부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 8층 807호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두, 경매 신청채권자는 신용보증기금입니다. 신청채권자의 청구금액은 290,624,182원이며, 등기상 신용보증기금 가압류 청구금액은 271,725,670원입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 137,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건은 최저가가 감정가의 몇 퍼센트인지보다 낙찰자가 실제로 어떤 권리를 넘겨받는지를 먼저 봐야 합니다. 등기에는 말소기준보다 10년 이상 앞서 설정된 전세권이 남아 있고, 현황조사에는 다수의 점유·전입 관련자가 등장합니다. 다만 조사 명단에는 대상 호실이 아닌 3층으로 명시된 법인도 포함되어 있으므로, 이들을 모두 807호 임차인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 807호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 신청 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 · 271,725,670원 |
| 선순위 전세권 | 2013.04.11 조병기 · 120,000,000원 |
| 점유관계 | 현황조사 관련자 40명 · 807호 실제 임차인 수 및 점유 범위 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 전세권이 핵심
조병기는 2013.04.11 전세금 120,000,000원으로 전세권을 설정했습니다. 설정 범위는 주거용 건물 전부이며, 2015.03.18 변경등기에 따라 존속기간이 2015.04.08~2017.04.07로 변경되었습니다.
그런데 이 전세권은 현재 등기상 말소된 권리로 표시되어 있지 않고, 말소기준 가압류인 2024.02.13보다 먼저 설정되었습니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 전세권과 관련된 권리관계가 모두 정리되었다고 단정할 수 없습니다.
특히 예상배당표에서는 조병기에게 전세금 전액 120,000,000원을 배당하는 것으로 계산하면서, 권리분석에서는 해당 전세권을 매수인 인수 대상으로 분류하고 있습니다. 전세권자의 적법한 배당요구 여부, 실제 배당 여부 및 매각 후 등기 말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
등기에는 조병기의 전세권을 담보로 하는 부산축산업협동조합의 전세권근저당권 120,000,000원도 2013.04.11 설정된 이력이 있습니다. 그러나 이 전세권근저당권은 2017.03.06 말소되었습니다. 말소된 것은 전세권근저당권이지, 조병기의 전세권 자체가 아닙니다. 두 권리를 혼동해서는 안 됩니다.
말소기준권리인 신용보증기금 가압류와 2024.09.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 그보다 선순위인 조병기 전세권은 매각조건 및 배당절차에 따라 소멸·인수 여부를 별도로 판단해야 합니다. 현재로서는 낙찰자가 떠안을 권리가 없다고 결론 낼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 조사 명단과 실제 매각 호실을 분리해야 한다
현황조사 및 문건접수에 등장하는 사람·법인 명단은 총 40명입니다. 이 중 38명은 말소기준일보다 앞선 전입일이 기재되어 있고, 1명은 전입일이 확인되지 않으며, 1명은 말소기준일 이후 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 배당요구 또는 관련 문건 접수로 표시된 인원은 10명입니다.
다만 이 숫자는 807호에 거주하는 임차인이 40명이라는 뜻이 아닙니다. 명단에 포함된 법인 임차인은 별도로 3층이라고 기재되어 있고, 나머지 상당수도 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 해당 명단을 대상으로 호실별 점유관계와 보증금을 재확인해야 합니다.
| 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
'가능·미상'은 말소기준 전 전입기록에 따른 잠재 위험 표시입니다. 확정일자 및 해당 호실의 점유·계약관계가 확인되지 않아 우선변제권도 확정하지 않았습니다. 접수일이 확인되는 경우에만 배당요구일을 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
현재 배당계산은 매각대금 137,000,000원에서 집행비용을 공제한 뒤 조병기 전세권에 120,000,000원을 배당하고, 남는 금액을 신용보증기금 가압류 채권에 배분하는 구조입니다. 이는 예상배당 계산이지 실제 배당 확정이나 전세권 말소를 보장하는 자료가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 별도 인수 · 3층 법인 임차인 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 2번 · 조병기 전세권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2-3번 · 전세권 변경 | — | 0원 |
| 3. 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 | 271,725,670원 | 14,282,000원 |
| 4. 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 137,000,000원 |
집행비용 2,718,000원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 배당채권은 반영되지 않을 수 있습니다. 3층 법인 보증금은 배당되지 않고 인수금액으로 별도 계산되어 있으나, 807호에 대한 실제 승계 여부는 미확정입니다. 전세권 변경등기는 별도의 120,000,000원 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 권리위험을 없애주지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 표상 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 257,443,670원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 284,460,070원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 306,023,910원 | 5,000,000원 |
배당 시뮬레이션에서 가정한 보증금 5,000,000원을 그대로 적용하면 신건 최저가 기준 계산상 부담은 다음과 같습니다.
