부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 603호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자로 기재된 김정두 씨에 대해 신용보증기금이 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2024.02.13. 신용보증기금 가압류이며, 그보다 앞서 2018.04.09. 설정된 전세권이 존재합니다. 이 전세권은 매각물건명세서에서 매수인 인수 대상으로 명시되어 있습니다.
등기상 전세권자는 당초 조명제였으나, 2026.09.17. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 조형래에게 전세권이 이전되었습니다. 따라서 전세금 반환의무와 전세권 존속 문제를 검토할 때 현재 등기명의인 조형래를 기준으로 확인해야 합니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 이 물건의 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 6층 603호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 · 사용승인일 2013.02.01. |
| 소유자 | 김정두 (등기상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13. 신용보증기금 가압류 (청구금액 271,725,670원) |
| 선순위 인수권리 | 2018.04.09. 전세권 · 전세금 115,000,000원 |
| 현재 전세권자 | 조형래 (2026.09.17. 상속에 따른 전세권 이전등기) |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
등기 흐름은 명확합니다. 2013년에 설정된 부산축산업협동조합의 근저당권은 2018.04.09. 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 이후 같은 날 조명제 명의로 전세금 115,000,000원의 전세권이 설정되었고, 2024.02.13.에 이르러 신용보증기금의 가압류가 등장합니다.
핵심은 전세권이 가압류보다 먼저 설정되었다는 점입니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 2번 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 2024.09.03. 강제경매개시결정과 그 원인이 된 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 그 이전에 성립한 전세권에는 같은 결론을 적용할 수 없습니다.
- 설정일: 2018.04.09.
- 전세금: 115,000,000원
- 설정 범위: 건물의 전부
- 당초 전세권자: 조명제
- 현재 등기명의인: 조형래
- 등기상 존속기간: 2018.04.09.부터 2020.04.08.까지
- 매각물건명세서: 매수인 인수 명시
임차인·점유관계 — 실제 603호 점유자 특정이 우선
현황조사 등에 나타난 임차·점유 관련 명의는 40건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 건은 없지만, 이것이 603호에 실제 임차인 40명이 존재한다는 뜻은 아닙니다. 건물의 여러 호실에 관한 신고가 포함되었을 가능성이 있으며, 대부분 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 각 신고인을 실제 매각 대상인 6층 603호와 대조하는 과정이 필요합니다.
전입일이 2024.02.13.보다 빠르더라도 해당 호실의 실제 점유, 임대차관계, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력을 확정할 수 없습니다. 아래 표의 '가능·미상'은 선순위 전입일 등으로 인수 가능성을 조사해야 한다는 뜻이지, 법적으로 대항력이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
| 신고인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 특이사항 |
|---|
전입신고일만으로 개별 임대차의 대항력과 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 호실, 주거·사업 목적, 점유, 보증금 및 확정일자 등을 확인해야 합니다. 보증기관 승계 신고는 0건이며, 표의 40건은 실제 603호 임차인 수로 확정된 수치가 아닙니다.
② 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
감정가와 최저가는 모두 137,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 형식상 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 그러나 이 물건은 최저매각가격만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
매각물건명세서에 기재된 선순위 전세금 115,000,000원을 인수하는 조건이라면, 현재 최저가 기준 실질 부담은 다음과 같습니다.
같은 건물 또는 동일 유형 오피스텔의 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어, 실질취득액 252,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 과거의 높은 거래가격을 기준으로 가격 메리트를 추정하거나, 신건 최저가 137,000,000원만으로 할인율을 계산해서는 안 됩니다.
회차별 실질취득 부담
| 매각 회차 | 최저매각가 | 인수 전세금 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 115,000,000원 | 252,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 115,000,000원 | 224,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 115,000,000원 | 202,680,000원 |
각 회차의 최저가로 낙찰되고 등기 전세금 115,000,000원을 전액 별도로 인수하는 조건의 단순 합산입니다. 전세권이 배당으로 소멸한다는 가정은 적용하지 않았습니다. 유찰 후 금액은 확정된 매각가격이 아닌 회차별 가정치이며, 추가 임차보증금·취득세·명도비용 등은 제외했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정 · 인수권리 처리 재검증 필요)
동일한 전세권을 아무 설명 없이 전액 배당으로 소멸하는 권리이자 매수인이 전액 인수하는 권리로 동시에 취급할 수는 없습니다. 따라서 아래 배당표는 제공된 계산값을 재현한 참고자료일 뿐, 법률상 확정 가능한 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다. 입찰 판단에서는 명세서에 명시된 선순위 전세권 인수 위험을 우선 반영해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 인수 가정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 조명제 명의로 설정 | 115,000,000원 | 115,000,000원* |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 19,282,000원 |
| 4. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
* 전세권 115,000,000원에 대한 예상배당은 명세서상 '매수인 인수' 판단과 충돌합니다. 또한 5,000,000원 인수 가정은 3층 신고인을 대상으로 산출된 금액이므로 603호에 그대로 적용할 수 없습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 매각물건명세서·배당요구·채권계산서 및 개별 권리관계 확인 후 다시 산정해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 별도로 검토해야 합니다.
