부산지방법원 2024타경109112. 등기상 소유자는 김정두이고, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 등기부에는 2013년 근저당권과 전세권이 설정되었다가 각각 말소된 이력이 있습니다. 이후 2024년 2월 13일 신용보증기금의 가압류가 기입되었고, 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 가압류 청구금액은 271,725,670원이며, 사건의 청구금액은 290,624,182원으로 표시되어 있어 금액 차이에 대한 원본 확인도 필요합니다.
이 사건의 핵심은 단순한 가압류 말소 여부가 아닙니다. 조사기록에 여러 점유자·임차인이 기재되어 있고, 다수의 전입일이 가압류보다 앞선 것으로 표시되어 있습니다. 보증금과 확정일자 등 권리 판단에 필요한 사항이 확인되지 않은 기록이 많아 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 총액을 현재 확정할 수 없습니다. 또한 일부 임차인의 기재 호실과 사건 주소가 일치하는지부터 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 404호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 용도 | 사건 분류: 대지 · 주소 및 등기상 목적물: 집합건물 4층 404호 · 감정평가 이용상태 설명: 건축물대장상 근린생활시설로 기재된 호실 포함 |
| 소유자 | 김정두 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 등기상 가압류 청구액 | 신용보증기금 / 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 임차인 인수 여부가 핵심
2013년 설정된 덕포동새마을금고 근저당권과 방소정 전세권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리 분석에서 기준이 되는 등기는 2024년 2월 13일 신용보증기금의 가압류입니다. 해당 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정인 것으로 표시되어 있습니다.
그러나 등기상 권리가 매각으로 소멸한다고 해서 선순위 점유자의 임차보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 조사기록에는 가압류일 이전 전입으로 대항력 있음이 표시된 점유자가 다수 존재합니다. 특히 보증금이 미상인 기록은 인수액을 산정할 수 없으므로, 확인된 500만원만으로 총 인수 위험이 끝났다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 현황 — 보증금 미상 기록 39건
아래 표는 조사기록에 기재된 점유자·임차인 기록을 정리한 것입니다. 대항력 표시는 제공된 조사 내용의 표시를 기준으로 하며, 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않은 경우에는 실제 인수 범위를 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부는 확인 가능한 접수 기록만 표시했습니다.
| 성명 / 점유 호실 | 전입일 | 보증금 | 권리 표시 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최혜연 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.11.26 |
| 정지은 · 호실 미상 | 2021.08.23 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 · 3층 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 서종훈 · 호실 미상 | 2019.03.29 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김금순 · 호실 미상 | 2021.05.04 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 이선자 · 호실 미상 | 2019.07.02 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김동환 · 호실 미상 | 2018.12.06 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 오점숙 · 호실 미상 | 2014.10.10 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.10.17 |
| 박춘자 · 호실 미상 | 2016.11.25 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 이다희 · 호실 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 손장혁 · 호실 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.10.23 |
| 조갑선 · 호실 미상 | 2017.04.05 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김기훈 · 호실 미상 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 장호성 · 호실 미상 | 2019.05.10 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.10.11 |
| 안유진 · 호실 미상 | 2022.12.20 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.11.19 |
| 한희곤 · 호실 미상 | 2019.04.05 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.10.15 |
| 정지현 · 호실 미상 | 2018.03.02 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김민지 · 호실 미상 | 2023.02.24 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 이재우 · 호실 미상 | 2020.11.24 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 이다슬 · 호실 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 조명제 · 호실 미상 | 2024.09.03 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김상수 · 호실 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 박정환 · 호실 미상 | 2024.01.09 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 서상원 · 호실 미상 | 2019.11.01 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 공소윤 · 호실 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.11.01 |
| 박수제 · 호실 미상 | 2018.10.29 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 이진나 · 호실 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 박혜진 · 호실 미상 | 2013.04.29 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 권봉석 · 호실 미상 | 2022.09.27 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.10.21 |
| 이소정 · 호실 미상 | 2022.07.20 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김남현 · 호실 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 김진수 · 호실 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 정지영 · 호실 미상 | 2017.11.15 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 서영주 · 호실 미상 | 2019.06.26 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 이종정 · 호실 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 민만식 · 호실 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.10.23 |
| 이지선 · 호실 미상 | 2023.07.31 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 조병기 · 호실 미상 | 2013.04.08 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
| 하은정 · 호실 미상 | 2023.09.27 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
신청 · 2024.11.11 |
| 김종진 · 호실 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 대항력 있음우선변제 미상승계 없음 |
기재 없음 |
기재된 조사기록은 총 40건이며, 이 중 보증금이 확인되는 기록은 5,000,000원 1건입니다. 나머지 39건은 보증금이 미상입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 기록은 없습니다. ‘승계 없음’은 보증기관 승계 여부에 대한 기록상 표시이며, 임차보증금 인수 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
③ 시세·가격 판단 — 저렴하다고 볼 근거가 없다
현재 확인 가능한 사건 정보에는 이 목적물과 직접 비교할 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 124,000,000원이나 최저매각가 124,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 목적물의 용도·소재지와 감정요항의 일치 여부가 확인되지 않은 상태에서는 유사 물건 비교 자체가 불확실합니다.
