※ 129,000,000원은 배당 시뮬레이션의 5,000,000원 인수 가정을 최저가에 더한 단순 계산액입니다. 3층 임차권의 405호 인수 여부가 확인되지 않았으며, 다른 임차인의 미상 보증금과 부대비용도 포함하지 않았습니다. 확정된 취득원가 또는 취득원가의 하한이 아닙니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 405호가 경매로 나왔습니다. 사건상 용도 표기는 ‘대지’이나, 이 호실이 포함된 구분건물은 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 감정평가상 건물은 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이라는 전제에서 가격이나 임대수익을 평가하면 안 되는 물건입니다.
소유자는 김정두입니다. 과거 덕포동새마을금고와 부산축산업협동조합의 근저당권이 설정된 이력은 있으나 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 출발점은 2024.02.13 신용보증기금 가압류 271,725,670원입니다. 이후 같은 채권자가 강제경매를 신청했고, 사건 청구금액은 290,624,182원입니다.
여기까지는 비교적 단순합니다. 문제는 등기부에서 확인되는 권리와 실제 점유자의 임대차 권리가 다를 수 있다는 점입니다. 다수의 전입 기록이 가압류보다 앞서 있어, 실제 405호 점유자에게 적법한 대항력이 성립했다면 매수인에게 보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다. 반대로 다른 호실에 속한 사람이라면 이 405호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 이 구분을 완료하기 전에는 응찰가격을 계산하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 405호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 건축물대장상 용도 | 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 10층 |
| 사용승인 | 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 · 단독소유 |
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,000,000원 (감정가 100% · 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 갑구 2번 · 신용보증기금 가압류 |
| 건물 관련 시설 | 급·배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전, 승강기, 기계식주차타워 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 임차 위험은 별개
말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류의 청구금액은 271,725,670원이고, 이후 2024.09.03 등기된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 근저당권 2건은 경매로 소멸하는 것이 아니라 각각 2013.06.05와 2019.01.02에 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 선행 전입 38건, 405호 귀속부터 확인
현황조사 등에 나타난 점유·임차 관련 명단은 총 40건(개인 및 법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 사례는 없으므로, 승계 신고를 별도의 임차인으로 중복 합산한 수치는 아닙니다. 하지만 이 명단은 405호만의 확정 임차인 명단이라고 보기 어렵습니다. 실제로 보증금이 기재된 법인 임차인은 점유부위가 3층으로 명시되어 있습니다.
| 성명 / 명칭 | 전입 기록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 ‘가능·미상’은 말소기준일보다 앞선 전입 기록이 있거나 점유관계가 불명확하여 추가 확인이 필요하다는 의미입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 경우 우선변제권도 미확인으로 표시했습니다. 배당요구 기록이 확인되지 않는 경우 이를 곧바로 미신청으로 단정하지 않습니다.
또한 정지은·김동환·김상수·박정환 등 말소기준일보다 앞선 전입 기록을 가진 다수의 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 알려진 5,000,000원을 전체 임차보증금이라고 볼 수 없으며, 다른 사람들의 미상 보증금을 임의로 0원 처리해서도 안 됩니다. 반면 조명제는 2024.09.03 전입 기록으로 말소기준일보다 늦어, 제공된 판정상 대항력이 없는 사례로 구분됩니다.
③ 가격 판단 — 1.24억이 저렴하다는 근거가 없다
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 124,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가와 실제 매매시세 사이의 차이는 판단할 수 없습니다.