| 회차별 채권 배당 추정 | 채권자 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|
| 현재 신건 | 134,282,000원 | 252,443,670원 |
| 1회 유찰 가정 | 107,265,600원 | 279,460,070원 |
| 2회 유찰 가정 | 85,701,760원 | 301,023,910원 |
채권총액 386,725,670원에 대한 기존 회차별 추정값입니다. 전세권 배당·인수 처리의 충돌이 해소되지 않아 실제 배당 전망으로 확정할 수 없습니다. 미배당 채권 전체가 매수인에게 자동 승계된다는 의미도 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)
- 물건 위치. 부산광역시 사상구 엄궁로 204에 위치한 담덕엄궁온천타워 6층 603호입니다. 매각 대상은 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물로 사용승인일은 2013.02.01.입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다. 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 복합 용도. 감정평가상 같은 건물에는 근린생활시설, 노유자시설 및 오피스텔 등이 함께 존재합니다. 주거형 아파트와 동일한 수요·환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 토지 현황. 토지 관련 현황에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 1,318.0㎡, 공시지가 1,846,000원/㎡ 등이 기재되어 있습니다. 개별 603호의 대지권과 직접 대응하는 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 규제 사항. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정·저촉 내용이 나타납니다. 구체적인 적용 범위와 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 건물·동일 유형의 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 적정 매도가격이나 처분 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 선순위 전세권 인수 조건은 일반 매수자의 자금 부담에도 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 인수 확정. 을구 2번 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 재확인하고, 현재 전세권자 조형래의 권리, 전세금 반환의무와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 전세권 존속기간 검토. 설정 당시 기재된 존속기간은 2018.04.09.~2020.04.08.입니다. 기간 경과에 따른 법률관계와 반환채무의 존속을 별도 검토하세요. 기간이 지났다는 이유만으로 인수액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 603호 실제 점유자 특정. 40건의 임차·점유 신고 중 어느 명의가 6층 603호에 해당하는지 구분해야 합니다. 주민등록·사업자등록 관련 사항, 현황조사, 임대차계약서와 실제 점유를 대조하세요.
- 3층 신고인의 보증금 분리. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원은 3층 신고와 관련되어 있습니다. 603호의 인수액으로 자동 합산하지 말고 목적물 동일성을 먼저 확인하세요.
- 보증금·확정일자 조사. 다수 신고인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인이 603호에 존재하고 보증금이 미배당된다면 매수인에게 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.
- 배당표 재산정. 전세권 115,000,000원을 배당하는 계산과 인수된다는 명세서의 충돌을 해소해야 합니다. 신청채권자 배당액의 불일치도 함께 검토하세요.
- 실거래가격 확인. 137,000,000원의 최저가가 아닌 252,000,000원의 실질 부담을 출발점으로, 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래 및 현재 매도호가를 검토하세요.
- 관리비·명도비용 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 기계식주차설비 관련 비용, 실제 점유자에 대한 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 등기·명세서 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “1.37억 낙찰”이 “1.37억 취득”은 아니다
이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아닙니다. 2018년에 설정된 전세금 115,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 현재 신건 최저가 137,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 실질취득 부담은 252,000,000원에 이릅니다.
더구나 점유·임차 관련 신고가 40건 존재하지만 603호에 귀속되는 신고가 특정되지 않았으며, 3층 신고인의 보증금이 매수인 인수액으로 반영된 문제도 있습니다. 전세권을 전액 배당하는 예상배당표는 매각물건명세서와 충돌해 신뢰하기 어렵습니다.
유찰로 최저가가 하락하더라도 이런 권리 문제는 자동으로 해결되지 않습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격상의 안전마진이 확보되었다고 평가할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 적극적인 입찰보다 선순위 전세권의 인수 범위, 603호의 실제 점유 및 배당구조를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
결론: 선순위 전세권 인수 확정 · 추가 점유 위험 미확정 · 배당구조 불일치. 권리와 실질취득 부담이 충분히 검증되기 전까지 입찰 보류가 타당한 고위험 오피스텔입니다.
