부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 403호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김정두, 감정가는 124,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 신용보증기금으로, 신청 청구액은 290,624,182원입니다. 등기상 근저당권은 이미 말소돼 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024년 신용보증기금의 271,725,670원 가압류입니다.

표면적인 권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 이전에 설정된 근저당권과 전세권은 각각 등기부상 말소됐고, 남아 있는 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 권리가 소멸하는 것과 점유자의 보증금 반환 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 특히 이 사건은 임차인 현황을 해당 호실에 정확하게 대응시키는 작업이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차 문제는 별도

등기상 권리의 분기점은 2024.02.13입니다. 신용보증기금이 청구금액 271,725,670원으로 가압류를 설정했고, 이후 2024.09.03 동일 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 경매개시결정은 앞선 가압류의 본압류 이행에 따른 것입니다. 따라서 이를 별도의 신규 채권 1건으로 추가 합산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 40명 조사, 403호 특정이 관건

현황조사와 배당요구 관련 기록에서 확인되는 명의자는 총 40명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 구분된 명의자는 없으므로 이를 이유로 중복 보증금을 합산할 사유는 없습니다. 다만 이 40명이 모두 경매 대상 403호의 실제 임차인이라고 확인된 것은 아닙니다. 특히 (주)디유케이바이오산업 김정두의 점유 부분은 명시적으로 3층으로 기록되어 있습니다. 나머지 명의자의 대상 호실도 특정되지 않았습니다.

전입 선행 배지는 말소기준일과 전입일의 선후관계만 표시합니다. 403호에 대한 대항력 확정을 뜻하지 않습니다. 확정일자·계약 범위·점유 호실의 확인이 필요하며, 배당요구 신고 역시 보증금 전액 회수나 인수 위험 해소를 의미하지 않습니다.

실질취득비용 — 최저가만으로 판단 불가

대항력 있는 임차인이 존재한다면 낙찰자가 실제 부담하는 비용은 단순한 낙찰대금이 아니라 낙찰대금 + 미배당 인수보증금입니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

위 합산 비용은 각 회차별 낙찰가에 시뮬레이션상 인수금 5,000,000원을 단순 합산한 조건부 계산입니다. 3층 법인 보증금의 403호 귀속 여부와 다른 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담액은 이 표보다 작거나 클 수 있습니다. 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

매각대금 124,000,000원에서 집행비용 2,536,000원을 제외하면 신용보증기금 가압류 채권에 대한 예상 배당재원은 121,464,000원입니다. 가압류 청구금액 271,725,670원 가운데 150,261,670원이 미배당으로 남고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 경매 청구액은 290,624,182원으로, 배당 시뮬레이션에 반영된 가압류 청구금액 271,725,670원과 차이가 있습니다. 따라서 이 표는 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며 신청채권자의 실제 확정 배당액을 의미하지 않습니다. 갑구 3번은 갑구 2번 가압류의 본압류 이행이므로 동일 채권을 중복 배당하지 않았습니다.

임차인 인수 가정액 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산된 금액입니다. 다만 해당 임차인의 점유 부분은 3층으로 기록되어 있어 403호 매수인에게 적용되는지는 미확정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)

