부산지방법원 2024타경109112. 대상은 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 401호입니다. 사건 분류는 ‘대지’로 표시되어 있지만, 감정평가상 해당 건물의 4~12호는 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 따라서 입찰 전에는 대상 호실의 실제 등기·건축물대장상 용도와 매각 범위를 먼저 대조해야 합니다.
등기부상 과거 근저당권 2건은 이미 말소되어 있고, 현재 권리 흐름에서 중요한 권리는 2024년 2월 13일 신용보증기금의 가압류입니다. 해당 가압류 청구금액은 271,725,670원으로 최저가를 크게 웃돕니다. 다만 등기상 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것과, 그보다 앞서 전입한 임차인이 보증금 반환을 요구할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 이 사건은 후자를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 401호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 사건 분류 / 건물 용도 | 대지로 표시 · 건축물대장상 근린생활시설 등재(감정평가상 4~12호) |
| 소유자 | 김정두 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건상 청구액 | 신용보증기금 / 290,624,182원 |
| 등기 가압류 청구금액 | 신용보증기금 / 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 · 사용승인일 2013.02.01 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현존 가압류와 임차인 확인이 핵심
2013년 설정된 덕포동새마을금고 근저당권(채권최고액 126,100,000원)은 2013년 4월 29일 해지 말소되었고, 2018년 설정된 부산축산업협동조합 근저당권(채권최고액 90,000,000원)도 2019년 3월 6일 해지 말소되었습니다. 따라서 두 근저당권을 현재의 인수 권리로 보아서는 안 됩니다.
현재 권리 흐름에서 기준이 되는 권리는 2024년 2월 13일 접수된 신용보증기금 가압류입니다. 청구금액은 271,725,670원이고, 2024년 9월 3일에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 접수되었습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸할 예정이지만, 말소기준권리보다 앞선 전입·점유에 따른 임차인의 권리까지 모두 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유자 조사 — 보증금 미상과 대항력 가능성이 핵심 위험
현황조사상 점유자·임차인으로 기재된 사람은 40명입니다. 이 중 보증금이 확인되는 사람은 (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원이며, 나머지 39명은 보증금이 확인되지 않습니다. 대부분의 전입일은 기준권리인 2024년 2월 13일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 경우에는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류했습니다.
- 현황조사상 기재 40명 중 보증금 미상 39명 — 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 전입일이 기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능성을 열어 두어야 합니다.
- 배당 계산상 보증금 5,000,000원은 대항력 있고 우선변제권 없는 임차인의 인수액으로 반영되어 있습니다. 다만 기재 위치는 3층이므로 401호와의 대응 관계를 확인해야 합니다.
- 개별 호실이 특정되지 않은 기재가 많으므로, 모든 기재 인원을 401호의 실제 점유자로 간주해서는 안 됩니다. 반대로 원본 확인 전에는 해당 권리를 무시해서도 안 됩니다.
| 성명 / 기재 위치 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 대위·승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최혜연 · 위치 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.11.26 |
| 정지은 · 위치 미상 | 2021.08.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| (주)디유케이바이오산업 김정두 · 3층 | 2016.03.29 | 5,000,000원 | 有(배당 계산상) | 없음 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 서종훈 · 위치 미상 | 2019.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김금순 · 위치 미상 | 2021.05.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 이선자 · 위치 미상 | 2019.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김동환 · 위치 미상 | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 오점숙 · 위치 미상 | 2014.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.10.17 |
| 박춘자 · 위치 미상 | 2016.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 이다희 · 위치 미상 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 손장혁 · 위치 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.10.23 |
| 조갑선 · 위치 미상 | 2017.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김기훈 · 위치 미상 | 2022.08.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 장호성 · 위치 미상 | 2019.05.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.10.11 |
| 안유진 · 위치 미상 | 2022.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.11.19 |
| 한희곤 · 위치 미상 | 2019.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.10.15 |
| 정지현 · 위치 미상 | 2018.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김민지 · 위치 미상 | 2023.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 이재우 · 위치 미상 | 2020.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 이다슬 · 위치 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 조명제 · 위치 미상 | 2024.09.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김상수 · 위치 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 박정환 · 위치 미상 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 서상원 · 위치 미상 | 2019.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 공소윤 · 위치 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.11.01 |
| 박수제 · 위치 미상 | 2018.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 이진나 · 위치 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 박혜진 · 위치 미상 | 2013.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 권봉석 · 위치 미상 | 2022.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.10.21 |
| 이소정 · 위치 미상 | 2022.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김남현 · 위치 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 김진수 · 위치 미상 | 2022.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 정지영 · 위치 미상 | 2017.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 서영주 · 위치 미상 | 2019.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 이종정 · 위치 미상 | 2023.11.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 민만식 · 위치 미상 | 2022.07.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.10.23 |
| 이지선 · 위치 미상 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 조병기 · 위치 미상 | 2013.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
| 하은정 · 위치 미상 | 2023.09.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 2024.11.11 |
| 김종진 · 위치 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 확인 안 됨 |
대항력·우선변제 표시는 확인 가능한 기재를 기준으로 한 1차 분류입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력·우선변제권을 확정할 수 없으며, 기재된 점유 부분과 401호의 대응 관계도 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,536,000원 |
| 매수인 인수 · 임차인 (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 121,464,000원 |
| 갑구 3번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 매각대금 124,000,000원에서 집행비용 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 신용보증기금에 배당됩니다. 신용보증기금의 등기상 청구액 중 150,261,670원은 미배당입니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 최종 배당표와 대조해야 합니다.