| 현재 최저매각가 | 124,000,000원 (감정가의 100%) |
|---|---|
| 유찰 횟수 | 0회 · 신건 |
| 비교 실거래 판단 | 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 대비 가격 메리트 판단 불가 |
| 실질취득 추정 | 배당모형상 129,000,000원 이상(낙찰가 124,000,000원 + 인수 추정액 5,000,000원). 보증금 미상 기록 및 호실 귀속관계에 따라 달라질 수 있음 |
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,536,000원 |
| 인수 추정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 121,464,000원 |
| 갑구 3번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,536,000원과 신용보증기금 배당 121,464,000원을 합하면 가정 매각대금 124,000,000원입니다. 신용보증기금의 등기상 가압류 청구금액 기준 미배당 추정액은 150,261,670원입니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 배당모형상 매수인 인수로 계산된 금액이며, 실제 대상 호실과의 관계를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모
- 목적물 표시. 사건 분류는 대지이나, 주소 및 등기사항은 집합건물 4층 404호로 표시되어 있습니다. 매각 대상의 정확한 권리 범위와 건물·대지 관계를 확인해야 합니다.
- 감정요항 소재지. 감정요항에는 부산 사하구 괴정동 및 대티역 인근이라는 설명이 있습니다. 사건 주소의 부산 사상구 엄궁동과 일치하는지 원본 감정평가서로 확인해야 하며, 불일치가 해소되기 전에는 해당 입지 설명을 이 목적물의 확정된 입지 정보로 사용하기 어렵습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태 설명에는 4~12호가 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 404호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 각각 확인해야 합니다.
- 토지 관련 정보. 관련 평가 내용에는 지목 대, 토지면적 1,318.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,846,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 해당 수치가 이 사건 목적물에 직접 귀속되는지 확인이 필요합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 수준이나 매각 후 환금성을 평가할 수 없습니다. 먼저 목적물과 평가자료의 일치 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서. 대상이 4층 404호인지 대지인지, 매각 범위와 건축물대장상 용도가 무엇인지 원본으로 대조하세요.
- 감정평가서. 감정평가서의 주소·물건번호·현황 이용상태가 사건 주소와 일치하는지 확인하세요. 사하구 괴정동·대티역 설명이 포함된 이유도 확인해야 합니다.
- 임차인 40건. 각 기록이 실제로 어느 호실에 해당하는지 확인하세요. 특히 3층으로 기재된 임차인과 4층 404호의 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 및 대항력. 보증금 미상 39건의 계약서, 전입일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 인수 대상과 금액을 확정하세요.
- 채권액 대조. 사건 청구액 290,624,182원과 등기상 가압류 청구액 271,725,670원의 차이를 원본 서류로 확인하세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가에 확정된 매수인 인수액과 추가 부담 가능액을 반영한 뒤, 확인된 시세와 비교하세요. 현재 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 최종 서류 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 상호 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저, 무엇을 사는지 확인해야 한다”
이 사건은 신건 최저매각가가 124,000,000원이지만, 현재 확인된 정보만으로는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 조사기록에는 대항력 있음으로 표시된 점유자가 다수이고 보증금 미상 기록이 39건입니다. 배당모형상 인수 추정액 5,000,000원도 기재되어 있으나, 해당 임차인의 점유 호실과 사건 목적물의 관계가 확인되지 않았습니다.
여기에 사건 분류인 대지, 등기상 집합건물 404호, 감정평가 이용상태 및 소재지 설명 사이의 불일치가 더해집니다. 따라서 현재의 결론은 입찰 보류입니다. 목적물 특정, 감정자료의 일치 여부, 임차인별 보증금과 인수 범위를 확인한 뒤에야 실질취득액과 가격 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 매각 대상과 매수인 부담을 정확히 확정하는 것입니다.