• 건물 구조. 담덕엄궁온천타워는 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도 구분. 감정평가 내용에는 건물 내 근린생활시설·노유자시설·업무시설(오피스텔)이 구분되어 있습니다. 본건 403호는 매각물건명세서상 건축물대장에 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 실제 사용상태가 적법한 용도와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 도로 접근. 감정평가 내용상 남서측 약 10미터 내외 진입로를 통해 엄궁로에 연결됩니다. 차량 접근 및 주변 도로 여건은 개별 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 토지 현황. 토지정보상 지목은 대, 토지면적은 1,318㎡, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형이며 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다. 이 면적은 403호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 온천공보호구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 및 도로와의 접함 여부도 확인됩니다. 구체적인 적용 범위는 해당 필지 기준으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지정보상 개별공시지가는 1㎡당 1,846,000원입니다. 이는 해당 토지에 관한 가격지표이며, 403호의 시장 거래가격으로 해석할 수 없습니다.
• 공부 및 현황 차이. 감정평가 참고사항에는 일부 평가 대상 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태 차이, 일부 도로 이용 및 인접토지와의 지적경계 불명확성이 기재되어 있습니다. 다만 해당 설명이 모두 403호에 직접 적용되는지는 평가 대상 기호와 경매 목적물을 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 위치·층수·용도 적합성·임대수익·공실 여부에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력이나 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 403호 실제 점유자 특정. 현황조사 명의자 40명 가운데 누가 4층 403호를 점유하거나 해당 호실에 관한 임대차계약을 체결했는지 매각물건명세서·임대차계약서·전입 및 사업자등록 내역으로 대조해야 합니다.
• 대항력 성립 여부. 말소기준일 이전 전입 기록만으로 판단하지 말고, 점유 개시·대항요건·계속성·임대차 목적물 일치 여부를 확인하세요. 근린생활시설의 실제 사용상태에 따라 적용되는 임대차 법률과 대항요건도 달라질 수 있습니다.
• 임차보증금 총액. 3층 법인의 보증금 5,000,000원 외에 403호와 관련된 임차보증금이 존재하는지 확인해야 합니다. 보증금이 확정되지 않으면 매수인의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 및 우선변제. 오점숙·손장혁·장호성·안유진·한희곤·공소윤· 권봉석·민만식·하은정·최혜연의 배당요구 신고 기록이 있습니다. 각 신고가 403호에 관한 것인지, 확정일자와 우선변제 요건이 충족되는지 확인해야 합니다.
• 3층 법인 인수액 검증. 예상배당 계산상 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리됐지만, 실제 점유 부분은 3층으로 기재되어 있습니다. 403호에 대한 인수 채무인지 별도로 확인하기 전까지 이 금액을 확정 취득비용으로 사용하지 마세요.
• 근린생활시설 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태, 주거 사용 여부, 관련 용도변경 가능성, 매수 후 사용·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 대지권 및 매각 범위. 경매 용도에는 대지가 기재되어 있으나 대상 주소는 403호입니다. 집합건물 등기부의 대지권 표시와 매각 대상 목록을 확인해 취득하는 토지 지분과 건물 전유부분을 특정해야 합니다.
• 비교 실거래 확보. 동일 건물 또는 유사 입지의 근린생활시설 거래사례를 확인하되, 면적·층·용도·임대차 상태가 비교 가능한지 검증하세요. 시세 판단은 최저가가 아니라 인수 위험을 반영한 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 현재 실제 영업자·점유자의 명도 가능성, 기계식주차시설 이용 조건 등을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 대지권 표시를 직접 확인하세요. 채권 신고액과 배당표의 차이도 검토해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도, 인수금은 아직 모른다”

부산 담덕엄궁온천타워 403호의 등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 2013년 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 신용보증기금 가압류 및 그 본압류 이행에 따른 경매개시결정도 매각으로 정리됩니다.

하지만 이 물건은 등기상 권리의 단순함만으로 입찰할 수 있는 사건이 아닙니다. 현황조사 명의자는 40명이고, 이 중 38명은 말소기준일보다 전입일이 빠릅니다. 이들을 모두 403호 임차인으로 볼 근거는 없지만, 반대로 403호에 선순위 대항력 임차인이 전혀 없다고 판단할 근거도 부족합니다. 유일하게 보증금이 확인된 3층 법인의 500만원 역시 403호에 그대로 귀속되는지 불명확합니다.

감정가와 최저가는 124,000,000원이지만, 실제 인수금이 확정되지 않았고 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차를 저가 매수 기회로 평가할 수 없습니다. 특히 인수형 임대차가 확인된다면 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 부담하는 실질취득비용은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 먼저 403호의 실제 임차인과 보증금, 대항력, 근린생활시설의 정확한 용도 및 대지권 범위를 확정해야 합니다. 그다음에야 실질취득비용을 계산하고 최근 거래가격과 비교할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 무엇을 얼마의 인수 부담과 함께 취득하는지 정확히 확인하는 것입니다.