④ 가격·실질취득 판단 — 최저가만으로 메리트를 판단하지 말 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 124,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격과 직접 대조하지 않고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 낙찰가만이 실질취득 비용이 아니라는 점입니다.
배당 계산상 인수액 5,000,000원이 대상 호실에 실제로 적용된다고 가정하면, 신건의 확인분 기준 실질취득액은 129,000,000원입니다. 그러나 보증금 미상 점유자가 다수이므로 이 금액을 총취득비용의 상한으로 보아서는 안 됩니다. 추가 인수액이 확인되기 전까지는 총취득비용을 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 확인분 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 124,000,000원 | 150,261,670원 | 129,000,000원+ |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 99,200,000원 | 174,711,270원 | 104,200,000원+ |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 79,360,000원 | 194,194,150원 | 84,360,000원+ |
실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 계산상 인수액 5,000,000원을 더한 값입니다. 미상 보증금, 명도비용 등은 반영되지 않았으며, 해당 인수액이 실제 대상 호실에 적용되는지부터 확인해야 합니다. 위 금액은 입찰가 제안이나 시세 추정치가 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 사건 분류는 대지로 표시되어 있으나 대상 주소는 4층 401호입니다. 매각물건명세서·등기부·건축물대장으로 실제 매각 대상과 용도를 먼저 대조하세요.
- 5,000,000원 인수액의 목적물 확인. 배당 계산에 반영된 임차인은 3층 점유자로 기재되어 있습니다. 대상 4층 401호와의 권리관계가 확인되기 전에는 확정 인수액으로 단정하지 마세요.
- 미상 보증금 확인. 현황조사상 40명이 기재되어 있고 39명의 보증금이 미상입니다. 각 점유자의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력·우선변제권 구분. 전입일이 기준권리보다 앞서더라도 보증금·확정일자·점유관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. '대항력 가능·미상'으로 분류한 점유자는 원본 확인 전까지 위험에서 제외하지 마세요.
- 채권액 대조. 사건상 청구액 290,624,182원과 등기상 가압류 청구금액 271,725,670원이 다릅니다. 채권계산서와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 현장 확인과 명도. 실제 점유자와 대상 호실의 관계를 확인하고, 점유 부분별 인도 가능성 및 명도 비용을 별도로 검토하세요.
- 추가 비용 확인. 관리비, 당해세, 집행비용 및 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 확인하고, 미상 임차인 부담을 반영한 자금계획을 세우세요.
- 입찰 전 원본 대조. 본 분석은 제시된 권리·배당 정보에 따른 1차 검토입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 임차 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가압류가 소멸한다”와 “임차인 인수가 없다”는 다릅니다
이 사건은 과거 근저당권 2건이 말소되었고, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 이것만으로 매수인의 부담이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다. 배당 계산에는 임차인 보증금 5,000,000원의 인수가 반영되어 있고, 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
권리 흐름보다 먼저 풀어야 할 문제는 점유자와 대상 호실의 대응 관계, 그리고 미상 보증금입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 최저가 124,000,000원만으로 입찰의 유불리를 판단하지 마세요. 확인분 기준 실질취득액은 129,000,000원 이상이지만, 실제 총취득비용은 추가 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
