부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 407호에 관한 강제경매입니다. 소유자는 김정두이고, 신용보증기금이 채권자로 등장합니다. 2024년 2월 13일 신용보증기금의 가압류가 말소기준권리가 되었으며, 2024년 9월 3일 해당 가압류가 본압류로 이행되는 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 1월 10일에 설정된 주식회사상보기업의 전세권 110,000,000원이 남아 있습니다.
이 선순위 전세권은 매각물건명세서에서 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다. 반면 예상배당 계산에는 해당 전세권자에 대한 110,000,000원 배당이 기재되어 있어 권리 인수 판단과 배당 계산 사이에 중요한 불일치가 존재합니다. 전세금 전액 배당과 전세권 전액 인수를 동시에 확정된 결과로 취급해서는 안 됩니다. 입찰 전에 법원의 최신 명세서와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 407호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 용도 | 경매물건 용도 표기: 대지 등기부: 집합건물 건축물대장상 근린생활시설 등재 사실 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 · 청구금액 271,725,670원 |
| 선순위 인수권리 | 2022.01.10 주식회사상보기업 전세권 · 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
설정일: 2022.01.10
전세금: 110,000,000원
등기상 범위: 주거용건물의 전부
등기상 존속기간: 2024.01.09까지
매각물건명세서: 말소되지 않고 매수인에게 인수
전세권의 등기상 존속기간이 지났다는 사정만으로 전세금 반환관계나 등기상 부담이 자동으로 해소되었다고 판단할 수 없습니다. 명세서가 인수를 명시한 이상 전세금 110,000,000원을 매수인의 잠재 부담으로 반영해야 합니다. 실제 말소와 반환의 조건은 별도로 확인해야 합니다.
과거 덕포동새마을금고의 근저당권 126,100,000원은 2016년 말소되었고, 부산축산업협동조합의 근저당권 108,000,000원도 2022년 말소되었습니다. 따라서 이 두 근저당권을 현재 존속하는 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
현재 권리관계의 핵심은 말소기준권리인 신용보증기금 가압류보다 앞선 주식회사상보기업의 전세권입니다. 신용보증기금의 가압류 및 후속 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 선순위 전세권은 매각물건명세서상 존속하는 권리로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 인수범위가 불분명하다
현황조사 및 문건접수에 나타난 점유·임차 관련 명의는 41건입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없습니다. 다만 대부분 점유 부분이나 해당 호실이 특정되지 않아, 이 41건을 모두 407호의 실제 임차인 41명으로 단정할 수 없습니다.
많은 명의의 전입일이 2024년 2월 13일 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실제 점유 호실도 불명확합니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류합니다. 전입일만으로 407호에 관한 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유·임차 관련 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 · 우선변제 미상 | 2024.11.26 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 조사상 3층 |
2016.03.29 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 407호 귀속 미확정 |
미확인 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.10.17 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.10.23 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.10.11 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.11.19 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.10.15 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 말소기준 이후 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.11.01 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.10.21 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.10.23 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 2024.11.11 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
| 주식회 명의 추가 확인 필요 |
미상 | 0원 기재 | 대항력 미상 · 우선변제 미상 | 미확인 |
위 표의 대항력 가능·미상은 전입일과 말소기준일의 선후관계를 참고한 위험 표시이며, 해당 호실 점유와 법적 대항력의 확정 판정이 아닙니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계로 표시된 명의는 없으며, 407호의 실제 임차인 수는 미확정입니다.
