부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금의 가압류와 강제경매개시결정으로 매각 절차가 진행되고 있습니다. 신청 청구액은 290,624,182원입니다.
이 사건은 가압류와 경매개시결정만 보면 단순해 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 등기된 임차권이 존재한다는 점에서 권리분석의 방향이 완전히 달라집니다. 특히 낙찰가가 임차보증금보다 낮아지면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있어, 입찰가격과 실제 취득비용을 분리해 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 6층 605호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 |
| 사용승인일 | 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 | 신용보증기금 · 신청 청구액 290,624,182원 |
| 가압류 청구금액 | 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기사항 확인일 | 2026.10.28 |
| 명세서상 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
전입일자 2020.10.19 · 확정일자 2020.09.28 · 임차권등기 2023.11.24.
말소기준권리인 신용보증기금 가압류(2024.02.13)보다 앞선 권리입니다. 매각물건명세서는 이 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
2013년 부산축산업협동조합의 근저당권은 채권최고액이 108,000,000원이었으나, 2013.05.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 해당 근저당이 아니라 2024.02.13. 신용보증기금 가압류입니다.
가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 하만익의 선순위 임차권은 배당액에 따라 매수인에게 부담이 남을 수 있습니다. 가압류가 소멸한다는 사실만으로 모든 임차권까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 호실 특정이 가장 중요
등기부와 매각물건명세서에서 가장 명확하게 확인되는 임차인은 하만익입니다. 주택 전부에 관한 임차권등기가 있고, 보증금 115,000,000원, 확정일자 및 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하만익 주택 전부 · 임차권등기 |
2020.10.19 2020.09.28 |
115,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 잔액 인수 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 표기 |
2016.03.29 확정일자 미상 |
5,000,000원 | 대항력 표시 | 미확인 | 호실 확인 |
| 기사항전 명세서 기재 |
2020.10.19 2020.09.28 |
0원 표기 | 대항력 표시 | 우선변제 표시 | 중복 여부 확인 |
또한 현황조사에는 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 관계인들이 다수 기재되어 있습니다. 다만 전입일자가 빠르다는 사실만으로 각 사람의 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 여부, 임대차 목적물의 호실, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
특히 기사항전은 하만익과 전입일자·확정일자가 일치하고 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 별도의 실질 임차인인지, 중복 또는 기재상 문제인지를 확인해야 합니다. 확인 전에는 하만익의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
현황조사상 추가 점유·임차 관계인
아래 명단은 605호에 대한 임대차 관계가 모두 확정됐다는 의미가 아닙니다. 전입·점유 관계와 해당 호실을 각각 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일자 | 보증금 | 대항력 관련 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 하만익 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 인수 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 271,725,670원 | 19,282,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 별도 배당 | 미확인 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,718,000원은 추정치입니다. 하만익 보증금 전액 배당과 신용보증기금 배당 19,282,000원을 가정하며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정은 별도의 독립 채권으로 확정해 중복 합산하지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득비용 — 최저가 하락의 착시
이 물건에서 유찰은 일반적인 무인수 물건과 의미가 다릅니다. 하만익의 115,000,000원 보증금이 선순위에 있어, 낙찰대금으로 보증금을 모두 변제하지 못하면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 109,600,000원 | 12,734,400원 | 122,334,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 87,680,000원 | 34,298,240원 | 121,978,240원 |
실질취득 단순 합계는 각 회차 최저매각가와 예상 인수액을 더한 값입니다. 취득세·등기비용·체납관리비·명도비용 등은 포함하지 않았으며, 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 달라집니다.
낙찰대금이 선순위 보증금 115,000,000원보다 낮아지는 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 해당 임차인의 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 임차보증금 관련 부담은 실질취득비용을 일정 수준 아래로 떨어지기 어렵게 만듭니다. 여기에 별도 인수 추정과 미확정 점유자 위험까지 고려해야 합니다.
신건에서 1회 유찰로 넘어가면 최저가는 137,000,000원에서 109,600,000원으로 감소하지만, 예상 인수액은 5,000,000원에서 12,734,400원으로 증가합니다. 다시 2회 유찰되면 최저가는 87,680,000원까지 내려가는데 예상 인수액이 34,298,240원으로 커져, 실질취득 단순 합계는 122,334,400원에서 121,978,240원으로 소폭만 감소합니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 공동주택 아파트로 간주해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물은 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상기타로 기재돼 있습니다. 토지면적은 1,318.0㎡, 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
- 규제. 온천공보호구역·가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉·포함 등의 사항이 있어 실제 이용과 변경 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 건물 내에는 근린생활시설·노유자시설·오피스텔 등 여러 용도가 함께 기재되어 있습니다. 605호의 건축물대장상 용도와 현재 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 또는 유사 오피스텔 실거래 비교가 확보되지 않았으므로, 감정가 137,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하만익 임차권 우선 확인. 을구 3번 임차권등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 배당에서 보증금 115,000,000원이 전액 변제되는지, 부족분은 얼마인지 확인해야 합니다.
- 605호 실제 점유자 특정. 현황조사상 여러 관계인 중 실제 605호에 거주하거나 점유하는 사람을 확인하고, 각자의 임대차계약과 전입·점유 사실을 대조해야 합니다.
- 3층 기재 보증금 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 6층 605호의 매수인에게 실제 승계되는지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 전입일자가 빠른 관계인들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 예상 인수액의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 배당요구와 배당순위 재확인. 배당요구를 한 관계인이라도 실제 배당금, 우선순위, 미배당 잔액은 별도로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 하만익 임차권의 미배당 잔액 인수 조건이 명시돼 있으므로 매각기일에 적용되는 최신 명세서와 변경 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 오피스텔 실거래 비교가 확인될 때까지 최저가가 싸다는 평가를 보류하고, 매각가와 인수보증금을 합산한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 체납관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납 및 점유 관계 정리에 필요한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도, 부담은 남는다”
이 오피스텔의 핵심은 선순위 임차권과 미배당 보증금입니다. 하만익의 115,000,000원 임차보증금은 말소기준권리보다 앞서고, 배당에서 변제되지 못한 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 신건 기준 추정에서는 전액 배당되지만 유찰이 진행되면 인수 부담이 증가하는 구조입니다.
2회 유찰 시 최저매각가는 87,680,000원까지 내려가지만, 예상 인수액 34,298,240원을 더한 실질취득 단순 합계는 121,978,240원입니다. 여기에 다른 점유자들의 권리관계가 확정되지 않았다는 위험이 남아 있습니다.
결론은 명확합니다. 권리 확인이 선행되지 않는다면 낮은 최저가도 매력이 아닙니다. 하만익의 실제 배당액, 605호의 임차·점유 관계, 별도 5,000,000원 인수 추정액의 귀속, 그리고 오피스텔 실거래 시세를 확인해야 비로소 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다.
현재 판단: 권리위험 높음 · 인수액 추가 확인 필요 · 가격평가 보류.
