부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동의 담덕엄궁온천타워 7층 703호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두, 경매신청 채권자는 신용보증기금입니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 신용보증기금의 271,725,670원 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 압류 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 말소기준권리보다 늦게 등기된 임차권이라고 해서 임차보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 임차권자 이진나의 전입·점유개시일은 2024.01.03으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 2023.12.13이고, 임차권등기는 2026.01.12에 이루어졌습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다.

결국 이 사건의 핵심은 가압류 자체보다 선행 임차인의 대항력과 임차보증금 잔액입니다. 여기에 다수의 현황조사 명의자가 함께 확인되는 만큼, 이들이 실제 703호에 관계되는지 구분하는 작업이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권의 충돌

등기상 과거 설정되었던 부산축산업협동조합의 근저당권과 김시내·이준우·여동현의 전세권은 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 전세금과 현재 이진나의 임차보증금을 함께 합산해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이후 2024.09.03 강제경매개시결정과 2025.04.16 사상구 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 압류와 관련한 조세·공과금의 실제 배당순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 703호와 다른 층을 반드시 구분

현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 임차·점유 관련 명의자는 총 40건입니다. 이 가운데 703호 전체가 직접 특정되는 임차권자는 이진나 1명이고, (주)디유케이바이오산업 김정두는 3층으로 기재되어 있습니다. 나머지 38명은 개별 호실이 특정되지 않아 703호와의 관계를 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의자는 없습니다.

이진나: 배당요구 접수 2026.01.12 · 임차권등기 을구 12번 · 임대차계약일 2023.12.13 · 확정일자 2023.12.13 · 보증금 110,000,000원 · 차임 없음.

현황조사상 호실 미확정 명의자

아래 명의자들은 703호에 거주하거나 임차하고 있다고 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르더라도 실제 점유 호실과 보증금·확정일자 등이 확인되지 않으면 703호에 대한 대항력은 '가능·미상'으로 판단해야 합니다.

위 명의자들의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았습니다. 전입일 선행만으로 본건 703호의 확정된 대항력이나 인수 보증금이 존재한다고 단정하지 않습니다. 특히 다른 호실의 점유자가 포함되어 있을 가능성을 구분해야 합니다.

③ 실질취득액 — 최저가보다 인수채무가 중요

현재 회차의 최저매각가는 137,000,000원입니다. 그러나 703호에 직접 연결되는 이진나의 임차보증금 110,000,000원이 전액 미배당된다면 실질취득액은 다음과 같습니다.

회차별 낙찰가와 미배당

유찰되어 최저매각가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 인수 위험은 자동으로 사라지지 않습니다. 특히 낙찰가가 보증금 110,000,000원보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가만을 실질취득액으로 보거나 보증금 인수를 제외한 채 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

대항력 인수형에서는 실제 배당액과 매수인이 승계하는 보증금 잔액의 관계가 중요합니다. 낙찰대금에서 임차보증금이 변제되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수 잔액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 반면 본 사건의 현재 예상배당은 임차인 배당을 0원으로 처리하므로 그 가정 아래에서는 보증금 전액이 별도로 남습니다. 어느 경우에도 유찰가만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 최종 배당구조와 인수액이 확인되기 전에는 회차별 실질취득액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

집행비용 2,718,000원과 신용보증기금 예상배당 134,282,000원의 합계가 매각가 137,000,000원입니다. 가압류의 본압류 전환에 따른 강제경매개시결정은 동일 채권의 절차상 연결이므로 중복 배당채권으로 합산하지 않습니다. 신용보증기금의 경매 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원은 서로 다르며, 위 예상배당은 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 배당에서는 조세채권, 배당요구의 효력, 임차인의 우선변제 여부에 따라 금액과 순위가 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 실질취득액을 기준으로

이 물건은 최저매각가 137,000,000원에 703호의 임차보증금 110,000,000원이 전액 인수되는 경우, 실질취득액이 247,000,000원으로 추정됩니다.

