* 인수 추정액은 3층으로 기재된 임차인의 보증금을 반영한 배당 모형상 금액입니다. 705호의 실제 인수채무로 확정된 금액이 아닙니다.

* 142,000,000원은 137,000,000원에 배당 모형상 인수액 5,000,000원을 더한 산술값입니다. 다른 층 임차인의 보증금이 포함되어 있어 705호의 확정 실질취득가로 사용할 수 없으며, 실제 인수액은 이보다 작거나 클 수 있습니다.

부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 705호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 채권자로서 강제경매를 진행하고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 보면 2013년과 2019년에 설정됐던 부산축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 것은 2024년 2월 13일 신용보증기금 가압류입니다. 뒤이은 강제경매개시결정도 매각에 따라 소멸할 권리로 파악됩니다.

문제는 그다음입니다. 등기부상 가압류가 소멸한다고 하여 선순위 임차인의 보증금 반환채무까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 현황조사에 나타난 다수의 전입 기록은 보증금과 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 더구나 3층으로 명시된 임차인까지 포함되어 있어 건물 전체 명단과 매각 대상 705호의 임차관계를 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차관계는 별개

소유권보존은 2013년 2월 6일 김정두 명의로 이루어졌습니다. 같은 날 부산축산업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당권이 설정됐으나 2013년 3월 21일 말소되었습니다.

2019년 3월 6일 같은 금융기관이 채권최고액 116,400,000원의 근저당권을 다시 설정했지만, 이 역시 2019년 4월 2일 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 남아 있는 채무 또는 낙찰자가 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 신용보증기금의 가압류입니다. 청구금액은 271,725,670원이며, 2024년 9월 3일에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인·점유 조사 — 실제 인수위험의 핵심

현황조사 및 배당요구 관련 기록에는 40명의 개인·법인 관련 명단이 나타납니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 이 명단을 그대로 705호의 실제 임차인 40명으로 확정할 수는 없습니다.

전입일 기준으로는 38명이 말소기준일 이전, 1명이 이후, 1명은 전입일이 확인되지 않습니다. 기준일 이전 전입자는 대항력 가능성이 있으나, 실제 점유와 임대차관계 및 보증금·확정일자가 확인되지 않아 아래 표에서는 대항력 가능·미상으로 표시합니다.

대항력 표시는 전입일과 말소기준일의 선후관계를 참고한 위험 구분입니다. 해당 호실에 대한 실제 점유, 적법한 임대차, 보증금 및 확정일자를 확인하기 전까지 대항력을 확정하지 않습니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정 판단이 아닙니다.

배당요구가 확인되는 명단은 10명입니다. 그러나 배당요구 사실만으로 보증금이 전액 배당된다고 볼 수 없고, 배당요구를 했다는 이유만으로 매수인 인수위험이 자동 소멸하지도 않습니다. 우선변제권의 성립 여부와 실제 배당액을 확인해야 합니다.

③ 실질취득가 — 최저가만으로 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 137,000,000원입니다. 배당 추정에서는 5,000,000원의 보증금을 인수한다고 가정하므로 산술상 취득부담은 142,000,000원이 됩니다. 그러나 이 보증금의 705호 귀속 여부가 확인되지 않았고, 다른 점유자의 보증금도 대부분 알려져 있지 않습니다.

* 회차별 취득부담은 최저매각가와 배당 모형의 5,000,000원 인수 가정을 단순 합산한 참고치입니다. 실제 705호의 확정 인수액 및 취득원가가 아니며, 세금·명도비·관리비 등 별도 비용도 포함하지 않습니다.

만약 실제 705호에 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금이 매각대금보다 크다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득가가 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조가 나타날 수 있습니다. 따라서 유찰되어 최저가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

집행비용과 신용보증기금 예상배당 합계는 137,000,000원입니다. 별도 기재된 경매 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원은 구분해야 합니다. 위 표는 후자의 채권액을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제·다른 임차인의 보증금 등은 반영되지 않았습니다.

이 배당 모형에서는 신용보증기금이 134,282,000원을 배당받고 137,443,670원이 미배당으로 남습니다. 다만 별도의 회차별 신청채권 계산에는 신청채권자 배당이 0원으로 기재되어 있어 산정 결과가 일치하지 않습니다. 신청채권자에 대한 실제 배당액과 채권 관계는 원본 배당자료를 통해 확인해야 합니다.

채권자의 미배당액이 발생한다는 사실 자체가 곧 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다. 매수인 인수는 별도로 존속하는 권리나 대항력 있는 임차보증금 등과 구분해서 판단해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 매각 대상은 담덕엄궁온천타워 내 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 아파트나 일반 다세대주택과 동일한 가격 및 임대차 조건을 전제하면 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
• 진입도로. 남서측으로 폭 약 10m 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 등 도시계획 관련 사항이 기재되어 있으며, 공시지가 참고액은 1,846,000원/㎡입니다. 온천공보호구역 및 상대보호구역 등 제한사항도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 건물 전체에 관한 평가와 개별 705호의 상태는 구분해서 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔의 개별 실거래 시세와 거래 추세가 확인되지 않아 현재 가격 수준이나 매도 가능성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 705호 점유자 특정. 40명의 명단 중 실제 매각 대상 705호와 관련된 사람을 구분하고, 다른 층이나 다른 호실의 임차인이 섞여 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금 전수 확인. 5,000,000원 외의 임차보증금이 대부분 미상입니다. 705호의 계약서·보증금·차임·점유관계를 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 재판정. 전입일이 2024.02.13 이전인 사람도 실제 점유와 임대차 목적물, 주택 또는 상가 관련 대항요건 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
• 3층 법인 임차인. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 705호 매수인에게 인수되는 채무인지 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 배당요구를 한 사람의 채권액, 우선변제권 및 배당 가능액을 검토해야 합니다. 배당요구 미확인자에 대해서도 인수위험을 배제할 수 없습니다.
• 신용보증기금 채권액 대조. 경매 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원의 차이 및 예상배당 계산의 불일치를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 705호와 면적·용도·층·상태가 유사한 오피스텔의 최근 거래 및 임대가격을 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다.
• 현장·명도 확인. 현재 705호의 실제 사용자, 임대차 관계, 출입 가능 상태 및 명도 협의에 필요한 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 미납 관리비 등 승계 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입 관련 자료 및 배당요구 문건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가압류 소멸 ≠ 인수위험 소멸”

이 물건의 등기상 권리분석은 복잡하지 않습니다. 과거 근저당은 이미 말소되었고 신용보증기금 가압류와 경매개시결정도 매각으로 정리될 구조입니다.

그러나 실제 투자 위험은 임차관계와 실질취득가의 불확실성에 있습니다. 점유 관련 명단이 40명에 이르지만 705호의 실제 임차인 수가 확정되지 않았고, 대부분 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 명시적으로 3층에 해당하는 법인 임차인의 보증금을 705호 매수인 인수액으로 계산한 부분은 반드시 바로잡거나 근거를 확인해야 합니다.

현재 알려진 매각 최저가격은 137,000,000원이지만, 실제 취득부담이 얼마인지는 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격이 저렴한지 판단할 수 없습니다. 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금 인수가 존재한다면 취득부담은 예상보다 크게 남을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 705호에 직접 적용되는 임대차·점유관계를 확정하고, 보증금 인수액과 실질취득가를 다시 계산한 다음 시장가격과 비교하는 것이 우선입니다. 권리는 일부 정리되지만 가격과 점유위험은 아직 정리되지 않은 물건입니다.