부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 706호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 2024년 2월 가압류를 설정한 뒤 같은 해 9월 강제경매를 개시했습니다. 말소기준권리는 2024.02.13 접수된 신용보증기금 가압류입니다. 경매개시결정과 임차권등기는 등기 순서만 보면 이보다 뒤에 있지만, 임차권자는 2022년부터 임대차관계와 전입·확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있습니다.

그래서 이 사건은 단순히 등기된 권리가 매각으로 말소되는가만 확인해서는 안 됩니다. 이소정의 임대차는 말소기준권리보다 앞서 형성된 것으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에 잔여 보증금 인수 조건이 명확하게 남아 있습니다. 여기에 다른 명의의 점유관계까지 섞여 있어, 실제 706호 점유자와 각 보증금의 귀속을 구분하는 일이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 문제

현재 말소기준은 신용보증기금의 2024.02.13 가압류입니다. 이후 2024.07.18 접수된 이소정 임차권등기와 2024.09.03 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 임차권등기 자체가 말소되더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.

등기 이력에는 과거 부산축산업협동조합의 근저당권 108,000,000원과 이승진 전세권 115,000,000원, 백종선 전세권 120,000,000원도 등장합니다. 그러나 이 권리들은 각각 이미 말소되었습니다. 과거 전세권 금액을 현재 인수채무에 중복 합산할 이유는 없습니다.

반면 이소정 임차권등기는 현재 분석해야 할 별도 권리입니다. 임대차계약일은 2022.06.21, 점유개시일은 2022.07.08이며 확정일자와 주민등록일도 확인됩니다. 보증금과 우선변제 요건이 기재된 임차권이므로 다른 보증금 미상 명의와 구분해서 분석해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 706호 귀속 확인이 선행되어야 한다

우선 706호와 직접 연결되는 임차권등기부터 확인합니다.

'기사항전' 명의는 이소정과 전입일·확정일자가 동일하고 별도 보증금이 확인되지 않습니다. 독립된 보증금 채권으로 합산하지 않고 동일 임차관계 여부를 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 명의는 없습니다.

그 밖의 조사 명의도 확인이 필요합니다. 아래 명의들은 개별 706호 점유 범위가 확정되지 않았으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우 대항력을 확정적으로 인정하지 않았습니다.

대항력 가능·미상은 전입일이 말소기준권리보다 앞서더라도 보증금, 실제 점유, 호실 귀속, 임대차 내용이 확정되지 않았다는 의미입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 표시가 없다는 뜻이며, 매수인의 임차보증금 인수위험이 없다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 137,000,000원 가정)

배당 가정에서 집행비용 2,718,000원, 이소정 보증금 125,000,000원, 신용보증기금 9,282,000원으로 매각대금 137,000,000원이 모두 배분됩니다. 신용보증기금의 가압류 청구금액 기준 미배당은 262,443,670원입니다. 매수인 별도 인수 5,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않았으며 3층 명의의 금액이어서 실제 706호 인수 여부를 별도 검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 취득비용 하락은 아니다

이 사건에서 가장 주의할 부분입니다. 현재 최저가 137,000,000원에서는 이소정 보증금 125,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산됩니다. 하지만 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 바뀝니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지므로 실질취득비용은 보증금 수준 아래로 쉽게 떨어지지 않습니다.

실질취득 합계는 각 회차의 낙찰가와 계산상 인수액을 합한 잠정치입니다. 위 인수 추정에는 3층 명의의 5,000,000원도 반영되어 있으므로, 706호에 실제 귀속되지 않는다면 해당 금액을 그대로 매수인 부담으로 확정해서는 안 됩니다. 반대로 다른 미확인 임차보증금이 706호에 귀속되면 총부담은 늘어날 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 별도입니다.

