부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동에 있는 담덕엄궁온천타워 8층 808호, 업무시설로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금의 강제경매로 진행됩니다. 감정가와 최저매각가 모두 137,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청 청구금액은 290,624,182원으로 최저매각가보다 큽니다. 등기부에는 과거 근저당권과 전세권이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서는 2024년 신용보증기금 가압류와 그 이전부터 존재했을 가능성이 있는 임차관계를 구분해야 합니다.
가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그렇다고 낙찰자가 아무것도 인수하지 않는다고 결론 내릴 수는 없습니다. 가압류 이전부터 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다. 특히 임차인 명단이 여러 층과 호실을 포괄하는지, 808호에 실제로 누가 점유하고 있는지부터 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 808호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물의 8층 |
| 사용승인 | 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 신청 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (청구금액 271,725,670원) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 개별공시지가 | 1,846,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 문제
말소기준은 2024.02.13 신용보증기금의 가압류입니다. 해당 가압류는 강제경매로 본압류에 이행됐으며, 경매개시결정등기와 함께 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 반면 이전부터 주택 또는 상가임대차의 대항요건을 충족한 임차인이 있다면 별도 판단이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간
현황조사 및 문건접수에 나타난 인원은 40명입니다. 보증기관의 대위변제·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 이 인원 전체가 808호의 실제 임차인 40명이라는 뜻은 아닙니다. 특히 한 신고자는 점유 부분이 명시적으로 3층으로 기재되어 있어, 전체 건물의 임차관계가 포함되어 있을 가능성을 검토해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 참고한 잠정 분류입니다. 실제 대항력은 대상 호실의 점유, 임대차 성립 및 법정 요건을 추가로 확인해야 합니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 뜻이 아닙니다.
배당요구를 한 사람으로는 최혜연, 오점숙, 손장혁, 장호성, 안유진, 한희곤, 공소윤, 권봉석, 민만식, 하은정이 확인됩니다. 하지만 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당 전액 회수가 확정되지는 않습니다. 또한 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 그 잔액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 가격과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 137,000,000원입니다. 예상배당에서 가정한 보증금 인수액 5,000,000원을 그대로 적용하면 산술적인 실질취득금액은 142,000,000원입니다.
| 구분 | 매각가 | 산정상 인수 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 |
위 실질취득액은 해당 5,000,000원의 인수가 실제로 성립하고, 다른 인수채무가 없다는 가정에 따른 단순 합계입니다. 취득세·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 현재와 이후 회차의 실제 인수액은 모두 미확정입니다.
또한 동일 물건과 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가나 산정상 실질취득액이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 권리확인과 실거래 비교가 모두 끝나야 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 3. 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신용보증기금 미배당 | 271,725,670원 | 137,443,670원 |
집행비용 2,718,000원을 공제한 134,282,000원을 신용보증기금에 배당하는 추정입니다. 임차인 5,000,000원은 배당액이 아니라 별도로 가정한 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 선순위 임차권은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 | 5,000,000원 |
유찰될수록 채권자에게 돌아가는 예상 배당은 감소합니다. 신용보증기금의 미배당은 현재 회차 137,443,670원에서 2회 유찰 가정 시 186,023,910원으로 증가합니다. 다만 일반 가압류 채권자의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접적인 문제가 되는 것은 별도의 선순위 임차권이나 인수되는 권리입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지현황 기준)
- 용도. 담덕엄궁온천타워는 근린생활시설, 노유자시설 및 업무시설이 혼재한 건물입니다. 매각물건명세서에는 대상 물건을 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2013.02.01 사용승인된 지상 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물의 남서측 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지이용계획에는 온천공보호구역, 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 사항이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 주거·업무 수요가 혼재할 수 있는 오피스텔이지만, 매각 대상 호실의 실거래 수준과 수익성은 별도로 확인해야 합니다. 감정가만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.
- 확인사항. 복합용도 건물이므로 808호의 정확한 건축물대장상 용도, 관리비 부담, 실제 점유 및 사용 형태를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 808호 실제 임차인 특정. 현황조사상 40명 가운데 해당 호실을 실제 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 호실별로 대조해야 합니다.
- 3층 보증금의 귀속 확인. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원이 808호와 관련되는지 확인해야 합니다. 타층 보증금을 대상 호실의 채무로 그대로 계산해서는 안 됩니다.
- 선순위 대항요건 검증. 말소기준인 2024.02.13 이전 전입자들의 실제 점유, 임대차 성립 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 매각물건명세서, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 대조해 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
- 임차인 배당요구 검증. 배당요구일이 기재된 사람들에 관해 배당요구의 유효성, 실제 배당순위, 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 808호 점유자와 실제 사용 상태를 확인하고 명도 가능성과 예상 소요비용을 판단해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 실제 거래가격을 확보한 뒤, 낙찰가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 관리비·용도 확인. 공용부분 미납 관리비, 건축물대장상 용도와 현황의 일치 여부, 기계식주차 이용조건을 확인해야 합니다.
- 경매 원본 재확인. 2026.11.10 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가압류는 소멸해도 임차인 위험은 남을 수 있다”
이 물건은 현재 남은 근저당권이 없다는 점만 보면 권리가 단순해 보입니다. 그러나 실제 위험은 말소기준보다 빠른 전입자가 다수 기재되어 있고, 그 보증금과 점유 호실이 충분히 특정되지 않았다는 점에 있습니다. 특히 배당 산정에 포함된 5,000,000원 보증금의 점유 부분이 3층이라는 사실은 808호의 인수위험을 별도로 검증해야 할 직접적인 이유입니다.
현재 최저매각가는 137,000,000원이고, 산정상 인수액을 더한 금액은 142,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 확정된 총취득비용이 아닙니다. 실제 선순위 임차보증금이 더 크다면 낙찰가보다 훨씬 많은 금액을 부담할 가능성이 있으며, 반대로 3층 보증금이 808호와 무관한 것으로 확인될 수도 있습니다.
결론은 입찰 유보·권리확인 우선입니다. 808호 실제 점유자, 임대차보증금, 대항력과 배당순위, 매수인 인수금액을 확정한 다음에야 가격과 수익성을 평가할 수 있습니다. 지금은 최저가의 높고 낮음보다, 무엇을 인수하는지 확인하는 것이 먼저입니다.
