* 5,000,000원은 배당 시뮬레이션에 반영된 금액입니다. 해당 임차인 관련 점유 부분은 3층으로 기재되어 있어 6층 606호에 대한 실제 인수 여부는 확정되지 않았습니다.
* 142,000,000원은 배당 시뮬레이션의 인수 추정액 5,000,000원을 단순 합산한 조건부 금액입니다. 606호에 적용되는 확정 실질취득금액이 아니며, 별도의 미확인 임차보증금이 있다면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 606호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두이고, 신청채권자인 신용보증기금의 청구금액은 290,624,182원입니다. 등기상 기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 신용보증기금 가압류이며, 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소된 이력이 있습니다.
이 사건은 말소될 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차관계를 반드시 구분해야 합니다. 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 점유자의 보증금 반환 문제까지 사라지지는 않습니다. 더욱이 확인된 점유 명의 중 일부가 해당 606호와 직접 관련되는지도 확정되지 않았습니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 가압류 자체보다 호실별 점유관계와 보증금 인수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 6층 606호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 신청 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 · 청구금액 271,725,670원 |
| 기존 근저당 | 현재 존속 근저당권 없음 · 과거 설정분 말소 |
| 매수인 인수 | 확정 불가 · 배당 추정상 5,000,000원 인수 표시, 해당 점유 부분은 3층 |
| 임차·점유 관계 | 관련 명의 40건 · 실제 606호 임차인 수 미확정 |
| 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가격 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차관계는 별도 검토
과거 부산축산업협동조합 근저당권과 전세권 설정 이력은 있으나, 해당 권리들은 이미 해지·말소되었습니다. 현재 매각에서 핵심이 되는 권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 이후 2024.09.03 접수된 강제경매개시결정은 이 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 606호에 귀속되는 점유자를 먼저 가려야 한다
현황조사 및 관련 문건에 나타나는 점유·임차 관련 명의는 총 40건입니다. 보증금이 확인된 것은 (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원이며, 나머지 39건은 보증금 미상입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고는 없지만, 40건이 모두 이번 606호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다.
| 임차·점유 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.26 | 없음 |
| 정지은 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 점유 부분: 3층 |
2016.03.29 | 5,000,000원 | 가능·귀속 미상 | 확인 안 됨 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 서종훈 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김금순 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이선자 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김동환 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 오점숙 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 |
| 박춘자 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이다희 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 손장혁 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 |
| 조갑선 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김기훈 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 장호성 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 |
| 안유진 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 |
| 한희곤 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 |
| 정지현 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김민지 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이재우 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이다슬 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 조명제 | 2024.09.03 | 미상 | 기준권리 이후 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김상수 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 박정환 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 서상원 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 공소윤 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.01 | 없음 |
| 박수제 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이진나 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 박혜진 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 권봉석 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 |
| 이소정 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김남현 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김진수 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 정지영 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 서영주 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이종정 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 민만식 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.23 | 없음 |
| 이지선 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 조병기 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 하은정 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.11.11 | 없음 |
| 김종진 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
대항력 '가능·미상'은 전입일이 말소기준 이전이거나 전입일 자체가 미상인 경우의 확인 필요 상태입니다. 실제 대항력은 해당 호실 점유, 적법한 임대차, 주택 또는 상가 임대차 관계 등 추가 요건에 따라 달라집니다. 우선변제도 확정일자와 관련 요건이 확인되지 않아 확정하지 않았습니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계 신고로 표시되지 않았다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
현재 최저매각가 전액에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 금액이 신용보증기금 가압류 채권에 배당되는 구조입니다. 그러나 채권액이 매각대금보다 커 137,443,670원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 신용보증기금 채권의 배당 부족분이지, 그 자체가 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 인수 추정 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 신용보증기금 · 가압류 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 3. 신용보증기금 · 강제경매 관련 등기 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 미배당 | — | 137,443,670원 |
배당표는 현재 회차의 추정 계산입니다. 집행비용 2,718,000원, 신용보증기금 배당 134,282,000원으로 매각대금 137,000,000원을 배분합니다. 임차인 인수액은 배당금에서 지출되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 발생할 수 있는 부담입니다. 5,000,000원 인수 추정은 3층 점유 기재와 606호 간 불일치 때문에 재확인이 필요합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수금은 별개
| 회차 | 매각가격 | 채권배당 | 미배당 | 인수 추정* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 | 5,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 | 5,000,000원* |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 | 5,000,000원* |
* 각 회차의 5,000,000원은 동일한 임차보증금 인수 가정입니다. 3층 점유 기재로 인해 606호 적용 여부가 확인되지 않았으며, 보증금 미상 점유자에 따른 추가 인수 위험도 계산에 반영되지 않았습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 경우에는, 낙찰가격이 내려가는 만큼 인수금이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 본건은 606호에 해당하는 임차보증금 자체가 확정되지 않아 이러한 구조가 실제로 성립하는지 아직 판단할 수 없습니다.
