부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁로 204, 담덕엄궁온천타워 8층 801호에 관한 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다. 매각물건명세서에는 이 물건이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
이 사건은 등기부상 말소 여부만 보고 단순한 물건으로 판단하면 안 됩니다. 2013년에 설정된 근저당권과 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 나타나고, 권리분석상 기준이 되는 권리는 2024년 2월 13일의 신용보증기금 가압류입니다. 여기에 2019년 전입·확정일자를 가진 서영주의 임차권등기와 여러 점유자 기록이 겹쳐 있습니다.
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 서영주에게 125,000,000원을 배당하고도 신용보증기금에 9,282,000원을 배당할 수 있습니다. 다만 이는 매각가 137,000,000원과 추정 집행비용을 전제로 한 계산입니다. 별도 인수액 5,000,000원과 보증금 미상 점유자들의 권리관계는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 801호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 8층 801호 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 · 2024.02.13 · 청구금액 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 인수 위험을 구분해야 한다
등기부상 2013년 2월 6일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권(채권최고액 114,000,000원), 2013년 8월 27일 설정된 김민영 전세권(전세금 120,000,000원) 및 관련 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 인수액으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2024년 2월 13일 설정된 신용보증기금 가압류입니다. 2024년 9월 3일에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 2025년 12월 4일 등기된 서영주의 임차권은 매각으로 등기상 소멸할 예정이지만, 임차권등기가 소멸한다는 사실만으로 보증금 미회수 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 서영주의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 보증금 미상 기록이 다수
현황조사와 관련 문건에는 점유자 기록 40건이 나타납니다. 이 중 서영주는 801호 전부를 대상으로 한 임차권등기와 보증금 125,000,000원이 확인됩니다. 별도로 (주)디유케이바이오산업 김정두의 3층 보증금 5,000,000원은 배당 산정에서 매수인 인수 대상으로 반영되어 있습니다.
그 밖의 기록에는 호실·점유 범위, 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 사례가 다수 있습니다. 현황조사에 등장하는 모든 사람이 801호를 점유한다고 단정할 수는 없으며, 특히 3층 점유자와 801호의 목적물 범위가 구분되어 있으므로 각 점유자가 실제 매각 대상에 해당하는지 원본 현황조사서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
| 점유자 / 범위 | 전입일 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 · 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 · 범위 미상 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.11.26 · 승계 없음 |
| 정지은 · 범위 미상 | 2021.08.23 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 · 3층 | 2016.03.29 · 확정일자 미상 | 5,000,000원 | 有(배당 산정) | 없음(산정) | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 서종훈 · 범위 미상 | 2019.03.29 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김금순 · 범위 미상 | 2021.05.04 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이선자 · 범위 미상 | 2019.07.02 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김동환 · 범위 미상 | 2018.12.06 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 오점숙 · 범위 미상 | 2014.10.10 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.10.17 · 승계 없음 |
| 박춘자 · 범위 미상 | 2016.11.25 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이다희 · 범위 미상 | 2021.06.15 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 손장혁 · 범위 미상 | 2022.02.21 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.10.23 · 승계 없음 |
| 조갑선 · 범위 미상 | 2017.04.05 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김기훈 · 범위 미상 | 2022.08.29 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 장호성 · 범위 미상 | 2019.05.10 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.10.11 · 승계 없음 |
| 안유진 · 범위 미상 | 2022.12.20 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.11.19 · 승계 없음 |
| 한희곤 · 범위 미상 | 2019.04.05 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.10.15 · 승계 없음 |
| 정지현 · 범위 미상 | 2018.03.02 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김민지 · 범위 미상 | 2023.02.24 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이재우 · 범위 미상 | 2020.11.24 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이다슬 · 범위 미상 | 2021.10.18 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 조명제 · 범위 미상 | 2024.09.03 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음(후순위) | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김상수 · 범위 미상 | 2023.04.24 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 박정환 · 범위 미상 | 2024.01.09 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 서상원 · 범위 미상 | 2019.11.01 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 공소윤 · 범위 미상 | 2023.03.13 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.11.01 · 승계 없음 |