다만 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 시장가치보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가보다 낮은 낙찰가가 형성되더라도 이를 곧바로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 향후 가격 판단은 703호의 실제 이용상태, 개별 호실의 거래사례 및 최종 인수채무를 종합하여 실질취득액 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에도 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 10층 건물이며, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기와 기계식주차타워설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측 약 10m 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사의 사다리형이며 소로한면에 접합니다. 토지면적은 1,318㎡로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 온천공보호구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 구체적인 적용 범위는 해당 토지의 토지이용계획 원본 대조가 필요합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 1,846,000원/㎡로 기재되어 있으며, 이는 703호의 개별 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔의 거래 가능성은 호실별 이용상태와 임대수익, 매수 수요 및 임차권 정리 여부에 좌우됩니다. 본건은 인수채무가 정리되기 전까지 환금성에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이진나 임차권의 인수 범위. 을구 12번 임차권등기, 임대차계약일 2023.12.13, 전입·점유개시일 2024.01.03, 확정일자 2023.12.13을 원본 서류에서 확인하세요. 실제 배당으로 변제되는 금액과 매수인에게 남는 잔액이 핵심입니다.
• 703호 점유자 특정. 현황조사상 다수의 명의자가 기재되어 있지만, 다른 호실의 점유자와 본건 703호의 임차인을 구분해야 합니다. 이름과 전입일만으로 이들 모두의 보증금을 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.
• 3층 임차보증금 분리. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원은 3층으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에 포함된 이 금액이 703호 매수인 인수액인지 반드시 확인해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제. 이진나의 확정일자와 배당요구 사실이 확인되더라도 우선변제권 행사 요건과 실제 배당 가능액은 별도로 검토해야 합니다. 최종 배당 결과에 따라 인수잔액이 달라질 수 있습니다.
• 신용보증기금 채권. 가압류 청구금액 271,725,670원과 경매 청구금액 290,624,182원이 다릅니다. 채권계산서 및 배당 관련 서류를 확인하고, 가압류에서 본압류로 이행한 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 사상구 압류. 2025.04.16 압류에 관한 실제 채권액과 조세·공과금의 배당 우선순위를 확인하세요. 등기의 매각 소멸과 조세채권의 배당 처리는 구분할 필요가 있습니다.
• 명도 및 임차보증금 반환. 대항력 임차인의 보증금 반환 문제가 남으면 단순한 인도명령만으로 점유를 정리하기 어려울 수 있습니다. 실제 점유·퇴거 및 반환관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 최저가 137,000,000원과 예상 실질취득액 247,000,000원을 구분해야 합니다. 유찰 이후에도 최저가만을 기준으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비, 취득 관련 세금 및 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각조건 최종 확인. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 변경·취하·정지 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.37억이 취득원가의 전부가 아니다”

부산 담덕엄궁온천타워 703호의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 이진나의 임차보증금 110,000,000원입니다. 후순위 임차권등기라는 형식만 보고 소멸한다고 판단하면 매수인이 부담할 보증금 반환채무를 놓칠 수 있습니다.

현재 예상배당에서는 이진나에게 배당되는 금액이 0원이며, 전액 인수 가정 시 최저매각가 137,000,000원에 보증금 110,000,000원을 더한 247,000,000원이 실질취득액으로 추정됩니다. 이와 별개로 3층 임차보증금 5,000,000원이 배당상 인수액에 포함되어 있어, 703호와 무관한 다른 층의 권리가 혼입되지 않았는지도 확인해야 합니다.

현황조사의 다수 명의자는 실제 703호 점유자라고 단정할 수 없지만, 추가 인수 위험을 배제할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 명의자별 호실과 보증금·대항력 관계를 정리하기 전에는 확정적인 총취득원가를 산출할 수 없습니다.

결론은 ‘입찰 보류·권리 확인 우선’입니다. 이진나의 최종 배당 및 인수 잔액, 다른 점유 명의자들의 703호 관련 여부, 실거래 기준 시장가치를 확인한 뒤에야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 신건이라는 사실이나 향후 유찰 가능성만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.