* 배당 계산에 포함된 5,000,000원은 3층 임차인인 (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금입니다. 매각 대상은 5층 501호이므로 해당 금액을 본건 매수인의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 별도 호실의 임차권이 혼입되었는지 원본 확인이 필요합니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 501호에 대한 강제경매 사건입니다. 소유자는 김정두이고, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 신용보증기금은 2024년 2월 13일 청구금액 271,725,670원의 가압류를 설정했으며, 이후 2024년 9월 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
등기부상의 말소기준권리는 2024년 2월 13일 신용보증기금 가압류입니다. 과거 덕포동새마을금고 근저당권은 2013년 3월 이미 말소되었으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 문제는 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. 후순위 등기가 매각으로 말소되는 것과, 선순위 임차인의 미회수 보증금을 인수하지 않는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 5층 501호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 10층 건물 |
| 사용승인일 | 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (271,725,670원) |
| 선순위 임차권 | 손장혁 · 임차보증금 120,000,000원 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 가압류는 말소, 임차보증금은 예외
손장혁의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 늦은 2025년 5월 22일 접수되었지만, 실제 점유개시일과 주민등록일, 확정일자는 모두 2022년입니다. 따라서 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 소멸하는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시한 점이 결정적입니다.
② 임차인 분석 — 손장혁 120,000,000원이 핵심
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 손장혁 | 건물 전부 501호 임차권등기 |
전입 2022.02.21 확정 2022.02.18 |
120,000,000원 |
대항력
우선변제
승계 아님
미배당 잔액 인수 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 | 3층 본건 501호와 구분 필요 |
전입 2016.03.29 확정 미상 |
5,000,000원 |
선행 전입
우선변제 미상
승계 아님
501호 귀속 불명 |
매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기인 손장혁의 임대차보증금 120,000,000원에 관해, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 낙찰금액이 낮아져도 실질취득비용이 같은 비율로 감소하지 않습니다. 선순위 임차인 보증금이 낙찰가를 초과하는 구간에서는 낙찰가 + 미배당 보증금 ≈ 임차보증금 구조가 형성됩니다.
손장혁 임차권 상세
| 임대차계약일 | 2022.01.13 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.02.18 |
| 확정일자 | 2022.02.18 |
| 주민등록일 | 2022.02.21 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 임차권등기 원인일 | 2025.05.20 |
| 임차권등기 접수일 | 2025.05.22 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 건물 전부 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2025.05.22 |
| 대항력 | 선순위 대항력 |
| 우선변제 | 확정일자 · 배당요구 확인 |
| 보증금 인수 | 배당 부족분 매수인 인수 |
추가 전입·점유 조사 내역
현황조사에는 손장혁과 3층 법인 외에도 여러 명의 전입·점유 관련 기록이 등장합니다. 다만 각 명의가 모두 경매 대상인 5층 501호의 임차인이라는 사실은 확인되지 않습니다. 따라서 아래 명의자의 보증금을 본건에 일괄 합산하거나, 반대로 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 호실이 확인되지 않은 명의자는 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 명의자 | 전입신고일 | 배당요구 | 대항력 · 우선변제 |
|---|
호실 미확인 기록의 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 말소기준권리 이전의 전입신고가 있더라도 실제 501호 점유 여부와 임대차관계가 확인되어야 대항력 및 인수액을 최종 판단할 수 있습니다. 조사된 명의자 중 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의자는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 우선 공제하고, 손장혁에게 보증금 전액을 배당한 뒤 신용보증기금에 잔여 매각대금을 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 손장혁(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 271,725,670원 | 14,282,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신용보증기금 미배당 | 271,725,670원 | 257,443,670원 |
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득비용이 중요
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 인수액* | 신용보증기금 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 5,000,000원 | 257,443,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 17,734,400원 | 271,725,670원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 39,298,240원 | 271,725,670원 |
* 인수액은 제공된 회차별 배당 모형의 계산값입니다. 3층 임차보증금 5,000,000원이 포함된 것으로 나타나므로 501호에 그대로 적용할 수 없습니다. 유찰 회차의 집행비용 및 실제 배당에 따라 손장혁의 미배당액도 달라질 수 있습니다.
1회 유찰 시 최저가가 109,600,000원으로 낮아지지만, 손장혁의 보증금은 120,000,000원입니다. 매각대금으로 보증금을 전액 변제하지 못하면 그 잔액은 매수인 부담으로 남습니다.
