부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 8층 804호, 공부 및 매각물건명세서상 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 강제경매를 신청했습니다. 신청 청구금액은 290,624,182원, 등기부상 가압류 청구금액은 271,725,670원입니다. 두 금액의 차이가 있으므로 실제 배당요구채권액은 원본 서류와 대조해야 합니다.
이 사건은 근저당권이 복잡하게 얽힌 구조가 아닙니다. 과거 설정된 부산축산업협동조합 근저당과 공현민 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 신용보증기금의 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기부보다 임차인·점유관계의 불확실성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 804호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 업무시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 가압류 청구금액 | 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선행 점유는 별도
말소기준은 2024.02.13 갑구 2번 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류와 2024.09.03 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2013년·2015년 설정된 근저당권과 전세권은 경매 이전에 이미 말소됐으므로 현존 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유 신고 분석 — 40건의 확인 과제
확인된 임차인·점유 관련 신고는 40건이며, 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 0건입니다. 이 40건은 승계기관을 제외한 실제 임차·점유 관계인 명의의 신고 건수입니다. 그러나 40건 모두가 804호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 (주)디유케이바이오산업 김정두의 점유 부분은 3층으로 명시되어 있고, 다른 신고인 대부분은 호실 구분이 확인되지 않아 804호와의 관계를 따로 검증해야 합니다.
| 구분 | 건수 | 판정 |
|---|---|---|
| 말소기준 전 전입 | 38건 | 대항력 가능·804호 귀속 및 요건 미확정 |
| 말소기준 후 전입 | 1건 | 전입일 기준 후순위 |
| 전입일 미상 | 1건 | 대항력 가능·미상 |
| 배당요구 신고 | 10건 | 배당요구 사실 확인 · 우선변제권은 별도 심사 |
| 보증기관 승계 | 0건 | 중복 합산 대상 없음 |
아래 대항력 표시는 전입일과 말소기준일을 중심으로 한 잠정 분류입니다. 보증금·확정일자·점유 호실 확인 없이 최종 대항력 또는 우선변제권이 확정됐다는 의미가 아닙니다.
| 신고인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 점유 부분: 3층 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 2024.10.17 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 2024.10.23 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 2024.10.11 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 2024.11.19 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 2024.10.15 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 2024.11.01 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 2024.10.21 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 2024.10.23 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.11.11 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 미확인 | 선행·미확정 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 가격·실질취득 — 최저가만으로 판단 불가
감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로 신건입니다. 하지만 인수형 임차권이 존재한다면 낙찰대금 외에 미배당 보증금 부담이 더해질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
현재 확인되는 5,000,000원 인수 추정치는 3층 점유 신고에 연결되어 있으며, 나머지 주요 신고인의 보증금은 미상입니다. 따라서 804호의 실질취득비용은 확정할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가나 가상의 인수금액이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 평가 |
|---|---|---|
| 감정가 | 137,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 137,000,000원 | 신건 · 유찰 0회 |
| 배당표상 인수 추정 | 5,000,000원 | 3층 신고인 · 804호 귀속 미확정 |
| 배당표 가정 단순 합계 | 142,000,000원 | 137,000,000원 + 5,000,000원 · 실제 취득비용 아님 |
| 804호 실제 인수액 | 미확정 | 임차인별 보증금·배당·호실 검증 필요 |
| 804호 실질취득비용 | 산정 불가 | 확정 인수액과 부대비용 확인 필요 |
| 실거래 비교 | 확인 불가 | 가격 메리트 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 별도 인수 추정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신용보증기금 채권 미배당 | 271,725,670원 | 137,443,670원 부족 |
집행비용 2,718,000원과 신용보증기금 예상배당 134,282,000원의 합계는 매각대금 137,000,000원입니다. 별도 인수 추정액 5,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다. 다만 해당 보증금은 3층 신고인이므로 804호 매수인 인수 여부가 확인되지 않았습니다. 당해세·최우선변제·미상 임차보증금 등은 배당에 반영되지 않았을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 |
| 1회 유찰(80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 |
| 2회 유찰(64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 |
채권 미배당액은 현재 신건의 137,443,670원에서 1회 유찰 시 164,460,070원, 2회 유찰 시 186,023,910원으로 증가합니다. 이는 신용보증기금 채권의 배당 부족액이며, 매수인이 그 금액을 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
반면 임차보증금 인수액은 별도 문제입니다. 배당 시뮬레이션에서는 각 회차에 5,000,000원의 동일한 인수액을 적용했지만, 해당 신고인의 점유 부분이 3층이어서 804호에 대한 실제 인수액은 확정되지 않았습니다. 다른 선순위 임차인이 804호에 존재하면 회차별 실질취득비용도 달라질 수 있습니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지 현황 기준)
- 이용상태. 담덕엄궁온천타워는 근린생활시설·노유자시설·업무시설 등이 함께 있는 건물입니다. 매각물건명세서에는 본건이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등이고 창호는 새시창 구조로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지 현황은 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상기타 이용, 완경사·사다리형·소로한면으로 조사되어 있습니다. 공시지가는 1㎡당 1,846,000원입니다.
