부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 504호 오피스텔입니다. 소유자는 김정두, 신청채권자는 신용보증기금이며 강제경매로 진행 중입니다. 신용보증기금은 2024년 2월 청구금액 271,725,670원의 가압류를 설정했고, 같은 해 9월 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 가압류가 말소되는지보다 그 가압류보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금이 매수인에게 남는지입니다. 504호에는 2019년부터 점유한 것으로 기재된 장호성의 임차권이 있고, 2025년 3월 임차권등기명령까지 등기되었습니다. 전세보증금은 최초 110,000,000원에서 2023년 5월 5,000,000원이 증액되어 115,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 5층 504호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 주거용 임차권등기 존재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 137,000,000원 |
| 최저매각가 | 137,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 신청 청구액 | 290,624,182원 |
| 등기부 가압류 청구액 | 271,725,670원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 (갑구 4번) |
| 주요 임차권 | 장호성 · 보증금 115,000,000원 · 을구 8번 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심
2013년 덕포동새마을금고 근저당권(채권최고액 126,100,000원)은 2013.03.11 말소되었습니다. 과거 김혜리의 전세권 110,000,000원과 정성열의 전세권 110,000,000원도 각각 2014.12.01, 2015.11.11 말소되어 현재 인수할 전세권으로 볼 수 없습니다.
현재 말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 그에 따른 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 그러나 2019년에 전입·점유를 시작한 장호성의 임대차는 이 가압류보다 선행합니다. 임차권등기 자체는 2025년에 이루어졌지만, 대항력과 우선변제의 순위를 판단할 때 종전 전입·점유와 확정일자를 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 504호 임차권과 다른 점유기록 구별
504호와 직접 연결되는 임차권등기는 장호성 명의입니다. 별도로 확인된 다수의 현황조사 명의는 해당 호실의 실제 점유자인지 구별해야 합니다. 특히 3층으로 기재된 법인 임차관계는 5층 504호의 보증금과 합산할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장호성 | 504호 부동산 전부 | 2019.05.10 | 115,000,000원 |
대항력 有
우선변제 검토
승계 아님
미배당 잔액 인수 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 | 3층 (본건 504호와 구별) | 2016.03.29 | 5,000,000원 |
별도 호실
504호 인수액 합산 제외 |
| 최혜연 외 호수 미특정 명의 | 504호 해당 여부 미확인 | 각 명의별 상이 | 미상 |
대항력 가능·미상
실제 점유 및 계약관계 확인 필요 |
현황조사 명의는 총 40건이며, 504호가 명시된 장호성 1건, 3층이 명시된 법인 1건, 호수가 특정되지 않은 38건으로 구분됩니다. 이는 504호에 실제 임차인이 40명 있다는 뜻이 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 명의로 확인된 항목은 없습니다.
③ 장호성의 보증금 115,000,000원 — 배당과 인수 관계
| 임차인 | 장호성 |
|---|---|
| 최초 임대차계약 | 2019.04.22 |
| 최초 확정일자 | 2019.04.23 · 110,000,000원 |
| 전입·점유개시 | 2019.05.10 |
| 증액 계약 | 2023.05.10 · 5,000,000원 증액 |
| 증액 확정일자 | 2023.05.11 |
| 총 임차보증금 | 115,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.14 · 을구 8번 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 가압류 |
| 배당요구 관련 기록 | 2025.03.14 문건접수 |
| 매수인 인수 | 보증금 중 실제 미배당 잔액 |
장호성의 최초 확정일자와 전입·점유일은 모두 2024년 가압류보다 빠릅니다. 증액 보증금 5,000,000원의 확정일자도 2023.05.11로 가압류 이전입니다. 따라서 우선변제 요건이 충족되는지와 실제 배당요구의 효력을 확인하여 임차인에게 얼마가 배당되는지 먼저 산정해야 합니다.
