부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 8층 805호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두이고, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 사건 청구금액은 290,624,182원, 등기부상 가압류 청구금액은 271,725,670원으로 구분됩니다.
권리 구조만 보면 2013년에 설정된 부산축산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 강제경매의 기초가 된 2024년 신용보증기금 가압류와 이후 경매개시결정이 남아 있습니다. 문제는 매각으로 소멸하는 등기권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차권은 별개의 문제라는 점입니다. 특히 805호와 각 임차인의 실제 점유·계약 관계가 특정되지 않은 상태에서는 인수위험을 0원으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 8층 805호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 8층 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 사건 청구금액 | 290,624,182원 |
| 가압류 청구금액 | 271,725,670원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (갑구 2번) |
| 등기부상 현존 근저당 | 없음 |
| 임차인 관련 | 임차·점유 관련 40주체 확인 · 대상 호수별 귀속 미확정 |
| 매수인 인수 | 배당계산상 5,000,000원 가정 · 실제 대상 호수 인수액 미확정 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류
② 임차인 분석 — 전입 선행만으로 인수액을 확정할 수 없다
현황조사와 문건접수 등을 통해 확인되는 임차·점유 관련 명의는 40주체입니다. 이 중 38주체는 말소기준일인 2024.02.13 이전 전입으로 기재되어 있고, 1주체는 전입일이 미상이며, 1주체는 기준일 이후 전입입니다. 다만 이 명의들이 모두 경매 대상 805호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 명의는 없습니다.
확정일자는 확인되지 않고 보증금도 대부분 미상입니다. 기준권리 이전 전입자는 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 분류했습니다. 이는 전입 선후관계를 반영한 위험 표시이지, 실제 대항력이나 매수인 인수의 확정 판정은 아닙니다.
| 임차·점유 관련 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 판단 | 배당요구 / 우선변제 |
|---|
전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없으며, 확정일자와 실제 점유·임대차 목적물 확인이 필요합니다. 배당요구 내역은 접수 사실을 뜻하며 배당액이나 매수인 인수액이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
③ 실질취득비용 — 최저가 1.37억만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 137,000,000원입니다. 예상배당계산에서 인수액으로 잡은 5,000,000원을 적용하면 실질취득 가정금액은 142,000,000원입니다. 다만 해당 보증금은 3층 임차인으로 기재되어 있으므로, 이 계산은 조건부 시나리오입니다. 805호에 실제 적용될 인수액은 아직 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 109,600,000원 | 5,000,000원 | 114,600,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 87,680,000원 | 5,000,000원 | 92,680,000원 |
위 실질취득금액은 배당계산의 5,000,000원 인수 가정만을 적용한 산술값이며, 805호의 실제 인수액이나 총취득비용을 확정한 금액이 아닙니다. 취득세·명도비용·체납 관리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 임차인 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 (갑구 2번) | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 (갑구 3번) | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가로 매각될 경우 추정 집행비용 2,718,000원을 공제한 134,282,000원이 신용보증기금에 배당되는 계산입니다. 가압류 청구금액 271,725,670원에 비해 137,443,670원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 또한 배당표의 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 가정된 별도 금액입니다. 3층 기재 임차인에 관한 가정이므로 805호에 대한 적용 여부는 미확정입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 |
회차별 계산에서는 채권자에게 돌아가는 배당액이 감소하고, 미배당액은 137,443,670원 → 164,460,070원 → 186,023,910원으로 증가합니다. 소유자 잔여금은 모든 시나리오에서 0원입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 정보 기준)
- 이용상태. 담덕엄궁온천타워 805호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 표시됩니다. 건물에는 근린생활시설·노유자시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
- 접근도로. 남서측 약 10미터 내외 진입로를 통해 엄궁로와 연결되는 것으로 조사되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타이며 완경사·사다리형 토지입니다. 토지면적은 1,318.0㎡, 공시지가는 ㎡당 1,846,000원으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 및 온천공보호구역 등이 표시되어 있고 상대보호구역·준주거지역 등과의 접함 또는 저촉 관계도 나타납니다. 해당 구분소유권에 적용되는 구체적 규제 범위는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 오피스텔은 개별 호수의 면적, 임대수익, 관리비, 공실 및 이용상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 현재 805호와 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 적정 매수가격이나 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 805호 실제 임차인 특정. 현황조사상 기재된 40주체 중 805호와 실제 관련된 임차·점유자가 누구인지 호실별로 대조해야 합니다.
- 3층 임차인 보증금 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 왜 매수인 인수로 계산되었는지, 805호와 법률상 관련성이 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인의 대항요건. 기준권리 이전 전입자로 기재된 명의에 대해 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 검증. 확정일자가 확인되지 않는 임차인의 우선변제 여부를 단정하지 말고 배당요구 종기, 확정일자 및 배당순위를 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 임차권, 특별매각조건, 실제 점유관계 및 임대차 부분을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신용보증기금 채권의 실제 배당액, 집행비용, 세금 및 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 적정 시세 확인. 805호의 동일 용도·유사 면적 최근 실거래와 임대료를 확인한 후, 낙찰가가 아니라 실제 인수액을 포함한 총취득비용으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자와 점유권원, 체납 관리비, 인도명령 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.10 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 가압류보다 확인되지 않은 임차인이 더 위험하다”
이 사건은 신용보증기금의 가압류를 기준으로 등기상 말소관계를 정리할 수 있습니다. 하지만 이것만으로 인수위험이 없는 물건이라고 판단할 수는 없습니다.
현황조사상 임차·점유 관련 명의가 40주체나 확인되며, 다수가 기준권리 이전 전입으로 표시되어 있습니다. 대부분 보증금과 확정일자가 미상이고, 일부는 대상 호수와의 관련성부터 확인해야 합니다. 특히 보증금 5,000,000원 인수 가정이 적용된 법인은 3층으로 기재되어 있어, 805호 인수액으로 곧바로 확정하기 어렵습니다.
현재 최저가 137,000,000원, 배당계산상 인수액을 더한 조건부 실질취득금액 142,000,000원은 계산할 수 있지만, 실제 인수액은 미확정입니다. 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 주장할 근거가 없습니다. 유찰되어 최저가가 하락하더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 임차관계 우선 확인입니다. 805호의 실제 임차인과 보증금 인수액이 특정되기 전에는 등기권리가 단순하다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 경매물건이라고 평가할 수 없습니다.
