부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 701호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김정두이며, 신용보증기금이 청구금액 290,624,182원으로 경매를 진행하고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 말소기준권리는 2024.02.13 신용보증기금의 가압류입니다. 그러나 이보다 앞선 2022.02.18에 전입하고 점유를 시작한 임차인 박장우가 있습니다. 확정일자도 2021.12.30으로 앞서 있습니다. 임차권등기 자체는 가압류 이후인 2024.02.28에 이루어졌지만, 등기일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수는 없습니다.
특히 매각물건명세서에는 박장우의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 등기 말소 여부와 보증금 인수 여부를 구분해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 7층 701호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (2013.02.06 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 신용보증기금 가압류 · 청구금액 271,725,670원 |
| 선순위 임차보증금 | 박장우 · 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입
가압류 이후인 2024.09.03에는 신용보증기금의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 등기는 종전 가압류의 본압류 이행으로 표시되어 있어 같은 채권을 별개의 독립 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
핵심은 을구 3번 박장우의 주택임차권등기입니다. 등기접수일은 2024.02.28이지만 임대차계약일은 2021.12.01, 확정일자는 2021.12.30, 전입 및 점유개시일은 2022.02.18입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자가 기재되어 있으므로, 이 임차권은 선순위 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 701호 특정 신고와 다른 호실 신고를 구분해야 한다
임차·점유 관련 신고는 개인 40명과 법인 1건, 총 41건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 중복 보증금 합산 대상은 없습니다. 다만 이 41건을 모두 701호의 임차인으로 간주해서는 안 됩니다. 701호 전체에 대한 임차권이 특정된 신고는 박장우 1명이며, 법인 임차 신고 1건에는 별도로 3층이라고 표시되어 있습니다. 나머지 39명은 점유 호실이 특정되지 않아 701호와의 관계를 확인해야 합니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박장우 부동산전부 · 701호 임차권등기 |
전입 2022.02.18 확정 2021.12.30 |
125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 2024.02.28 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 3층 신고 · 701호와 별도 |
2016.03.29 확정일자 미상 |
5,000,000원 | 대항력 신고 우선변제 미확인 승계 아님 | 확인 안 됨 |
3층 법인 임차보증금 5,000,000원은 예상 인수액에 반영되어 있으나, 경매 대상인 701호에 실제로 귀속되는 채무인지 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입신고일 | 배당요구일 | 701호 대항력 · 우선변제 | 승계 |
|---|
위 신고자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. '대항력 가능·미상'은 실제 701호에 관한 권리의 성립이 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 배당요구일이 기재된 경우에도 우선변제권이나 배당액을 확정하는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,718,000원 |
| 1. 임차인 박장우 · 우선변제 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 별도 인수 산출 · (주)디유케이바이오산업 김정두(3층) | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 9,282,000원 |
| 3. 갑구 3번 · 강제경매개시결정 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 하면 집행비용 2,718,000원, 박장우 임차보증금 125,000,000원, 신용보증기금 배당 9,282,000원으로 매각대금 137,000,000원이 전액 배분됩니다. 신용보증기금의 가압류 청구금액 271,725,670원 중 262,443,670원은 미배당으로 남습니다.
이 배당 가정에서는 박장우의 보증금이 전액 변제되므로 박장우 관련 매수인 인수액은 0원입니다. 별도로 계산된 5,000,000원의 인수액은 3층 법인 임차 신고를 반영한 것이어서, 701호의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다. 따라서 산출상 매각가와 인수액의 합계인 142,000,000원 역시 확정적인 실질취득가격이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
이 물건의 가장 중요한 가격 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 변제되지 못하면, 낙찰가격이 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 비교해서 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 박장우 미배당 인수 추정 | 별도 3층 신고 인수 산출 | 총인수 산출 | 매각가+총인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 137,000,000원 | 0원 | 5,000,000원 | 5,000,000원 | 142,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 109,600,000원 | 17,734,400원 | 5,000,000원 | 22,734,400원 | 132,334,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 87,680,000원 | 39,298,240원 | 5,000,000원 | 44,298,240원 | 131,978,240원 |
위 금액은 각 회차별 예상배당 및 인수 산출을 사용한 것입니다. 박장우의 미배당 보증금은 총인수 산출액에서 별도 3층 신고액 5,000,000원을 구분한 금액입니다. 3층 신고액의 701호 귀속 여부는 미확정이며, 호실 미특정 점유 신고로 인한 추가 부담은 산출되지 않았습니다. 취득세·명도비 등은 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항 기준)
- 물건 용도. 대상은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 701호입니다. 아파트 가격이나 일반 주거용 공동주택의 환금성을 그대로 적용할 수 없습니다.
