* 배당 추정에 반영된 5,000,000원은 3층 법인 명의 보증금입니다. 해당 임차관계가 609호에 적용되는지는 확인되지 않았습니다. 다른 임차관계의 인수 위험까지 포함한 확정금액이 아닙니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워의 6층 609호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금의 채권 회수를 위한 강제경매가 진행되고 있습니다. 신용보증기금은 2024년 2월 13일 271,725,670원의 가압류를 등기했고, 2024년 9월 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 사건 청구금액은 290,624,182원으로 표시됩니다.
등기부의 구조만 살펴보면 복잡하지 않습니다. 2013년 부산축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024년 신용보증기금 가압류입니다. 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정 등기는 매각에 따른 말소 대상입니다. 하지만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 의무가 없어지는 것은 별개입니다. 이 물건은 후자의 불확실성이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 6층 609호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 사건 청구금액 | 290,624,182원 |
| 가압류 청구금액 | 271,725,670원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (갑구 2번) |
| 등기상 근저당 | 부산축산업협동조합 근저당권 108,000,000원 · 2013.04.04 말소 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
가장 먼저 구분할 것은 이미 말소된 근저당권과 현재 말소기준인 가압류입니다. 2013년 설정된 부산축산업협동조합 근저당권은 같은 해 4월 해지에 따라 말소됐으므로 이번 매각의 선순위 근저당 인수 위험으로 볼 수 없습니다.
신용보증기금의 2024년 2월 13일 가압류가 말소기준권리입니다. 해당 가압류를 본압류로 이행한 강제경매개시결정도 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 이 기준일 이전에 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면, 법원의 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 호실 특정이 핵심
현황조사 및 관련 기록에 나타난 점유·임차 관련 명의는 40건입니다. 다만 이를 모두 609호의 실제 임차인 40명으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 대부분 개별 호실 표시가 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다. 특히 보증금이 확인된 법인은 3층으로 표시돼 있어, 본건 6층 609호와의 관계부터 구분해야 합니다.
표의 ‘대항력 가능·미상’은 말소기준일 이전 전입 기록이 있으나 실제 점유, 대상 호실, 계약관계 등을 확인해야 한다는 의미입니다. 우선변제권도 확정일자 및 임차관계 확인 전에는 단정하지 않습니다.
| 명의 / 점유 부분 | 전입 등 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.26 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 · 본건과 불일치 |
2016.03.29 | 5,000,000원 | 적용 확인 | 미상 | 미확인 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.17 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.11 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.15 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 후순위 | 미상 | 미확인 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.01 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.21 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.11 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
배당요구 기록이 있는 명의가 있더라도 그것만으로 본건 609호에 대한 임대차계약, 우선변제권 또는 인수금액이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 확정일자가 확인되지 않은 경우 배당 순위를 확정할 수 없습니다. 말소기준일 이전의 전입 기록은 대항력 검토의 출발점일 뿐, 실제 임대차 대항요건을 모두 입증하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
현재 회차의 배당 추정에서는 집행비용을 공제한 금액을 신용보증기금에 배당하고, 법인 임차보증금 5,000,000원은 별도의 매수인 인수금으로 처리합니다. 다만 이는 3층 임차관계가 본건에 적용된다는 가정을 포함한 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 임차보증금 · (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 · 조건부 인수 가정 |
5,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신용보증기금 예상 미배당 | 271,725,670원 | 137,443,670원 미회수 |
집행비용 2,718,000원은 추정치입니다. 신용보증기금의 배당액 134,282,000원과 미배당액 137,443,670원은 가압류 청구금액 271,725,670원을 기준으로 한 잠정 계산입니다. 사건 청구금액 290,624,182원과는 금액이 다르며, 신청채권자 별도 배당 표기와도 일치하지 않는 부분이 있어 확정 배당표로 해석하면 안 됩니다. 당해세, 임차인 우선배당, 다른 권리관계에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당과 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 가정* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 | 5,000,000원* |
| 1회 유찰 가정(80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 | 5,000,000원* |
| 2회 유찰 가정(64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 | 5,000,000원* |
* 모든 회차의 5,000,000원은 3층 법인 보증금을 인수한다고 가정한 추정치입니다. 실제 609호 인수금액은 별도 확인이 필요합니다. 유찰 시 금액은 시나리오일 뿐 확정 매각조건이 아닙니다.
