부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 408호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김정두이고, 신용보증기금의 청구금액 290,624,182원으로 경매가 진행됩니다. 신건 최저매각가격은 감정가와 동일한 124,000,000원입니다.
권리 구조에서 먼저 확인할 부분은 과거 덕포동새마을금고 근저당권입니다. 2013.02.06 설정된 채권최고액 126,100,000원의 근저당권은 2014.11.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준보다 앞선 전입기록이 다수 존재합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 해당 인물의 408호에 대한 대항력과 보증금 인수액이 확정되지는 않습니다. 실제 점유, 임대차계약, 목적물의 일치 여부와 보증금 반환관계를 함께 확인해야 합니다. 바로 이 부분이 이번 사건의 가장 큰 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 408호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 표기 '대지' · 건축물대장상 근린생활시설 등재 관련 사항 확인 필요 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 소유권보존 | 2013.02.06 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 가압류 청구금액 | 신용보증기금 / 271,725,670원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 갑구 2번 신용보증기금 가압류 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 유찰횟수 | 0회 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 종전 근저당권은 이미 말소됐으며, 신용보증기금의 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 선순위 임차인의 보증금 반환채무는 서로 다른 문제입니다. 말소기준보다 앞선 전입기록이 있는 임차인이 매각대상 목적물에 대한 유효한 대항력을 갖추고, 보증금을 배당으로 전액 회수하지 못한다면 매수인이 미반환 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
임차인 조사 — 40건의 권리관계 확인 필요
현황조사와 문건접수 등에 나타나는 임차인 관련 명단은 40건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명단은 없으나, 40건 전부를 408호의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 특히 3층으로 표시된 임차인이 포함되어 있으므로 층·호실별 점유관계를 구분해야 합니다.
말소기준권리 이전 전입은 38건, 이후 전입은 1건이며 전입일을 확인할 수 없는 명단이 1건입니다. 전입일이 선행하는 명단도 확정일자, 보증금, 실제 점유 및 대상 호실이 확인되지 않아 '대항력 가능·미상'으로 보수적으로 분류합니다.
| 성명 / 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 판정은 전입일과 말소기준일의 선후관계만으로 확정되지 않습니다. 목적물 일치, 실제 점유, 계약관계 및 적용 법률 등을 추가 확인해야 합니다. 우선변제권도 확정일자와 배당요건 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.
② 가격 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가격은 124,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세를 확인할 근거가 없어 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
게다가 가격 검토에는 낙찰대금뿐 아니라 매수인이 승계할 보증금도 함께 반영해야 합니다. 계산표상의 5,000,000원을 그대로 적용하면 실질취득금액은 129,000,000원입니다. 다만 이는 해당 인수 가정이 408호에 적용된다는 조건 아래의 계산일 뿐입니다. 다른 임차보증금 인수가 발생하면 취득부담은 추가로 커질 수 있으며, 3층 임차인의 보증금이 408호에 적용되지 않을 가능성도 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 인수 · (주)디유케이바이오산업 김정두 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 121,464,000원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당액 | 271,725,670원 | 150,261,670원 |
신건 최저가에 매각되면 집행비용 추정액 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 신용보증기금 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 해당 가압류 청구금액 271,725,670원 중 150,261,670원이 미배당되고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
미배당 채권액이 존재한다는 사실 자체가 일반 가압류 채무의 매수인 승계를 의미하지는 않습니다. 매수인 부담 여부는 선순위 임차인의 미반환 보증금 등 별도 인수권리를 중심으로 판단해야 합니다.
배당금 0원으로 표시된 임차보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 별도의 매수인 인수 가정액입니다. 대상 호실 적용 여부는 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
회차별 매각·인수 시나리오
| 매각 회차 | 예상 매각가 | 인수 가정 | 조건부 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 124,000,000원 | 5,000,000원 | 129,000,000원 | 150,261,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 99,200,000원 | 5,000,000원 | 104,200,000원 | 174,711,270원 |
| 2회 유찰 (64%) | 79,360,000원 | 5,000,000원 | 84,360,000원 | 194,194,150원 |
조건부 실질취득 = 예상 매각가 + 계산상 인수 가정액 5,000,000원. 다른 임차인의 미반환 보증금, 세금, 명도비용 등은 포함하지 않았습니다. 위 금액은 실제 총취득비용의 확정치나 상한액이 아닙니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 위치. 매각대상 주소는 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 담덕엄궁온천타워 4층 408호입니다. 감정요항 중 일부 위치 설명은 사하구 괴정동 및 대티역 인근을 대상으로 하므로, 해당 설명을 본건 입지로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 담덕엄궁헬스, 담덕노인주간보호센터 및 오피스텔 이용 부분 등이 구분되어 있으며, 일부 호실은 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 408호의 실제 이용상태와 공부상 용도를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 '대', 토지이용상황은 주상기타, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면으로 나타납니다.
