부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 505호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 김정두이고, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 과거 덕포동새마을금고 근저당권과 조만화의 전세권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 중요한 문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고가 다수 존재하고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 앞선다는 사정만으로 대항력이 확정되는 것은 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 권리 말소와 보증금 인수는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 5층 505호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 · 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차인 인수는 별개
② 임차인 분석 — 505호의 실제 점유관계부터 확인
현황조사와 문건접수 등에 나타난 점유·임차 관련 신고인은 총 40명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 이 숫자가 곧 505호에 거주하는 실제 임차인 40명이라는 뜻은 아닙니다. 상당수 신고인의 점유 부분이 특정되지 않았고, (주)디유케이바이오산업 김정두의 점유 부분은 3층으로 적혀 있습니다. 따라서 개별 신고인이 이번 매각 대상인 505호에 해당하는지 별도로 확인해야 합니다.
| 신고인 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.26 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 점유 부분: 3층 |
2016.03.29 | 5,000,000원 | 인수 가능 505호 해당 여부 미확인 |
없음(배당 가정) | 확인 안 됨 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.17 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.11 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.15 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.01 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.21 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.11 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 |
대항력 표시는 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 예비 판단입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유, 임대차계약 및 보증금 등 요건을 함께 확인해야 합니다. 우선변제권도 확정일자 등 관련 요건 확인이 필요합니다. 배당요구가 확인되었다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수 위험 해소를 뜻하지 않습니다. 보증기관 승계로 표시된 신고인은 없습니다.
③ 가격·배당 분석 — 신건 가격만으로 저렴하다고 볼 수 없다
최저매각가는 137,000,000원입니다. 배당 계산에 반영된 인수 가정액 5,000,000원을 더하면 실질취득 추정액은 142,000,000원입니다. 다만 3층 신고인의 보증금이 505호에 적용되는지 불확실하므로 확정 취득액은 아닙니다. 다른 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 별도 인수 가정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 갑구 3번 · 신용보증기금 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 137,443,670원 |
집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 신용보증기금 채권에 배당되는 계산입니다. 채권 미배당액 137,443,670원은 신용보증기금의 미회수 채권이며, 이 금액 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 별도 보증금 인수 가정액 5,000,000원은 매각대금 배당에 포함하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 및 다른 임차인의 미확정 보증금은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 매각·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 | 137,443,670원 |
| 1회 유찰(80%) | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 | 164,460,070원 |
| 2회 유찰(64%) | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 | 186,023,910원 |
실질취득 추정액은 각 회차 매각가에 배당 시뮬레이션의 인수 가정액 5,000,000원을 단순 합산한 금액입니다. 505호와 3층 신고인의 관계가 확인되지 않았고, 다른 선순위 보증금도 미상입니다. 실제 인수액이 낙찰가에 따라 달라질 경우 위 실질취득 추정액은 성립하지 않을 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형에서는 총취득액이 해당 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 업무시설은 오피스텔로 이용되고 있으며, 이번 매각 대상인 505호도 업무시설(오피스텔)로 표시됩니다. 건물에는 근린생활시설과 노유자시설도 함께 존재합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 엄궁로 204 소재 건물로, 남서측 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,318.0㎡, 토지이용상황은 주상기타입니다. 완경사의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 관련 사항과 온천공보호구역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 개별 규제의 적용 범위와 매수 후 이용계획의 적합성은 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,846,000원으로 기재되어 있습니다. 이 값은 오피스텔 505호의 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로서 실제 이용상태와 점유관계, 관리비, 개별 호실 상태에 따라 매수자 선호가 달라질 수 있습니다. 동일 유형의 최근 거래와 공실·임대 현황을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 505호 임차인 특정. 현황조사에 나타난 신고인 중 누가 실제 5층 505호를 점유하거나 임차하는지, 호실별 점유관계를 먼저 확인하세요.
- 3층 보증금 인수액 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 왜 505호의 인수액으로 계산되었는지 원본 서류를 대조하세요.
- 선순위 임차인 확인. 2024.02.13보다 앞서 전입한 신고인의 해당 호실 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실제 인수금 재산정. 배당표의 5,000,000원만을 확정 부담액으로 보지 말고, 실제 505호에 해당하는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 다시 산정하세요.
- 과거 전세권 중복계산 금지. 2018.12.24 말소된 조만화의 전세권 110,000,000원은 현재 살아 있는 등기상 전세권으로 계산하지 마세요. 다만 별도의 현재 임대차관계가 존재하는지는 구분하여 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 505호의 임차인·점유자 기재, 매수인이 인수할 권리, 매각조건 등을 법원 원본으로 최종 확인하세요.
- 실거래·임대 시세 비교. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대조건을 확인하고, 낙찰가에 실제 인수금과 취득부대비용을 더한 금액으로 비교하세요.
- 관리비·명도. 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비와 기계식주차설비 관련 비용을 확인하고, 실제 점유자와 인도 가능성을 점검하세요.
- 감정 대상 확인. 다른 지역·다른 호실에 관한 설명이 혼재되어 있으므로 감정평가서 원본에서 505호에 해당하는 면적, 이용상태 및 평가내역을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문서를 입찰 전 다시 검토하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 실제 인수금”
이 물건은 등기부상 말소기준권리 자체보다 실제 임차관계와 매수인 인수금액이 더 중요한 오피스텔 경매입니다. 신용보증기금 가압류가 말소기준이고, 과거 근저당권 및 전세권은 이미 말소되어 있습니다. 하지만 선순위 전입신고가 다수 존재하며, 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않습니다.
특히 3층으로 기재된 신고인의 보증금 5,000,000원이 5층 505호의 인수액에 반영된 점은 반드시 해명되어야 합니다. 배당표대로라면 신건 실질취득액은 142,000,000원으로 계산되지만, 이 금액은 실제 부담을 확정한 값이 아닙니다. 다른 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
동일 유형의 실거래 시세도 확정되지 않았으므로 신건 최저가가 저렴하다는 근거는 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 늘면 실질취득액은 예상만큼 줄지 않을 수 있습니다.
종합 결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 505호의 실제 임차인, 보증금, 대항력 및 인수금액을 확정하고, 그 실질취득액을 최근 실거래가격과 비교한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