회차가 진행되면 매각가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 증가하는 구조입니다. 중요한 것은 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인의 채무 증가를 뜻하지는 않는다는 점입니다. 반대로, 본건에 실제 선순위 대항력 임차인이 있고 보증금이 매각대금보다 크다면, 낙찰가가 낮아져도 인수할 미배당 보증금이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
⑤ 실질취득비용 — 5,000,000원만 보면 안 된다
현재 배당 가정에서 매각가 137,000,000원에 조건부 인수 보증금 5,000,000원을 단순 합산하면 142,000,000원이 됩니다. 다만 이 수치는 3층 법인 보증금이 본건 609호에 적용된다는 가정을 전제로 한 참고 계산일 뿐, 실제 취득가격으로 확정할 수 없습니다.
609호에 해당하는 선순위 임차인의 보증금이 추가로 확인되면 실질취득비용은 달라집니다. 반대로 3층 법인 보증금이 본건과 무관하다고 확인되면 해당 금액은 609호의 인수액에서 제외해야 합니다. 따라서 현 단계에서는 인수 5,000,000원 확정이나 총취득비용 142,000,000원 확정 모두 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 물건 용도. 담덕엄궁온천타워 6층 609호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 임대·매매 수요를 전제로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전, 승강기와 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다. 주차 설비의 실제 사용 가능 여부와 유지관리 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 관련 감정 내용에는 남서측 약 10미터 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대, 토지면적은 1,318.0㎡, 토지 형상은 사다리형입니다. 공시지가는 1㎡당 1,846,000원으로 기재되어 있습니다.
- 이용 제한. 토지이용계획에는 온천공보호구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 사항이 표시됩니다. 구체적인 제한의 적용 범위는 관련 공부로 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 감정 관련 기록에서 위반건축물로 표시되지는 않았습니다. 다만 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
- 환금성. 오피스텔은 업무용·주거용 이용 형태, 임대수요, 관리비 및 건물 유지 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 동일 유형의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 현재 가격 경쟁력에 대한 판단은 보류합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 609호 실제 임차인 특정. 현황조사상 다수의 명의가 본건 609호에 귀속되는지 확인해야 합니다. 같은 건물의 다른 호실 점유자와 혼동해서는 안 됩니다.
- 3층 법인 보증금 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 609호와 관계있는지, 배당 추정의 인수 가정이 실제로 타당한지 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 말소기준일 2024.02.13 이전에 전입한 것으로 나타난 명의에 대해 실제 점유, 임대차계약, 전입·사업자등록 및 대항요건의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 명의는 인수 여부와 배당 순위를 확정할 수 없습니다. 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 오점숙·손장혁·장호성·안유진·한희곤·공소윤 등 배당요구 기록이 있는 명의의 대상 호실과 권리관계를 구분해야 합니다.
- 청구금액 차이 검토. 사건 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원이 서로 다릅니다. 배당 추정은 가압류 청구금액을 기준으로 하므로 실제 채권 계산과 배당 결과를 별도 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수요, 거래 시점과 가격 추세를 확인한 후 입찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 기계식주차 설비 관리비, 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각서류 최종 확인. 매각기일 2026.11.10 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행 상태를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.37억보다 중요한 것은 실제 떠안을 금액”
부산 담덕엄궁온천타워 609호는 최저가 137,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 기존 부산축산업협동조합 근저당권은 말소됐고, 신용보증기금 가압류가 말소기준권리라는 점에서 등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다.
하지만 이번 사건의 승부처는 등기가 아닙니다. 배당 추정에서 인수액으로 처리한 5,000,000원은 3층 법인 보증금이며, 본건 6층 609호와 직접 연결되는지 확인되지 않았습니다. 다른 점유·임차 관련 명의의 실제 호실 및 보증금도 충분히 특정되지 않았습니다.
신건 예상 미배당액 137,443,670원은 신용보증기금의 미회수 채권액이지 매수인의 인수액이 아닙니다. 반면 실제 대항력 임차인의 보증금이 남는다면 매수인의 인수비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 그 위험이 확인되기 전에는 유찰 후 가격이 내려가더라도 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 609호 실제 임차인을 특정하고, 보증금과 대항력·우선변제 관계를 확인한 다음, 실질취득비용을 계산하고 최근 실거래가격과 비교해야 합니다. 이 물건은 최저가보다 권리와 점유관계의 정확한 확인이 먼저입니다.