- 토지면적·공시지가. 토지정보상 면적 1,318.0㎡, 공시지가 1,846,000원/㎡입니다. 이는 408호의 전유면적이나 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 관련 토지이용 규제가 표시되어 있습니다. 실제 매각대상 대지권에 적용되는 내용은 별도 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이는 적법한 주거사용이나 용도변경 가능성을 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 근린생활시설 등재 여부, 실제 사용 용도 및 임대차관계에 따라 매수층과 거래조건이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매입가격을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 408호 점유자 특정. 임차인 관련 명단 40건 가운데 누가 실제 408호를 점유하고 있는지 호실별로 확인해야 합니다. 전입기록이 여러 호실에 걸쳐 있다면 408호와 관계없는 임차인을 구분해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 2024.02.13 이전 전입기록 38건에 대해 실제 점유와 계약관계, 목적물 일치 여부를 확인하세요. 전입일 선행만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서, 임대차계약서, 배당요구서 및 관련 서류로 보증금 원금과 배당요건을 확인해야 합니다.
- 3층 임차인 분리 검토. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원은 3층 점유로 표시됩니다. 4층 408호와의 관계가 확인되지 않은 상태에서 확정 인수액으로 적용하지 마세요.
- 실질취득금액 재계산. 최저가에 실제 미배당 인수보증금을 합산해야 합니다. 현행 조건부 계산액 129,000,000원을 확정 취득금액으로 사용하지 마세요.
- 근린생활시설 용도 확인. 건축물대장상 용도, 실제 이용, 적법한 사용 가능 범위와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 매각목록 대조. 사건 용도 '대지'와 4층 408호 주소, 개별 대지권 및 전유부분의 매각범위가 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 감정평가 원본 대조. 사하구 괴정동·대티역 관련 기재와 엄궁동 소재 매각대상을 구분하고, 본건에 해당하는 평가 항목만 적용해야 합니다.
- 실거래가격 조사. 동일 용도와 유사한 면적·입지의 최근 거래가격을 확인한 다음, 인수액을 포함한 실질취득금액과 비교하세요.
- 배당표 확인. 신용보증기금 청구금액과 가압류 채권액의 관계, 임차인 배당순위, 추가 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자 및 점유권원을 확인하고, 명도비용과 승계 가능성이 있는 공용부분 관리비 체납액 등을 별도로 확인하세요.
- 입찰 직전 재확인. 매각기일 2026.11.10 이전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 변경·정정 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 보증금 인수는 별개다”
이 사건의 등기상 말소관계는 비교적 단순합니다. 과거 덕포동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐고, 신용보증기금의 2024.02.13 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차인과 매각대상 호실의 관계가 확정되지 않았다는 점입니다. 임차인 관련 명단 40건 가운데 38건은 말소기준 이전 전입이며, 대부분의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 계산상 5,000,000원 인수로 표시된 임차인조차 점유 부분이 3층이어서 408호에 적용되는지를 확인해야 합니다.
최저가 124,000,000원에 계산상 인수액을 더한 129,000,000원은 어디까지나 조건부 금액입니다. 다른 임차인의 미반환 보증금이 실제로 승계될 경우 취득부담은 추가로 커질 수 있습니다. 반면 3층 임차인의 보증금이 본건과 무관하다면 해당 가정 자체를 수정해야 합니다.
비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 없습니다. 유찰로 최저매각가격이 낮아진다고 해도 선순위 보증금 인수위험까지 자동으로 줄어들지는 않습니다.
결론은 보수적 보류입니다. 408호의 실제 임차인과 보증금, 법적 용도 및 매각범위를 확정하기 전에는 권리상 안전성도, 적정한 실질취득금액도 판단하기 어렵습니다. 입찰가격을 결정하기 전에 점유관계와 인수채무부터 확인해야 하는 고위험 검토대상입니다.