- 건물. 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 복합 이용. 건물에는 근린생활시설과 노유자시설 및 업무시설이 혼재합니다. 감정평가상 201·202호는 담덕엄궁헬스, 301호는 담덕노인주간보호센터로 이용되는 것으로 표시되어 있습니다. 건물 내 용도 혼재에 따른 관리·이용 특성을 확인할 필요가 있습니다.
- 도로 및 토지. 엄궁로 204 소재 건물은 남서측 진입로를 통해 엄궁로와 연결되는 것으로 기재되어 있습니다. 토지 관련 기재에는 제2종일반주거지역, 주상기타 이용, 사다리형 및 완경사 등이 표시되어 있습니다.
- 토지이용 제한. 온천공보호구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등과의 관련 표시가 있습니다. 개별 전유부분의 이용에 미치는 구체적인 영향은 해당 건축물 및 토지의 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사실이 모든 이용·관리상 하자가 없음을 보장하지는 않습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 적정성과 매도 가능가격을 산정할 수 없습니다. 특히 선순위 임차보증금과 점유관계가 매수인의 실제 취득부담 및 향후 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박장우 임차권의 실제 배당. 보증금 125,000,000원의 전액 변제 여부가 핵심입니다. 배당 예상액과 실제 배당액이 달라지면 인수부담도 달라집니다.
- 701호 점유관계. 박장우의 임차권등기와 현재 점유상태를 확인하고, 호실 미특정 신고자들이 실제 701호와 관계있는지 구분해야 합니다.
- 3층 임차 신고의 귀속. (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원은 3층으로 신고되어 있습니다. 701호 매수인이 이를 실제로 인수하는지 확인되지 않은 상태에서 확정 채무로 계산해서는 안 됩니다.
- 보증금 미상 신고. 호실이 확인되지 않은 39명의 신고 중 실제 701호와 관련된 임차인이 있는지, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰 시 최저가는 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원입니다. 그러나 박장우의 미배당 보증금 인수액이 함께 증가하므로 최저가만을 투자금액으로 보아서는 안 됩니다.
- 배당순위 확인. 집행비용·당해세·우선배당채권에 따라 박장우의 배당액이 달라질 수 있습니다. 신용보증기금의 가압류와 본압류 이행은 동일 채권의 중복배당으로 계산하지 않도록 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용 및 명도. 실제 점유자, 이용 용도, 임차권등기 말소 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금은 명도와 직접 연결될 수 있습니다.
- 관리비와 설비. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능액과 기계식주차장 등 공용설비의 관리상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 조사. 동일 건물 또는 비교 가능한 업무시설(오피스텔)의 최근 실거래, 임대수요와 현재 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득가격을 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리·가격 모두 확인 전 입찰 보류
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금까지 봐야 하는 경매”
담덕엄궁온천타워 701호는 단순한 저가 오피스텔 경매가 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 125,000,000원의 선순위 임차보증금이 낙찰 이후 매수인의 실제 부담을 결정하는 핵심입니다.
신건 최저가 137,000,000원에서는 예상배당상 박장우의 보증금이 전액 변제됩니다. 하지만 1회, 2회 유찰로 낙찰가가 내려가면 박장우의 미배당 보증금 인수액이 각각 17,734,400원, 39,298,240원으로 증가하는 계산입니다. 즉 낙찰가격이 내려가더라도 실질취득부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
여기에 3층 임차 신고를 701호의 인수채무로 계산할 수 있는지 확인되지 않았고, 호실 미특정 점유 신고도 다수 존재합니다. 거래시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 유리하다는 판단을 내릴 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 권리확인 필요입니다. 먼저 701호의 실제 점유자와 임대차관계를 특정하고, 박장우의 최종 배당 및 인수액을 확인해야 합니다. 그다음 확정된 실질취득가격을 최근 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다.