137,000,000원 + 5,000,000원 = 142,000,000원
같은 계산방식을 1회·2회 유찰에 적용하면 각각 114,600,000원, 92,680,000원입니다.
그러나 5,000,000원의 보증금은 3층 임차인에 관한 것이므로, 이를 807호의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 또한 선순위 전세권 120,000,000원의 처리 결과에 따라 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 142,000,000원은 확정 취득원가가 아니라 검증 전 산식 결과입니다.
일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이번 물건에서도 선순위 권리가 실제 인수되는 상황이라면 단순히 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 시세 판단 — 감정가 1.37억이 싼지는 아직 알 수 없다
이 물건의 감정가는 137,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아 감정가와 현재 시장가격의 차이를 산정할 수 없습니다.
업무시설인 오피스텔은 동일 건물 안에서도 실제 이용상태, 호실, 층, 임대차 구조 및 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 이 건물은 근린생활시설·노유자시설·업무시설이 함께 존재하므로 일반 아파트 가격을 기준으로 비교하는 방식은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서에는 대상 물건이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물에는 근린생활시설과 노유자시설도 함께 존재합니다.
- 건물 구조. 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등이며, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 건물 남서측 약 10m 내외 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지 이용. 토지정보상 제2종일반주거지역이며, 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 관련 규제가 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지정보상 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 가격으로, 807호의 실거래 시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
- 건축물 위반사항. 감정 관련 자료상 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 오피스텔로 이용 중이나 최근 거래 표본과 임대수익 정보가 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 매수가격을 객관적으로 산정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 확인 전 응찰 보류
- 조병기 전세권의 처리. 2013.04.11 설정된 전세권 120,000,000원의 현재 존속 여부, 배당요구 여부, 말소 가능성 및 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권근저당과 전세권 구별. 2017.03.06 말소된 권리는 전세권근저당권입니다. 전세권 자체가 말소되었다고 오인하지 않아야 합니다.
- 807호 실제 임차인 특정. 현황조사 명단의 관련자 중 실제 807호 점유자가 누구인지 호실별로 구분해야 합니다. 3층으로 표시된 법인 임차인을 807호 임차인으로 자동 분류해서는 안 됩니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일이 빠른 관련자라도 보증금, 확정일자, 점유 및 계약관계가 확인되어야 우선변제권과 매수인 인수액을 구체적으로 판단할 수 있습니다.
- 배당요구 관련 서류 확인. 문건 접수 기록이 있는 관련자들의 배당요구 내용과 대상 호실을 확인해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이나 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
- 신용보증기금 배당 재확인. 가압류 청구금액 271,725,670원, 경매 신청 청구금액 290,624,182원, 예상배당 14,282,000원 및 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 같은 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 뒤, 실제 인수액을 포함한 취득비용과 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자를 확인하고, 임차인의 대항력·점유권원·명도 가능성 및 예상 비용을 개별적으로 검토해야 합니다.
- 관리비·시설비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식주차설비 및 건물 관리상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리 불확실성이 가격보다 크다
첫째, 선순위 전세권이 존재합니다. 조병기 명의 전세권 120,000,000원이 말소기준권리보다 먼저 설정되어 있고, 실제 소멸 여부가 확정되지 않았습니다.
둘째, 실제 인수액이 불확실합니다. 배당표의 5,000,000원 인수 가정은 3층 법인 임차인에 관한 내용이므로 807호에 그대로 적용하기 어렵습니다. 다른 관련자들의 보증금과 호실별 점유관계도 확인해야 합니다.
셋째, 가격상 안전마진을 판단할 수 없습니다. 최근 실거래가 확인되지 않았고, 선순위 전세권 처리에 따라 실질취득비용이 변할 수 있습니다. 신건 최저가 137,000,000원만으로 투자 가치가 높다고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰보다 먼저 확인할 것은 인수권리”
부산 담덕엄궁온천타워 807호의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 137,000,000원, 최저매각가 137,000,000원, 신건입니다. 하지만 그 아래에는 120,000,000원 선순위 전세권과 미확정 임차관계가 있습니다.
예상배당표는 전세권 전액 배당을 가정하지만, 그 가정이 실제 매각조건과 일치하는지 확인되지 않았습니다. 또한 3층 법인 보증금 5,000,000원을 807호 인수액으로 반영한 계산에는 호실 불일치 문제가 있습니다. 이런 상태에서 실질취득비용을 142,000,000원이라고 확정하거나, 유찰 후 가격이 낮아진다는 이유로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
결론은 응찰 보류입니다. 조병기 전세권의 소멸·배당 관계와 807호의 실제 점유·보증금 관계를 명확히 한 다음, 확인된 실질취득비용을 최근 오피스텔 거래가격과 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 남는 권리가 무엇인지입니다.