여기에 임차인 인수 위험을 더하면 단순한 최저가 비교는 더욱 의미가 약해집니다. 배당표에서 가정한 보증금 5,000,000원을 더한 계산상 취득금액은 129,000,000원입니다. 하지만 그 임차인의 405호 귀속 자체가 미확정이고 다른 점유자의 보증금도 대부분 미상입니다. 따라서 129,000,000원 역시 최종 실질취득가격으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 배당표상 인수 | 계산상 취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 124,000,000원 | 5,000,000원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 99,200,000원 | 5,000,000원 | 104,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 79,360,000원 | 5,000,000원 | 84,360,000원 |
계산상 취득금액은 각 회차의 최저매각가에 배당표가 가정한 5,000,000원을 단순 가산한 값입니다. 405호에 대한 인수 여부 및 다른 미상 보증금은 확정되지 않았으므로 실제 취득비용과 다를 수 있습니다. 1·2회 유찰 금액은 가상 시나리오이지 확정 매각 일정이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 인수 가정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 121,464,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 관련 청구 · 신용보증기금 | 290,624,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,536,000원을 공제한 121,464,000원이 신용보증기금 가압류 항목에 배당되는 시뮬레이션입니다. 3층 임차보증금 5,000,000원은 배당대금에서 지급하지 않고 별도의 매수인 인수액으로 가정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 우선순위 변동은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 형태. 담덕엄궁온천타워는 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 용도. 해당 405호가 속하는 구분호실은 건축물대장상 근린생활시설입니다. 같은 건물에는 헬스시설·노유자시설·업무시설(오피스텔) 등 복합 용도가 확인됩니다. 실제 405호의 이용방식은 별도 확인이 필요합니다.
- 도로 접근. 건물 남서측 약 10미터 내외 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 특성. 제2종일반주거지역 관련 토지정보가 확인되며, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형으로 표시됩니다.
- 토지 관련 제한. 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항과 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 접함·포함·저촉 관계가 확인됩니다. 개별 405호의 대지권과 적용 범위를 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 업종, 적법한 이용상태, 임대수익, 대출조건 및 개별 호실의 거래사례에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 최근 비교 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 매도 용이성과 투자수익률을 수치화할 근거가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 405호 실제 점유자 확인. 조사 명단 40건 중 실제 405호와 관련된 사람이 누구인지, 각자의 점유부위와 임대차 목적물을 구분해야 합니다.
- 임차보증금 전수 확인. 대부분 보증금이 미상입니다. 해당 호실 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 매수인 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- 3층 법인 임차인 분리. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 405호 매각과 법적으로 연결되는지 확인해야 합니다. 단순히 배당표상 인수로 표시됐다는 이유만으로 확정하지 마세요.
- 선행 전입 대항력 검토. 말소기준일 이전 전입 기록 38건에 대해 실제 점유, 전입·사업자등록 관련 요건, 계약 목적물, 보증금 및 임차인의 지위를 확인해야 합니다.
- 배당요구의 효력 확인. 배당요구 기록이 있는 임차인도 우선변제권과 배당 가능액을 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남을 가능성을 검토해야 합니다.
- 신용보증기금 채권 중복 점검. 가압류 청구 271,725,670원과 경매 신청 청구 290,624,182원이 동일 원인채권인지 확인해야 정확한 배당구조를 파악할 수 있습니다.
- 건축물대장·대지권 대조. 사건상 대지 표시와 405호 근린생활시설 등재 관계, 실제 매각 지분, 건물 및 토지 권리범위를 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 405호와 비교 가능한 근린생활시설 거래가격과 실제 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단하지 마세요.
- 관리비·명도 비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 실제 점유자에 대한 명도·인도 절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수 내역을 대조하고, 보증금 인수 여부가 확인되지 않으면 응찰을 보류하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “말소되는 가압류보다, 확인되지 않은 임차인이 무섭다”
부산 담덕엄궁온천타워 405호는 신건 최저매각가가 124,000,000원이고, 등기상 말소기준도 명확합니다. 그러나 그것만으로 권리가 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
점유·임차 관련 조사 명단 40건 중 38건은 가압류보다 전입 기록이 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않았고, 실제 405호의 임차인인지도 구분되지 않았습니다. 배당표상 5,000,000원 인수 가정은 3층 법인 임차인에 관한 것으로, 405호의 확정 인수액이 아닙니다.
여기에 최근 비교 실거래도 확인되지 않아 1.24억이 시세보다 낮다는 판단을 할 수 없습니다. 점유관계 불확실성·인수액 미확정·가격 검증 부족이 동시에 존재합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 실제로 남는다면 취득원가는 예상만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·추가 확인 우선입니다. 먼저 405호의 실제 점유자와 임대차보증금을 특정하고, 그다음 정확한 실질취득금액을 계산해 같은 용도의 실거래와 비교해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 신건 1.24억을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