특히 현재 회차에서 이소정 보증금이 전액 배당된다는 계산은 예상배당이지 법원의 최종 배당 확정이 아닙니다. 우선순위와 배당액이 달라져 일부라도 미배당된다면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 실제 응찰에 앞서 우선변제 관계와 배당 가능액의 확인이 필요합니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가만으로 시세 메리트를 말할 수 없다

감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가도 동일합니다. 하지만 감정가는 시장에서 지금 거래되는 가격과 같지 않습니다. 이 사건의 투자 판단에서 비교해야 할 금액은 단순 최저가가 아니라 인수금액을 더한 실질취득비용입니다.

현재 회차의 잠정 실질취득비용은 142,000,000원, 1회 유찰 가정은 132,334,400원, 2회 유찰 가정은 131,978,240원입니다. 이 금액을 동일 건물의 유사 오피스텔 최근 실거래와 비교해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)

• 물건 용도. 담덕엄궁온천타워 706호는 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 주거용 거래시장으로 가정해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 현황. 토지 이용상황은 주상기타, 지형은 완경사, 형상은 사다리형이며 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역과 관련된 토지정보가 있으며, 온천공보호구역·상대보호구역 등의 규제 관계가 기재되어 있습니다. 해당 호실의 대지권과 실제 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 위반 표시가 없다는 사실만으로 내부 상태나 임대차관계가 정상임을 보장하지는 않습니다.
• 환금성. 오피스텔은 업무용·주거용 이용 상태와 임대차관계에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 특히 임차권 인수 조건과 점유관계가 매각 이후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이소정 임차권 원본 확인. 을구 8번 임차권등기, 임대차계약일 2022.06.21, 점유개시일 2022.07.08, 확정일자 2022.06.23 및 전입일 2022.07.20을 대조하세요.
• 미배당 보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 배당 부족분 인수 조건을 반드시 확인하고, 실제 배당순위·우선변제액과 선순위 비용을 검토하세요.
• 3층 임차관계 분리. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원은 3층 명의이므로 706호 낙찰자가 인수할 금액인지 별도 검증해야 합니다.
• 다수의 조사 명의와 호실 대조. 전입 명의가 706호에 실제 귀속되는지, 각 명의의 점유 부분·계약관계·보증금을 확인하세요. 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 확인. 배당요구가 접수된 명의는 실제 임차권과 배당참가 범위를 확인하세요. 배당요구만으로 보증금 전액 회수가 보장되는 것은 아닙니다.
• 유찰 시 실질취득비용 재계산. 1회 유찰 시 132,334,400원, 2회 유찰 시 131,978,240원의 잠정 실질취득 합계를 출발점으로 삼되, 실제 인수 대상과 비용을 다시 산정하세요.
• 시세 조사. 담덕엄궁온천타워 유사 면적·동일 용도 오피스텔의 최근 실거래 및 현재 거래 수준을 확인하고 실질취득비용과 비교하세요.
• 관리비·명도·건물관리. 공용부분 미납 관리비, 점유자 인도 가능성, 기계식주차타워 유지관리 상태를 확인하세요.
• 등기·명세서 최종 확인. 매각기일인 2026.11.10 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 최종 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수 후 총액”

부산 담덕엄궁온천타워 706호 경매의 핵심은 이소정의 125,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차의 계산상 전액 배당이 예상되지만, 명세서에는 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최종 배당 전에 인수위험이 사라졌다고 단정할 수 없습니다.

현재 신건의 실질취득 합계는 3층 관련 5,000,000원까지 반영하면 142,000,000원으로 계산됩니다. 유찰 시에도 총액은 1회 132,334,400원, 2회 131,978,240원으로 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 다만 3층 보증금의 실제 인수 여부와 다른 점유 명의의 권리관계에 따라 이 합계는 달라질 수 있습니다.

이 사건은 0회 유찰 신건이어서 저렴하다고 말할 근거도 없고, 유찰만으로 취득비용이 크게 낮아진다고 기대하기도 어렵습니다. 먼저 706호의 실제 임차인과 인수채무를 확정하고, 그 후 최근 거래가격과 실질취득비용을 비교해야 합니다. 종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 정밀 권리확인 우선입니다.