2회 유찰 시 최저가가 87,680,000원까지 내려가도 보증금 120,000,000원 자체가 줄어드는 것은 아닙니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득비용은 보증금 120,000,000원 수준을 중심으로 형성됩니다. 실제 집행비용과 다른 인수채무가 있다면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
따라서 87,680,000원에 낙찰받더라도 87,680,000원짜리 취득으로 평가해서는 안 됩니다. 시세와 비교할 때도 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수보증금을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 시세와 가격 경쟁력 — 저렴하다고 판단할 근거 부족
현재 확인된 자료에는 동일 건물·동일 용도·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 137,000,000원이 실제 시장가격을 적절히 반영하는지, 또는 선순위 보증금 120,000,000원 수준의 취득비용이 시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다.
특히 오피스텔은 같은 건물 안에서도 주거용과 업무용 이용 여부, 호실별 면적과 점유상태, 임대수익 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 이 건물에는 근린생활시설과 노유자시설, 업무시설이 함께 있으므로 501호와 이용상태가 유사한 오피스텔 거래만 비교하는 것이 적절합니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 자료 기준)
- 용도. 매각 대상은 담덕엄궁온천타워 5층 501호이며, 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물의 다른 층에 있는 근린생활시설 또는 노유자시설과 혼동하지 않아야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물이며 사용승인일은 2013년 2월 1일입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 승강기와 기계식 주차타워 설비가 기재되어 있습니다.
- 진입도로. 건물 남서측 진입로를 통해 엄궁로와 연결되며, 진입로 폭은 약 10m 내외로 평가되어 있습니다.
- 토지. 토지면적은 1,318.0㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형으로 조사되어 있습니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역 관련 사항과 온천공보호구역, 상대보호구역 등 토지이용 규제가 기재되어 있습니다. 개별 규제의 정확한 적용 범위는 원본 도면과 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료에는 1㎡당 1,846,000원이 기재되어 있습니다. 이는 개별 오피스텔 호실의 실거래 시세와 동일한 지표가 아닙니다.
- 환금성. 동일 용도 오피스텔의 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 실제 환금성은 판단 보류가 적절합니다. 호실별 이용상태와 임대차관계가 매각 및 재매도에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손장혁 보증금의 실제 배당 가능액. 임차보증금 120,000,000원의 배당순위와 예상배당액을 확인해야 합니다. 특히 집행비용, 당해세, 최우선변제 등이 반영되면 잔액 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 실질취득비용. 1회 유찰가 109,600,000원, 2회 유찰가 87,680,000원만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다. 각 회차의 미배당 임차보증금을 합산해야 합니다.
- 3층 임차인 인수액 오류 가능성. 배당 계산의 5,000,000원 인수액이 3층 법인 임차인에게서 발생한 것으로 나타납니다. 매각 대상 501호의 매수인 부담과 무관한 금액이 포함된 것인지 반드시 확인해야 합니다.
- 다수 전입 명의자의 실제 호실. 현황조사 명의자들의 점유 호실과 임대차관계를 대조해야 합니다. 확인되지 않은 명의자를 모두 501호 임차인으로 볼 수도, 모두 무관하다고 단정할 수도 없습니다.
- 임차권등기 및 명도. 손장혁의 임차권등기는 2025년 5월 22일 접수되었습니다. 보증금 전액 변제 여부, 임차권등기 말소 및 실제 점유 해소 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 업무시설(오피스텔)의 최근 실거래가와 임대수익을 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 관리비와 시설 유지비. 공용 관리비 체납, 기계식 주차설비 유지비, 건물 공용시설의 상태를 관리주체에게 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금은 그대로다”
이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 감정가 137,000,000원보다 임차보증금 120,000,000원입니다. 손장혁은 말소기준권리 이전의 전입·확정일자를 갖춘 임차인이며, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
신건 가격인 137,000,000원에 매각된다면 현재 배당 시뮬레이션상 보증금 전액 배당이 가능합니다. 하지만 1회 유찰부터 최저가가 보증금보다 낮아져 미배당 보증금 인수 위험이 본격적으로 발생합니다. 낙찰가만 보면 할인된 것처럼 보여도 실질취득비용은 120,000,000원 수준을 중심으로 유지될 수 있습니다.
또한 배당 계산에 포함된 3층 법인 보증금과 여러 호실 미확인 전입 기록은 501호에 실제 적용되는 권리인지 명확히 구분해야 합니다. 확인되지 않은 권리를 임의로 합산하거나 배제하면 실제 매수인 인수액을 잘못 판단할 수 있습니다.
결론은 입찰 신중·가격 판단 보류입니다. 임차보증금의 배당 및 잔액 인수 구조를 먼저 확정하고, 501호에 귀속되는 임차관계를 정리한 뒤, 최근 실거래 시세와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 저가 낙찰에 성공하는 것이 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지 정확히 파악하는 것입니다.
