부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워의 4층 402호입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 청구금액 290,624,182원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2019년 6월 7일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권(채권최고액 102,000,000원)입니다.

등기부상 이 근저당 이후 설정된 가압류, 강제경매개시결정, 김금순의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 다릅니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 사람들의 실제 점유와 임대차계약이 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

용도에도 주의가 필요합니다. 경매 물건의 용도 표기는 대지이지만, 등기부는 집합건물이고 매각물건명세서 비고는 건축물대장상 근린생활시설임을 명시합니다. 따라서 402호를 일반적인 주거용 아파트로 가정해 가치·임대수익·전입관계를 해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 검증

말소기준은 2019.06.07 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 과거 덕포동새마을금고 근저당권은 이미 2016.09.23 말소되었습니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류 271,725,670원, 부산축산업협동조합 가압류 19,356,544원, 신용보증기금의 강제경매개시결정 및 김금순의 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다.

문제는 등기부에 드러나지 않는 선순위 임대차관계입니다. 말소기준 이전 전입 기록이 있는 사람들은 점유·임대차계약·관련 법률상 요건이 충족되는 경우 대항력이 문제될 수 있습니다. 특히 보증금이 미상인 사람들에 대해서는 대항력 가능·미상으로 판단을 유보해야 합니다.

② 임차인 분석 — 13건의 선순위 전입이 핵심

현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에는 성명 또는 법인명이 식별되는 임차 관련 기록 40건과 신원 확인이 필요한 기록 1건이 있습니다. 이 가운데 13건은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다. 다만 대부분 점유 호수와 보증금이 명확하지 않아, 이들 모두가 실제 402호의 독립된 임차인이라는 뜻은 아닙니다.

대항력 표시는 말소기준 전후 전입 및 알려진 임대차관계를 바탕으로 한 검토 상태입니다. 보증금·점유관계가 미확인인 선순위 전입자는 대항력이 확정된 것으로 취급하지 않았습니다. 우선변제 역시 확정일자와 배당요건 확인 여부에 따라 구분했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 확인된 중복 기재는 없습니다.

※ 전입일과 말소기준권리의 선후관계는 임차인의 대항력 판단에 중요한 자료지만, 전입일만으로 실제 402호의 점유·임대차계약·대항력을 확정할 수는 없습니다. 표의 후순위 표시는 2019.06.07 말소기준 근저당에 대한 상대적 순위입니다. 배당요구 접수 사실도 우선변제권 인정이나 배당 완료를 뜻하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 140,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 선순위 임차인의 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 이 가정이 실제 매각 대상에 적용된다면 단순한 실질취득액은 145,000,000원입니다.

그러나 이 수치는 확정된 총취득원가가 아닙니다. 3층 임차관계의 402호 귀속 여부가 불분명하고, 다른 선순위 전입자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 총인수액과 실질취득액의 상한을 산정할 수 없습니다. 취득세·명도·관리비 등 추가 비용도 별도로 고려해야 합니다.

각 회차의 실질취득액은 매각가에 시뮬레이션상 인수액 5,000,000원만 더한 값입니다. 다른 임차인 보증금의 인수 가능성과 취득 부대비용은 반영하지 않았습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이지 확정된 매각 일정이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 회차의 추정 집행비용은 2,760,000원, 근저당권 예상배당은 102,000,000원, 신용보증기금 가압류 예상배당은 35,240,000원입니다. 이를 합하면 매각대금 140,000,000원이 전액 배분되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

시뮬레이션상 전체 채권 청구액은 683,706,396원, 채권자 예상배당 총액은 137,240,000원, 미배당액은 546,466,396원입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (등기부·감정요항표·토지정보 기준)

