부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 608호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가는 137,000,000원이며 유찰 없이 동일 금액에서 첫 매각이 예정돼 있습니다. 소유자는 김정두, 경매신청 채권자는 신용보증기금입니다. 등기상 2024년 신용보증기금 가압류가 말소기준이 되고, 같은 채권자의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.

등기부만 본다면 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 부산축산업협동조합 근저당권 108,000,000원은 2013년에 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준이 되는 권리는 2024.02.13 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실은 선순위 임차보증금 인수 위험까지 사라진다는 뜻이 아닙니다.

특히 이 사건은 전입신고 시점이 말소기준보다 앞선 임차·점유 신고가 다수 존재하지만, 개별 신고자와 매각 대상인 608호 사이의 대응관계가 명확하지 않습니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 모든 신고자를 608호의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 이들을 일괄적으로 무관한 신고자로 취급할 수도 없습니다. 임차인 특정과 점유 부분 확인이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소, 임차인은 별도 확인

이 사건에서 중요한 날짜는 2024.02.13입니다. 신용보증기금의 가압류가 말소기준권리이고, 이후 같은 채권자가 진행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권은 경매에 의한 말소가 아니라 이미 2013.02.26 말소등기가 완료된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 선행 전입 38건의 실체가 핵심

현황조사 및 문건접수상 임차·점유 신고 주체는 40건입니다. 이 중 38건은 말소기준권리 이전 전입, 1건은 말소기준 이후 전입, 1건은 전입일이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 중복 승계채권으로 분류할 대상은 없습니다.

하지만 40건 모두가 실제로 608호의 임차인 40명이라는 뜻은 아닙니다. 특히 5,000,000원의 보증금이 확인된 법인 임차인의 점유 부분은 3층으로 기재되어 있습니다. 따라서 608호의 실제 임차인 수와 해당 호실에 귀속되는 보증금 총액은 개별 점유관계 확인 후 확정해야 합니다.

대항력 배지는 말소기준일 대비 전입시점에 관한 예비 분석입니다. 확정일자와 임대차 요건이 미확인된 신고는 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 배당요구 기록이 표시되지 않은 경우에도 실제 배당요구 여부는 사건기록으로 최종 대조해야 합니다.

③ 시세·실질취득 — 최저가만으로 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 137,000,000원입니다. 배당계산상 매수인 인수 가정액 5,000,000원을 기계적으로 합산하면 142,000,000원이 됩니다. 하지만 이는 3층 신고 보증금을 포함한 산술적 금액이며, 608호의 실제 실질취득비용을 확정한 값이 아닙니다.

오히려 다른 선행 전입자가 608호의 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 배당 후 미반환 보증금이 추가 인수될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 그 보증금에서 낙찰대금이 배당되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용이 해당 임차보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

위 합계는 각 회차별 최저매각가에 배당계산상 5,000,000원의 인수가 계속된다고 가정한 단순 합산입니다. 실제 낙찰가가 아니며, 3층 임차보증금의 608호 귀속도 확인되지 않았습니다. 다른 임차보증금, 취득 부대비용 및 명도비용도 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 2,718,000원과 신용보증기금 가압류채권 배당 134,282,000원을 반영한 계산입니다. 동일 채권자의 가압류와 본압류 이행은 별도 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 임차인 최우선변제, 당해세, 다른 선순위 임차채권 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 유찰돼도 임차위험은 남는다

신건에서 1회, 2회 유찰되는 경우를 비교하면 채권자 예상배당은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 임차보증금 인수의 판단 기준은 채권자의 미배당 총액이 아니라 임차인의 법적 대항력 및 실제 배당 결과입니다.

특히 선순위 임차인이 실제로 608호를 점유하고 있다면, 낙찰금액이 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가하는 구조가 발생할 수 있습니다. 최저매각가가 하락하더라도 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 실제 용도. 매각물건명세서 비고에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 주거용 상품으로 전제할 수 없습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조로 설명됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전설비, 승강기설비와 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
• 접근도로. 건물 관련 설명에는 남서측 약 10미터 내외 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 관련 토지 정보에는 제2종일반주거지역, 공시지가 1,846,000원/㎡, 사다리형·완경사 및 소로한면 접도가 표시됩니다. 개별 608호의 대지권과 적용 범위는 공부상 별도 확인이 필요합니다.
• 이용 제한. 관련 토지 정보에는 온천공보호구역, 상대보호구역 등도 표시됩니다. 실제 대상 지분에 대한 제한은 토지이용계획 및 대지권 관계를 대조해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 업무용·주거용 이용형태와 임대수요, 관리비, 건물 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 가격으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 608호 실제 임차인 특정. 40건의 임차·점유 신고 중 실제 6층 608호와 관련된 신고자가 누구인지, 신고자의 점유 부분과 계약 목적물을 확인해야 합니다.
• 선행 전입 38건 대조. 2024.02.13 이전 전입신고자들의 현재 점유, 전입 유지 여부, 임대차계약 상대방 및 호실을 확인해야 합니다.
• 보증금 총액 확인. 보증금이 알려진 5,000,000원 외에 다른 임차인의 보증금이 있는지 계약서 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 3층 임차인 귀속 문제. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원이 매각 대상 608호와 어떤 법적 관계가 있는지 확인해야 합니다. 관계가 없다면 608호의 확정 인수액으로 반영해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제 검증. 전입신고일뿐 아니라 인도·점유, 확정일자, 임대차 용도, 배당요구와 배당가능액을 확인해야 합니다.
• 배당요구 여부. 최혜연, 오점숙, 손장혁, 장호성, 안유진, 한희곤, 공소윤, 권봉석, 민만식, 하은정의 배당요구 기록을 사건기록 및 배당요구종기와 대조해야 합니다.
• 오피스텔 이용 실태. 실제 주거용인지 업무용인지, 어느 임대차보호법이 적용되는지, 관련 요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 최저가뿐 아니라 확정되는 미배당 임차보증금, 명도비용, 체납 관리비와 취득 부대비용을 반영해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
• 실거래 검증. 최근 거래와 같은 건물의 유사 오피스텔 가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 제출문서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 보증금이 중요하다”

이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 2024.02.13 가압류와 그 후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 소멸 구조가 단순하다는 이유로 안전한 경매라고 평가할 수는 없습니다.

임차·점유 신고 40건 가운데 선행 전입이 38건이라는 점, 실제 608호의 임차인이 특정되지 않았다는 점, 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 핵심 위험입니다. 특히 예상 인수액 5,000,000원은 3층 임차보증금에 관한 계산이므로, 608호의 실질취득비용을 142,000,000원으로 확정할 수 없습니다.

실거래 비교까지 확인되지 않은 상황에서 감정가 137,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 실제 인수해야 할 보증금이 별도로 존재한다면 가격상 이익이 제한될 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·임차관계 우선 확인입니다. 먼저 608호의 점유자와 선순위 임차인의 보증금 인수 범위를 확정하고, 그 다음 실질취득비용을 실거래 시세와 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 어떤 임차보증금이 실제로 매수인에게 남는가입니다.