특히 유찰되어 낙찰가가 보증금 115,000,000원 아래로 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 실제 배당액이 확정되지 않은 상태에서 유찰 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
다음은 집행비용과 신용보증기금 가압류채권을 중심으로 산정된 기존 배당 추산입니다. 다만 장호성 임차보증금 115,000,000원의 우선배당 가능성이 반영되어 있지 않으므로, 법원의 확정 배당표나 매수인 인수액으로 그대로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 기존 추산 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,718,000원 |
| 1. 신용보증기금 가압류 | 271,725,670원 | 134,282,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 3. 장호성 임차권등기 | 115,000,000원 | 우선배당 재산정 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기존 계산의 신용보증기금 미배당액은 137,443,670원입니다. 다만 장호성의 우선변제 가능성을 고려하면 신용보증기금 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 기존 채권자 배당 | 기존 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 137,443,670원 |
| 1회 유찰 (80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 164,460,070원 |
| 2회 유찰 (64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 186,023,910원 |
1회 유찰 시 최저가 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원은 모두 장호성의 임차보증금 115,000,000원보다 낮습니다. 이 경우 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 배당되지 못하면, 낙찰자가 차액을 인수하게 됩니다.
예컨대 임차인이 선순위로 배당받더라도 보증금에 부족한 잔액을 매수인이 부담하는 구조라면, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 보증금 115,000,000원 수준으로 수렴할 수 있습니다. 반면 실제 배당순위나 배당요구 요건이 달라지면 인수액도 달라질 수 있으므로 각 회차마다 임차인 배당액을 새로 계산해야 합니다.
⑥ 시세·입지·환금성 점검
이 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 137,000,000원이 적정한지, 실질취득비용 137,000,000~252,000,000원이 주변 거래가격과 어떤 차이가 있는지는 판단할 수 없습니다. 최저매각가가 감정가와 같다는 사실은 가격 경쟁력을 입증하지 않습니다.
- 건물 용도. 담덕엄궁온천타워는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설 등이 함께 있는 복합건물입니다. 본건은 5층 504호 오피스텔이며 주거용 임차권등기가 존재합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물로 사용승인일은 2013.02.01입니다.
- 접근성. 건물은 엄궁로 204에 소재하며, 남서측 진입로를 통해 엄궁로와 연결되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 소로한면 접면입니다. 공시지가 기준은 1,846,000원/㎡입니다.
- 규제. 온천공보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 현재 이용형태와 건축물대장상 용도는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장호성 보증금 115,000,000원. 매각물건명세서상 인수 문구가 있는 핵심 권리입니다. 전액 변제 여부와 미배당 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 우선변제 순위 재산정. 최초 확정일자 2019.04.23과 증액 확정일자 2023.05.11의 효력, 배당요구 요건을 각각 검토해야 합니다.
- 배당 추산 오류 보정. 기존 계산은 장호성 임차권을 우선배당에 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액을 재산정해야 합니다.
- 3층 법인 보증금 제외. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금은 3층으로 기재되어 있습니다. 504호 채무로 임의 합산하지 않아야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 호수가 특정되지 않은 명의가 많습니다. 504호 실제 점유 및 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유관계. 임차권등기 후 실제 점유가 계속되는지, 현재 504호의 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 오피스텔 실거래가격과 실제 취득비용을 비교해야 합니다. 현 단계에서 가격 메리트는 판정할 수 없습니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 취득세 및 기타 부대비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 집합건축물대장을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 미배당 임차보증금”
부산 담덕엄궁온천타워 504호는 감정가와 최저가가 모두 137,000,000원인 신건 오피스텔입니다. 하지만 그 숫자만 보고 입찰 여부를 결정할 수 없습니다.
2019년부터 전입·점유한 장호성의 임차보증금 115,000,000원이 있으며, 매각물건명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 명시되어 있습니다. 기존 배당 추산대로 임차인에게 배당이 전혀 없다면 장호성 보증금만으로도 실질취득비용은 252,000,000원에 이를 수 있습니다. 다만 실제 우선배당을 통해 보증금이 변제되면 그만큼 인수액은 줄어들 수 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 유찰 여부가 아니라 장호성의 우선배당액, 504호 실제 점유자, 최종 인수금액을 확인하는 것입니다. 여기에 시세 검증까지 마쳐야 입찰가를 정할 수 있습니다. 현 단계의 결론은 권리 위험 높음·가격 판단 보류입니다.