- 지역 제한. 온천공보호구역 포함, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉·포함 등 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다. 본건 대지권과 개별 제한의 적용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트와는 달리 업무시설 오피스텔이며 복합 이용 건물입니다. 동일 건물 내 비교 가능한 거래가격과 임대차 수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 804호 실제 점유자 확정. 현황조사와 전입 신고 40건 중 실제 804호에 해당하는 사람이 누구인지 호실별로 확인하세요. 특히 3층으로 표시된 (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원을 804호에 자동 적용하면 안 됩니다.
- 선행 전입 38건 검증. 각 신고인의 점유 목적물, 임대차계약, 전입 및 점유 개시 시점, 실제 거주 여부를 확인해 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대부분의 신고인에 대해 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 유효한 선순위 보증금이 얼마인지 확정되기 전에는 매수인 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 배당요구 10건 점검. 배당요구한 신고인의 실제 배당순위·우선변제권 및 예상 배당액을 확인하고, 보호되는 미배당 보증금이 남는지 판단하세요.
- 인수액 재계산. 5,000,000원은 배당표상 추정값입니다. 804호에 귀속되는 채권만으로 인수액을 재산정해야 하며, 다른 호실 관련 채권과 중복·혼합하지 않아야 합니다.
- 배당 부족액의 성격 구분. 신용보증기금의 미배당액 137,443,670원은 채권자의 배당 부족액입니다. 이를 임차보증금 인수액이나 매수인 추가 지급액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 실거래·임대 시세 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대차 보증금을 확인하고, 최저가가 아닌 실제 인수액을 포함한 총취득비용으로 비교하세요.
- 건물·대지권 원본 대조. 감정평가 위치 설명의 불일치, 개별 호실 이용상태, 토지 관련 제한 사항을 원본 감정평가서·건축물대장·등기부와 대조하세요.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 실제 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 비용을 별도 확인하세요.
- 최종 명세서 확인. 2026.11.10 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 사건기록을 확인하세요.
맺으며 — “가압류가 소멸한다 ≠ 안전한 낙찰”
담덕엄궁온천타워 804호의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 신용보증기금 가압류가 말소기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소되었습니다.
하지만 이 물건의 결정적인 변수는 등기부 밖에 있습니다. 임차·점유 신고 40건 중 38건의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 대부분의 보증금과 해당 호실 귀속이 확인되지 않았습니다. 배당표상 5,000,000원의 인수 추정액조차 3층 신고인에 연결되어 있으므로, 이를 804호의 최종 인수액이라고 보기 어렵습니다.
결국 현재 최저가 137,000,000원은 실질취득비용의 확정값이 아닙니다. 비교 실거래도 확인되지 않아 싸거나 비싸다고 결론 낼 수 없으며, 유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 위험이 자동으로 줄어들지는 않습니다.
종합 판단은 D등급 — 적극 입찰보다 권리관계 확인이 우선입니다. 804호에 실제 귀속되는 임차인을 확정하고, 보증금·대항력·우선변제권·배당 후 인수액을 검증한 다음에야 가격 메리트와 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 무엇을 얼마만큼 인수하는지 확인하는 데 있습니다.
