이 실제 매수인에게 승계된다고 확정할 수 없습니다. 다른 점유자의 보증금도 대부분 미상이어서 실제 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 503호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 2024년 2월 13일 설정한 가압류를 바탕으로 강제경매가 진행된 구조입니다. 해당 가압류의 청구금액은 271,725,670원이고, 경매사건의 청구금액은 290,624,182원입니다.
등기부만 보면 권리관계는 비교적 단순해 보입니다. 2013년 설정된 덕포동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 매각으로 정리될 주요 권리는 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정입니다. 그러나 등기상 권리가 정리되는 것과 임차인 보증금까지 모두 소멸하는 것은 별개입니다. 이 물건은 특히 점유·임대차 관계를 확정하는 작업이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 5층 503호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유, 2013.02.06 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (271,725,670원) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 임차 관련 현황 | 명의 41건 · 보증기관 대위·승계 신고 0건 · 503호 실제 임차인 수 미확정 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 가압류 소멸과 임차인 인수는 별개
최초 소유권보존은 2013년 2월 6일 김정두 명의로 이루어졌습니다. 같은 날 덕포동새마을금고 근저당권(채권최고액 126,100,000원)이 설정됐지만, 2013년 3월 11일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다.
현재 기준권리는 2024년 2월 13일 신용보증기금 가압류입니다. 이후 2024년 9월 3일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 영역
현황조사 및 매각물건명세서 등에 등장하는 명의는 총 41건(개인 40명·법인 명의 1건)입니다. 보증기관 대위·승계에 의한 중복신고는 확인되지 않습니다. 그러나 이 명단 전체가 경매 대상인 503호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 503호 임차인 수는 별도로 확정해야 합니다.
말소기준일인 2024년 2월 13일보다 앞선 전입 이력은 38건, 이후 전입은 1건, 전입일 미상은 2건입니다. 선행 전입 이력이 있더라도 보증금·확정일자 및 해당 호실의 실제 점유가 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.
| 임차·점유 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.11.26 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 · 503호 귀속 미확정 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미확인 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.17 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.23 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 명세서 기재 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.11 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.11.19 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.15 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 기준 후 | 선순위 대항력 없음 · 우선변제 미상 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.11.01 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.21 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.10.23 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 배당요구 2024.11.11 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 김영남 주거 · 명세서 기재 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 명세서 기재 |
표의 '가능·미상'은 대항력이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 전입 이력과 실제 경매 대상 호실의 점유관계, 보증금, 계약 성격 및 확정일자를 함께 확인해야 합니다. 배당요구가 접수된 경우에도 배당액이나 매수인 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
신건 최저매각가를 기준으로 집행비용을 공제하고 신용보증기금에 배당하는 시뮬레이션입니다. 배당부족액은 137,443,670원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 실제 결과와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 137,443,670원 |
| 별도 · 법인 보증금 인수 가정* | 5,000,000원 | 0원 |
* 법인 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수한다고 가정한 금액이므로 배당 합계에는 포함하지 않습니다. 3층으로 표시된 명의이므로 503호 인수채무인지 미확정입니다. 271,725,670원은 가압류 청구금액이며 경매사건 청구금액 290,624,182원과 구분해야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 인수 가정* |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 137,000,000원 | 137,443,670원 | 5,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 164,460,070원 | 5,000,000원* |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 186,023,910원 | 5,000,000원* |
이 표에서 매각가가 내려가면서 증가하는 미배당액은 신용보증기금의 채권 미회수액입니다. 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당되지 않은 금액은 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 이 두 금액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
법인 보증금 인수 가정액은 회차별로 5,000,000원으로 유지되지만, 이는 확인된 전체 인수액이 아닙니다. 다른 임차인의 미상 보증금이 실제로 매수인에게 승계된다면 실질취득원가는 달라집니다. 최저매각가가 낮아진다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물 특성 및 환금성 메모
- 건물 형태. 담덕엄궁온천타워는 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기 및 기계식 주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서 비고에 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물 내에는 근린생활시설, 노유자시설 및 오피스텔이 혼재돼 있습니다.
- 도로 접근. 엄궁로 204에 소재하며, 건물은 남서측 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 관련 토지정보에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,318.0㎡, 공시지가 1,846,000원/㎡ 등이 나타납니다. 해당 토지 전체의 정보와 개별 503호의 대지권을 구분해 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 관련 사항이 기재돼 있어 필요한 이용·규제 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 용도, 임대 가능성, 관리비 및 임차인 인수 여부가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 이 물건은 503호의 임대차 귀속과 최근 실거래 수준이 확정되지 않아 환금성을 유리하게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 503호 실제 임차인 확인. 현황조사 명의 41건을 그대로 503호 임차인으로 간주하지 말고, 각 명의자의 실제 점유 호실과 계약관계를 구분해야 합니다.
- 선행 전입자 검증. 말소기준일 이전 전입 38건에 대해 실제 점유 여부와 대항요건을 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수 의무를 확정할 수 없습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대부분 보증금 및 확정일자가 미상입니다. 계약서와 명세서, 배당요구 내역을 확인해 실제 인수 가능액을 산출해야 합니다.
- 3층 법인 보증금 구분. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금은 3층으로 표시돼 있습니다. 503호 매수인 부담으로 확정하지 말고 대상 호실과의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 명세서 기재 명의 확인. 김영남의 주거 점유 내역과 김기훈의 명세서 기재 사항을 중심으로 503호 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수 위험 구분. 배당요구가 있더라도 실제 배당 순위·보증금·대항력이 확인되지 않으면 매수인 인수 여부는 확정되지 않습니다.
- 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래가와 임대차 조건을 확인한 다음 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 관리비·주차·명도 확인. 미납 공용관리비, 기계식 주차설비 이용 조건, 현 점유자의 인도 가능성 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 감정평가서를 실제 매각 호실 기준으로 대조해야 합니다.
- 매각 진행 상태 재확인. 예정 매각기일 2026.11.10과 최저가 137,000,000원을 기준으로 작성된 분석이므로 입찰 직전 기일 변경, 정정공고 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 말소가 곧 안전한 낙찰은 아니다”
부산 담덕엄궁온천타워 503호는 신용보증기금 가압류를 말소기준으로 하는 강제경매 물건입니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고 가압류 및 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정이라는 점은 긍정적입니다.
하지만 판단의 중심은 등기부가 아닙니다. 실제 503호에 해당하는 임차인의 범위, 선행 대항력, 보증금 및 배당 후 미회수액이 확정되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상의 5,000,000원 인수액도 3층 법인 명의의 보증금이므로 그대로 503호의 확정 인수금으로 볼 수 없습니다.
시세 비교자료 역시 확인되지 않아 최저가 137,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 인수 위험이 해소되지 않으면 실질취득원가가 기대보다 높아질 수 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 임대차 원본 확인 우선입니다. 503호의 실제 임차인을 특정하고 인수금액과 비교 시세를 확인한 뒤 재평가하는 것이 합리적입니다. 현재 상태에서 권리 안전성이나 가격 메리트를 이유로 적극 입찰할 물건으로 분류하기는 어렵습니다.