| 박수제 · 범위 미상 | 2018.10.29 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이진나 · 범위 미상 | 2024.01.03 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 박혜진 · 범위 미상 | 2013.04.29 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 권봉석 · 범위 미상 | 2022.09.27 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.10.21 · 승계 없음 |
| 이소정 · 범위 미상 | 2022.07.20 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김남현 · 범위 미상 | 2022.02.28 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 김진수 · 범위 미상 | 2022.10.07 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 정지영 · 범위 미상 | 2017.11.15 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 이종정 · 범위 미상 | 2023.11.20 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 민만식 · 범위 미상 | 2022.07.29 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.10.23 · 승계 없음 |
| 이지선 · 범위 미상 | 2023.07.31 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 조병기 · 범위 미상 | 2013.04.08 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 하은정 · 범위 미상 | 2023.09.27 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 요구 2024.11.11 · 승계 없음 |
| 김종진 · 범위 미상 | 2022.11.21 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미상 · 승계 없음 |
| 서영주 · 801호 전부 | 2019.06.26 · 확정일자 2019.06.07 | 125,000,000원 | 有 | 有 | 요구 2025.12.04 · 승계 없음 |
대항력·우선변제권의 최종 판단에는 실제 점유 범위, 임대차계약, 전입신고, 확정일자 및 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다. 보증금 또는 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 유무와 인수액을 확정할 수 없습니다. 위 목록의 모든 점유자가 801호를 점유한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,000원 | 0원 |
| 1. 임차인 서영주 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 125,000,000원 | 0원* |
| 별도 인수 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 9,282,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
* 서영주의 보증금은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되는 것으로 계산했습니다. 매각물건명세서에 따르면 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 위 배당표는 801호의 모든 점유자와 미상 보증금 위험을 확정한 최종 배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액 증가는 함께 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수액 | 확인분 기준 실질취득 | 신용보증기금 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원+ | 262,443,670원 |
| 1회 유찰(80%) | 109,600,000원 | 22,734,400원 | 132,334,400원+ | 271,725,670원 |
| 2회 유찰(64%) | 87,680,000원 | 44,298,240원 | 131,978,240원+ | 271,725,670원 |
위 실질취득액은 각 시나리오의 매각가에 산정된 매수인 인수액을 더한 금액이며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성은 반영할 수 없습니다. 최저가가 낮아져도 인수액이 증가할 수 있다는 점이 핵심입니다. 특히 1회·2회 유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져, 계산된 실질취득액이 약 1억 3,200만원 수준에 머뭅니다.
⑤ 입지·물건 이용상태 메모
- 용도. 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 실제 사용 상태와 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 건물. 감정평가 요항표에는 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 10층 건물 및 사용승인일 2013.02.01이 기재되어 있습니다. 해당 801호의 전유부분 현황과 공용시설 이용 상태도 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 점유자 기록에 호실이 특정되지 않은 사례가 많고, 다수의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입세대 확인만으로 임대차관계와 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 매각가와 시세의 차이를 수치로 판단할 수 없습니다. 업무시설(오피스텔)의 실제 임대수요와 관리비, 공실 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 점유 범위. 서영주 외의 점유자들이 실제로 801호를 점유하는지, 다른 층·호실의 기록인지 원본 현황조사서와 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. 임대차계약서, 보증금, 전입일, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 내역을 확인해 추가 인수액을 산정하세요.
- 서영주 임차권. 보증금 125,000,000원과 전입일 2019.06.26, 확정일자 2019.06.07을 기준으로 배당 가능액을 재검토하세요. 최종 매각가가 낮아질 때 미배당 잔액이 발생하는지도 계산해야 합니다.
- 별도 500만원 인수. 배당 산정에 포함된 (주)디유케이바이오산업 김정두의 3층 보증금 5,000,000원이 801호의 매수인 인수액으로 적용되는 근거와 목적물 범위를 반드시 대조하세요.
- 배당 계산. 집행비용 2,718,000원은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 및 다른 우선권리의 존재 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 상한. 낙찰가만이 아니라 확인된 인수액과 추가로 확인될 임차보증금, 명도비용 등을 반영한 총비용을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 건축물대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 총인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가와 최저가가 137,000,000원인 신건입니다. 서영주의 임차보증금 125,000,000원은 현재 배당 가정에서 전액 변제될 수 있지만, 별도로 5,000,000원의 인수액이 산정되어 있습니다. 여기에 보증금·확정일자 미상 점유자들이 다수 존재하고, 이들 기록이 실제 801호에 해당하는지도 확인해야 합니다.
유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금의 미배당 잔액이 증가하면 실질취득액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 가격이 싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 현재의 핵심은 최저가가 아니라 실제 점유 범위, 추가 인수액, 그리고 총취득비용의 확정입니다. 원본 서류로 이 세 가지를 해소하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