⑤ 가격 검토 — 시세 근거 없이 저가 낙찰을 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 137,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가격과 가격 추세가 확인되지 않아, 신건 가격이 시세보다 싼지 비싼지 평가할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 그것만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
⑥ 물건 특성·입지 및 환금성 메모
- 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔의 임대차·수요·환금성 기준으로 검토해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남서측 진입로를 통하여 엄궁로에 연결되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 토지, 완경사 및 소로한면 접도 조건이 확인됩니다.
- 토지이용 제한. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 규제사항이 기재되어 있어 본건 대지권 및 실제 적용범위 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 임대현황, 업무시설 이용 상태, 관리비, 주차 여건과 거래 사례를 함께 확인해야 합니다. 현재 확인 가능한 거래가격이 없어 구체적인 환금성 수준은 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 606호 점유자 특정. 관련 명의 40건 중 실제 606호에 연결되는 점유자와 임차인을 우선 식별해야 합니다. 다른 층 및 다른 호실의 임차관계를 본건에 합산하면 안 됩니다.
- 3층 보증금의 귀속. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 실제로 606호 매수인에게 인수되는지 법원 기록과 임대차 관계를 통해 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금 미상 39건 및 확정일자 미상 관계에 대해 임대차계약서, 전입·점유 현황, 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 말소기준 이전 전입 이력만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 호실의 동일성, 실제 점유, 임대차의 성격과 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신용보증기금의 신청 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원이 서로 다르므로 최종 채권계산서와 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 인수금 추가 확인. 배당 시뮬레이션의 5,000,000원 외에 606호의 미확인 보증금이 남는지 확인해야 합니다. 다른 임차인의 인수 위험은 해당 금액에 포함되어 있지 않습니다.
- 실거래 비교. 유사한 오피스텔의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확인한 뒤, 인수금과 취득 부대비용을 포함한 총취득비용을 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유 형태와 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부, 기계식주차시설 이용 및 관리 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.11.10 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 문건과 감정평가서를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 가압류보다, 확인되지 않은 임차인이 더 중요하다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 복잡하지 않습니다. 신용보증기금 가압류가 말소기준권리이고 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 근저당권과 전세권 역시 이미 말소되어 있습니다.
그러나 깨끗한 등기와 안전한 취득은 같은 뜻이 아닙니다. 점유·임차 관련 명의가 40건이나 확인되지만, 실제 606호에 관련된 사람이 누구인지 확정되지 않았습니다. 배당 계산상 인수액 5,000,000원도 3층 점유 기재와 충돌하므로 그대로 신뢰할 수 없습니다. 다른 미상임차인의 인수 위험 또한 남아 있습니다.
더욱이 비교할 실거래 시세가 없어 신건 가격 137,000,000원의 적정성도 확인되지 않았습니다. 낙찰가격이 유찰을 통해 내려가더라도 인수보증금이 늘어날 수 있기 때문에 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
종합 등급 D · 28점. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하나, 본건에 귀속되는 점유자와 보증금이 미확정이고, 인수금 계산의 호실 불일치 및 시세 비교 불가 문제가 있어 현 단계에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 말소는 확인, 실제 인수액과 입찰가격 판단은 보류. 이 물건은 해당 호실의 임차관계를 먼저 확정한 후에 다시 평가해야 합니다.