• 건물 및 용도. 담덕엄궁온천타워는 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설·노유자시설·업무시설(오피스텔)이 구분되어 있고, 402호는 건축물대장상 근린생활시설로 등재된 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 일반 주거용 공동주택과 다른 이용·임대 조건을 확인해야 합니다.
• 접근 및 설비. 감정요항에는 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다. 다만 세부 위치·교통 관련 서술 중에는 사하구 괴정동 및 대티역 인근의 다른 평가 기호에 관한 내용도 있어, 해당 서술을 엄궁동 402호의 입지로 단정하지 않아야 합니다.
• 토지 및 규제. 관련 토지정보에는 제2종일반주거지역, 공시지가 1,846,000원/㎡, 지목 대, 주상기타 이용, 완경사·사다리형·소로한면 등이 기재되어 있습니다. 온천공보호구역·상대보호구역 등 제한사항도 표시됩니다. 실제 402호의 대지권과 적용 필지를 구분하여 확인해야 합니다.
• 대지권·감정 대상 식별. 감정요항 일부에는 지목이 임야인 별도 평가 토지, 현황 도로 부분, 지적경계가 불명확한 경사지 관련 사항이 서술되어 있습니다. 이를 402호에 그대로 적용하기 전에 매각 대상 목록·대지권 표시·감정평가서 기호가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 402호는 근린생활시설로 등재되어 있어 용도 적합성, 실제 임차상태, 면적 및 수익성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 및 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 140,000,000원의 시장 적정성을 평가하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 건축물 관련 자료상 위반건축물 표시가 확인되지는 않으나, 실제 사용 형태와 대장상 용도의 일치 여부를 별도로 점검해야 합니다. 특히 주거용 임차권등기와 근린생활시설 등재가 함께 나타나는 점을 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 점유자 특정. 현장 방문, 집행관 현황조사 원본, 건물 관리주체 확인 등을 통해 현재 402호를 실제로 누가 점유하는지 확인해야 합니다. 다른 층이나 다른 호수의 임차관계를 402호에 혼동하여 적용하면 안 됩니다.
• 말소기준 이전 전입 13건 검증. 전입일이 빠른 사람들의 해당 호수, 임대차계약서, 보증금, 점유개시 및 종료 여부, 확정일자와 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 확정하는 것은 위험합니다.
• 3층 임차인 인수액 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 시뮬레이션상 매수인 인수로 처리되지만, 점유 부분은 3층으로 기재됩니다. 실제 402호에 해당하는 채무인지 매각물건명세서와 계약관계로 확인해야 합니다.
• 김금순 임차권등기 확인. 보증금 40,000,000원, 전입·확정일자 2021.05.04, 임차권등기 2024.08.23의 순위와 배당관계를 확인해야 합니다. 근저당보다 후순위라는 이유만으로 명도 및 배당절차를 생략할 수는 없습니다.
• 채권계산서 대조. 신용보증기금의 가압류 청구금액 271,725,670원과 강제경매 신청 청구금액 290,624,182원 사이에 중복 채권이 있는지 확인해야 합니다. 시뮬레이션상 미배당액을 실제 독립 채무의 총액으로 오해하지 않아야 합니다.
• 용도와 매각 대상 확인. 대지 표기, 집합건물 등기, 근린생활시설 등재, 4층 402호 표시 및 대지권을 매각물건명세서·건축물대장·감정평가서와 대조해야 합니다.
• 시세와 취득자금. 입찰가만 아니라 확정 가능한 보증금 인수액 및 부대비용을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다. 동일 용도·면적·입지의 최근 거래와 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 명도·관리비. 점유자가 특정되지 않은 상태에서는 명도 절차의 상대방과 범위도 불명확합니다. 관리비 체납, 공용부분 승계 부담, 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 재확인. 2026.11.10 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 문건접수 내역을 확인해야 합니다. 특히 보증금·점유 호수·배당요구와 매각조건 변경 여부가 중요합니다.

맺으며 — “최저가 1.4억보다 인수 불확실성이 크다”

이 물건은 등기부만 보면 2019년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 일반적인 강제경매처럼 보입니다. 그러나 임차관계를 함께 보면 결론이 완전히 달라집니다.

말소기준 이전 전입 기록 13건 중 대부분의 보증금과 점유 호수가 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 5,000,000원이지만, 해당 임차인은 3층 점유자로 표시되어 있습니다. 반면 매각 대상은 4층 402호입니다. 이러한 불일치가 해소되지 않으면 실제 인수 채무를 확정할 수 없습니다.

보증금 40,000,000원의 김금순 임차권등기는 말소기준보다 후순위이므로 선순위 인수액에 단순 합산할 수 없지만, 확정일자와 배당·명도 절차의 확인 대상입니다. 또한 건축물대장상 근린생활시설이라는 용도는 가격과 환금성 판단에도 직접 영향을 줍니다.

현재 140,000,000원의 최저가와 시뮬레이션상 145,000,000원의 실질취득액을 실제 시장가격과 비교할 근거도 확인되지 않았습니다. 향후 유찰되더라도 미상 보증금이 정리되지 않으면 저렴한 매입이라고 판단할 수 없습니다.

종합 판단은 D등급 — 입찰 보류·권리관계 정밀확인 우선. 이 사건은 최저매각가를 검토하기에 앞서 402호의 실제 점유자, 선순위 임차보증금, 3층 임차관계의 귀속 여부, 근린생활시설 용도를 먼저 확정해야 합니다. 그 확인 없이는 적정 입찰가와 최종 인수액을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.