③ 취득금액 분석 — 낙찰가만 보면 안 된다
매각물건명세서에 적힌 선순위 전세권 110,000,000원을 그대로 인수한다고 가정하면, 매수인이 고려해야 할 금액은 낙찰가 + 전세금 110,000,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용이나 기타 임차보증금 인수를 제외한 계산입니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 전세권 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 124,000,000원 | 110,000,000원 | 234,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 99,200,000원 | 110,000,000원 | 209,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 79,360,000원 | 110,000,000원 | 189,360,000원 |
각 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오 기준입니다. 모든 합계는 선순위 전세권 110,000,000원 인수를 가정한 금액이며 다른 임차보증금 인수, 세금 및 부대비용은 제외되어 있습니다. 실제 유찰 여부와 다음 회차 조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
동일 건물 또는 인근 유사물건의 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어, 전세권 반영 취득원가가 시장가치보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 100%라는 사실이나 유찰 시 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정 · 참고 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,536,000원 |
| 별도 인수 가정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 점유 기록 · 본건 귀속 미확정 |
5,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 전세권 · 주식회사상보기업 명세서상 인수권리와 배당 가정 충돌 |
110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 11,464,000원 |
| 3. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미확정 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당액 합계 (집행비용 포함) | — | 124,000,000원 |
이 계산에서는 채권자 배당총액이 121,464,000원이고, 채권총액 381,725,670원 대비 미배당액은 260,261,670원입니다. 다만 선순위 전세권에 대한 실제 인수·배당 처리에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
또한 신청채권자의 청구액은 290,624,182원으로 기재되어 있으나, 회차별 계산에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시된 반면, 예상배당표에는 신용보증기금 가압류 채권에 11,464,000원이 배당되는 것으로 나타납니다. 같은 채권자의 청구와 배당이 어떻게 연결되는지 확인되지 않아 채권 동일성 및 배당순위 검증이 필요합니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 건물 구조. 담덕엄궁온천타워는 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 공부상 용도. 감정평가 내용에는 근린생활시설, 노유자시설, 업무시설(오피스텔) 등 서로 다른 용도가 나타납니다. 407호의 실제 사용상태와 건축물대장상 용도를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 엄궁동 567-7번지 관련 토지의 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
- 토지 규모. 토지 전체 면적은 1,318.0㎡로 기재되어 있습니다. 이를 407호의 전유면적 또는 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 도로 및 지형. 토지 현황은 완경사·사다리형·소로한면으로 나타납니다. 감정평가 내용에는 엄궁로와 연결되는 진입로가 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 규제사항이 기재되어 있습니다. 개별 호실에 대한 구체적 영향은 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않고 공부상 용도도 추가 확인이 필요한 상태이므로, 현재 자료만으로 유사 부동산 대비 환금성이나 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 전세권 인수 여부. 주식회사상보기업의 전세권 110,000,000원이 실제로 존속하는지, 배당요구가 있었는지, 매각 후 말소 가능한지 법원의 최신 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 예상배당표 재검증. 전세권 전액 배당과 매수인 전액 인수는 동시에 확정된 것으로 처리할 수 없습니다. 법적 처리 전제를 일치시킨 배당 계산이 필요합니다.
- 407호 점유자 확인. 현황조사에 등장하는 점유·임차 관련 명의 41건 가운데 실제로 407호에 해당하는 사람 또는 법인이 누구인지 특정해야 합니다.
- 3층 임차보증금 확인. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금은 3층으로 기재되어 있습니다. 407호 매수인이 인수할 채무인지 확인하기 전에는 확정 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 임차인 우선변제 및 배당요구. 임대차계약서, 전입 내역, 확정일자, 실제 점유 개시일, 배당요구 내역과 보증금 규모를 개별 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 사용승인. 경매물건 용도 표기인 대지와 집합건물 407호의 관계, 건축물대장상 근린생활시설 여부, 실제 주거 사용의 적법성을 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위. 건물 전유부분과 대지권, 토지 지분, 공유관계 및 매각에서 제외되는 부분이 있는지 원본 매각자료를 확인해야 합니다.
- 명도 및 추가 비용. 실제 점유 상태, 인도 가능성, 관리비 체납, 세금, 등기비용 등을 확인하고 전세권 인수 외 추가 부담액을 산정해야 합니다.
- 가격 검증. 407호와 같은 공부상 용도·면적·권리조건의 거래사례를 확보하여, 최저가가 아닌 인수금액 포함 취득원가를 기준으로 비교해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.11.10 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성과 최신 권리변동 사항을 법원 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.24억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건은 감정가와 최저가가 동일한 신건이지만, 가격표에 표시된 124,000,000원만으로 매수인의 부담을 설명할 수 없는 물건입니다. 명세서상 선순위 전세권 110,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있고, 실제 임차관계와 추가 보증금 인수액은 확인되지 않았습니다.
더욱이 배당 계산에서는 해당 전세권에 전액 배당이 이루어지는 것으로 처리되어 권리 인수 판단과 계산 전제 사이의 불일치가 존재합니다. 이 차이를 해결하지 않고 배당표만 믿거나 낙찰가에 인수금을 기계적으로 더하는 방식으로도 최종 부담을 확정할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 우선, 입찰 판단 보류입니다. 선순위 전세권의 실제 존속 여부, 407호 임차관계, 공부상 용도 및 비교 가능한 시장가격이 명확해진 뒤에야 적정 입찰가를 논할 수 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하는지입니다.
