부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 7층 704호가 강제경매로 나왔습니다. 물건은 업무시설인 오피스텔이며, 소유자는 김정두입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 137,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 경매를 신청한 채권자는 신용보증기금이고, 청구금액은 290,624,182원입니다.

이 사건의 핵심은 채권액보다 말소기준권리 이전에 설정된 권리에 있습니다. 등기부상 2013년 부산축산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 박혜진 명의 전세권은 여전히 남아 있으며, 2024년 신용보증기금 가압류보다 약 11년 앞섭니다. 따라서 2024년 가압류를 말소기준으로 삼더라도 2013년 전세권이 자동으로 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

또한 현황조사상 다수의 전입·점유 관련자가 확인됩니다. 그중에는 3층으로 표시된 법인 임차인도 있어, 조사된 모든 사람이 경매 대상인 7층 704호의 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 이 때문에 인수보증금 총액도 현재 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

2013.02.06 설정된 부산축산업협동조합의 근저당권 108,000,000원은 같은 해 2013.05.03 말소됐습니다. 박혜진의 전세권을 목적으로 설정된 별도 근저당권 115,000,000원도 2015.04.01 말소됐습니다. 그러나 전세권에 설정된 근저당권의 말소와 전세권 자체의 말소는 서로 다릅니다. 박혜진의 전세권은 독립적으로 검토해야 합니다.

2024.02.13 신용보증기금 가압류는 말소기준권리에 해당하며, 2024.09.03 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행입니다. 이들 후순위 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 가압류가 소멸한다는 점이 선순위 전세권이나 임차인의 보증금 반환 문제까지 해결해 주지는 않습니다.

② 임차인·점유자 — 40건의 조사, 인수액은 미확정

임차·점유 조사에 등장하는 대상은 총 40건입니다. 이 가운데 38건은 기재된 전입일이 2024.02.13 말소기준일보다 앞섭니다. 그러나 선순위 전입이라는 이유만으로 모두 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 704호 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유의 계속 여부를 함께 확인해야 합니다.

전입일이 말소기준권리보다 빠르더라도 실제 점유, 계약관계 및 해당 호실의 일치 여부에 따라 대항력 판단은 달라집니다. 박혜진의 115,000,000원은 임대차보증금 신고액이 아니라 등기부상 전세금입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다.

③ 실질취득액 — 최저가 1.37억이 전부가 아니다

이 물건은 매수인이 부담할 수 있는 선순위 전세권이 존재하므로, 최저매각가만을 기준으로 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 박혜진의 전세권 115,000,000원을 인수하는 경우에는 낙찰대금에 그 금액을 더해 실질취득 부담을 검토해야 합니다.

또한 감정가 137,000,000원이 주변 거래시세보다 낮은지 판단할 만한 비교거래 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가를 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 실제 비교를 한다면 선순위 권리의 인수 여부를 반영한 실질취득 부담을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

현재 배당 추정은 집행비용 2,718,000원을 공제한 뒤, 박혜진 전세권에 115,000,000원, 신용보증기금 가압류에 19,282,000원을 배당하는 구조입니다. 다음 표는 제시된 배당 가정의 산술적 결과이며, 선순위 전세권의 실제 소멸 여부를 확정한 배당표는 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 배당모형은 박혜진 전세금 전액 배당을 전제로 하므로 실제 선순위 전세권 인수 위험과 구분해야 합니다. 3층 관련 보증금 5,000,000원의 704호 인수 여부는 확인되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 권리 위험은 별개

배당 추정에서는 1회 유찰 시 최저가가 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원으로 하락합니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 279,460,070원, 301,023,910원으로 증가합니다.

이때 주의할 점은 선순위 전세권을 인수하는 경우의 실질취득액입니다. 박혜진의 115,000,000원 전세금을 전액 인수한다는 가정이라면, 회차별 부담은 다음과 같이 달라집니다.

위 실질취득액은 박혜진 전세금 115,000,000원 전액을 별도로 인수한다는 조건부 계산입니다. 다른 임차보증금과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 박혜진 전세권이 실제 배당으로 소멸한다면 이 계산은 적용되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 물건 용도. 담덕엄궁온천타워 704호는 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트와 동일한 주거용 환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 건물 규모. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01입니다. 대상은 7층 704호입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남서측 약 10m 내외의 진입로를 통해 엄궁로와 연결되는 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지 현황. 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사, 형상은 사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역으로 표시되어 있으며, 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,846,000원입니다. 이는 704호의 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이는 임대차 및 권리상 위험이 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 실제 거래가격과 거래량을 확인한 후 판단해야 합니다. 특히 본건은 오피스텔의 이용상태뿐 아니라 선순위 전세권과 점유관계가 매각 및 재매각에 미치는 영향을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권 존속 확인. 박혜진의 2013.05.03 전세권 115,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서와 관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 박혜진의 배당요구 확인. 전세권 전액 배당을 전제로 한 추정과 등기상 인수 판정이 다르므로, 실제 배당요구와 전세권 소멸 요건을 확인해야 합니다.
• 704호 실제 점유자 특정. 임차·점유 관련 조사 40건을 건물 전체 조사와 해당 호실 조사로 구분해야 합니다. 3층으로 표시된 법인 임차인을 704호 임차인으로 곧바로 합산해서는 안 됩니다.
• 임대차계약서 및 보증금 대조. 말소기준일 이전 전입자들의 계약 목적물, 실제 보증금, 점유관계 및 계약기간을 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 전입일뿐 아니라 점유 개시, 확정일자, 배당요구 및 임차권의 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 중복 채무 확인. 박혜진 전세권과 관련 임대차보증금이 동일한 반환채무인지 확인하고, 같은 보증금을 이중으로 합산하지 않아야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당모형상 전세권 배당액 115,000,000원 및 신용보증기금 배당액 19,282,000원이 실제 권리관계와 부합하는지 검증해야 합니다.
• 신청채권자의 실제 배당. 회차별 추정에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되는 한편 현재 배당표에는 신용보증기금 배당이 계산되어 있으므로, 서로 다른 추정 결과를 원본 채권관계와 대조해야 합니다.
• 관리비·점유 이전 비용. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분과 점유자 인도·명도 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔 거래를 확인하고, 선순위 권리 인수액을 포함한 실질취득 부담을 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 대조하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받아야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 전세권이 먼저다”

부산 담덕엄궁온천타워 704호의 감정가와 최저매각가는 모두 137,000,000원입니다. 그러나 이 숫자 하나만으로 경매물건의 매력을 판단할 수 없습니다.

2013년에 설정된 박혜진 명의 전세권 115,000,000원이 말소기준권리보다 앞서고, 현재 등기상 남아 있습니다. 이를 인수한다면 실질취득 부담은 252,000,000원입니다. 반면 예상배당은 전세금 전액 배당을 가정하고 있어, 등기상 선순위 권리와 배당 계산을 일치시키는 확인 절차가 필요합니다.

임차·점유 관련 조사 40건 중 상당수는 보증금과 우선변제 여부가 불명확하고, 일부는 경매 대상과 다른 층을 나타냅니다. 따라서 이들 전체를 704호의 실제 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 보증금 인수 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다.

거래시세와 비교할 근거도 확정되지 않았으므로 최저가가 저렴하다는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 유찰이 진행되더라도 선순위 전세권과 임차인의 법적 지위가 자동으로 해결되지는 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 박혜진 전세권의 소멸 여부, 704호에 실제 귀속되는 임대차관계, 배당 후 인수할 보증금 규모를 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 누구의 어떤 권리를 얼마까지 인수하는지에 있습니다.