* 142,000,000원은 배당 모형에서 제시한 인수액 5,000,000원만을 최저가에 더한 조건부 계산값입니다. 해당 임차관계는 3층으로 표시되어 있어 803호의 실제 부담으로 확정할 수 없습니다. 그 밖의 보증금 미상 점유자가 매각대상 호실에 해당한다면 실질취득비용은 달라집니다. 취득세·명도비 등 부대비용도 포함되지 않습니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 8층 803호가 강제경매로 나왔습니다. 건축물은 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원입니다. 현재 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작되는 구조입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 과거 부산축산업협동조합 근저당권은 2013년에 말소됐고, 대한가설산업 가압류도 2018년에 말소됐습니다. 현재 분석 대상이 되는 말소기준은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류와 2024.09.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
하지만 등기상 채권이 소멸한다는 것과 임차인 보증금을 인수하지 않는다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되는 점유관계가 다수 있으며, 보증금과 확정일자는 대부분 미상입니다. 더구나 임차인 기록 중 3층 표시가 존재하여 전체 목록이 803호만을 가리키는지도 확인해야 합니다. 이 때문에 현재 가격이 시세보다 낮은지 판단하기 전에 매각대상 호실의 실제 임차관계부터 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 803호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 8층 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 신청 청구액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (등기 청구금액 271,725,670원) |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 건물 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차관계는 별도 검토
소유권보존등기는 2013.02.06 김정두 명의입니다. 같은 날 설정된 부산축산업협동조합 근저당권은 2013.05.21 말소됐고, 2017.12.13 대한가설산업 가압류 역시 2018.10.17 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 유효한 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 다수의 미상 보증금이 핵심
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나는 점유·임차 관련 기재는 총 41건(개인 40건·법인 표시 1건)입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 없지만, 이 41건이 모두 803호의 독립된 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 803호의 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.
말소기준보다 앞선 전입일이 기재된 것은 38건이며, 전입일을 알 수 없는 기재가 2건, 후순위로 분류된 기재가 1건입니다. 선순위 전입기록이라 하더라도 보증금·확정일자 등 핵심 요건이 확인되지 않으면 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 우선변제권 역시 확인되지 않은 경우에는 미상으로 구분합니다.
| 점유·임차 기재 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.26 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 표시 |
2016.03.29 | 5,000,000원 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | — |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.17 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.11 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.15 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 기준 후 | 미상 | — |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.01 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.21 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.11 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
| 이금자 주거 이용 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
표의 ‘가능·미상’은 대항력이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 전입일·보증금·확정일자·실제 점유 및 803호 귀속관계를 종합 확인해야 합니다. 배당요구란의 날짜는 접수 확인일이며, 배당요구가 있었다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 인수 위험 해소를 뜻하지 않습니다. ‘—’는 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 할 근거가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원입니다. 그러나 이 오피스텔의 실거래 비교가격과 최근 거래추세는 확인되지 않아, 감정가가 최근 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 매각가격과 실질취득비용은 별도로 보아야 합니다.
배당 모형상 알려진 보증금 5,000,000원만 인수한다고 가정할 경우 현재 회차의 계산상 실질취득비용은 142,000,000원입니다. 다만 이 보증금은 3층 점유관계이므로 실제 803호에 인수되는지는 미확정이며, 다른 미상 보증금이 존재하면 이 계산도 달라집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 모형상 인수 | 조건부 취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 |
조건부 취득비용은 각 회차 매각가에 배당 모형의 5,000,000원만 단순 합산한 값입니다. 본건 인수 확정액이나 최종 매수원가가 아니며, 미상 보증금·세금·명도비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 회차 역시 실제 확정 일정이 아닌 계산상 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 신용보증기금 · 갑구 4번 가압류 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 신용보증기금 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 3. (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 표시 · 인수 가정 |
5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
모형상 매각대금 137,000,000원에서 집행비용 2,718,000원을 공제하면 134,282,000원이 신용보증기금 가압류 채권에 배당됩니다. 등기 청구금액 271,725,670원과 비교한 예상 미배당액은 137,443,670원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다.
이 미배당액은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수위험은 별도로 확인되는 임차보증금 등에서 발생합니다. 현재 모형은 3층 표시 임차인의 5,000,000원을 인수하는 것으로 계산하지만 실제 귀속은 확인되지 않았고, 나머지 미상 임차관계도 확정 반영한 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 |
유찰 시나리오에서 최저매각가가 내려가면 채권자의 배당 부족액은 늘어납니다. 그러나 이 부족액은 매수인이 직접 부담하는 채무와 다릅니다. 매수인 관점에서는 실제 인수할 보증금이 얼마인지가 핵심입니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 부족액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 거의 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 미상 임차관계가 남아 있으므로 유찰 이후에도 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가·토지현황 기준)
- 건물 구조. 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등이며 새시창 구조로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 매각대상 803호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물 내 다른 호실에는 근린생활시설과 노유자시설 등도 포함되어 있어 층별 용도 구분이 필요합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전, 승강기, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
- 접근도로. 남서측 약 10미터 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지 현황. 제2종일반주거지역이며, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면으로 표시됩니다.
- 토지 규제. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 관련 사항이 표시되어 있습니다. 실제 적용 범위는 대상 대지와 건축물 기준으로 확인해야 합니다.
- 건축물 위반 여부. 감정 관련 조사에서 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 매도 가능가격과 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다. 실제 임대관계 역시 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 803호 임차인 특정. 현황조사에 나타나는 점유·임차 기재 중 실제 8층 803호에 해당하는 사람과 법인을 구분해야 합니다. 3층으로 표시된 임차관계를 803호의 인수채무로 확정하지 마세요.
- 보증금 확인. 실제 803호 임차인의 보증금과 현재 잔액을 임대차계약서, 매각물건명세서 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 대항력 검증. 말소기준 2024.02.13보다 앞선 전입기록이 있는 경우, 점유와 임대차 목적물의 일치 여부까지 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 우선변제권 검증. 확정일자, 배당요구, 배당순위와 실제 배당가능액을 확인해야 합니다. 배당요구가 있어도 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
- 말소기준 확인. 신용보증기금 2024.02.13 가압류와 2024.09.03 강제경매개시결정의 관계를 등기부 원본 및 사건 기록으로 대조하세요.
- 배당 재계산. 집행비용, 당해세, 최우선변제와 실제 임차보증금을 반영해 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래가와 임대가격을 확인하고 실제 인수액을 더한 취득비용으로 비교해야 합니다.
- 현장·명도 점검. 803호의 현장 점유자, 출입 가능 여부, 명도 협의 및 관리비 미납 상황을 확인해야 합니다.
- 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 등기사항전부증명서의 최신 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “말소되는 가압류보다, 확인되지 않은 임차인이 더 중요하다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 신용보증기금의 2024.02.13 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권과 가압류 역시 이미 말소됐습니다.
그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 이 오피스텔을 안전한 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다. 점유·임차 관련 기재 41건 중 실제 803호 임차인을 가려내야 하고, 선순위 전입기록의 대항력과 보증금 잔액을 확인해야 합니다. 특히 배당 모형의 5,000,000원 인수 대상이 3층으로 표시된 점은 명확히 해소해야 할 사항입니다.
현재 최저가 137,000,000원이나 모형상 실질취득비용 142,000,000원만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 실제 인수액이 얼마인지 확정되지 않았고, 실거래 시세도 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 권리 검토 미완료·가격 판단 보류·종합 D등급. 이 물건의 첫 번째 과제는 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 803호의 실제 임차인과 인수할 보증금을 확정하는 것입니다.
