* 160,000,000원은 최저매각가 155,000,000원에 배당계산상 인수액 5,000,000원을 더한 조건부 산술값입니다. 해당 보증금의 신고 장소가 3층이므로 502호의 확정 실질취득액을 의미하지 않습니다. 다른 임차관계의 보증금 및 미배당액이 확인되면 실제 부담액은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 부대비용도 포함하지 않은 금액입니다.

부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 5층 502호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 155,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두이며, 등기부상 최초 소유권보존일은 2013.02.06입니다. 같은 날 설정됐던 덕포동새마을금고의 채권최고액 143,000,000원 근저당은 2013.03.04 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준을 형성하는 권리는 2024.02.13 신용보증기금의 271,725,670원 가압류입니다.

등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 문제는 등기부 밖 임차관계입니다. 선순위 전입 내역이 다수 존재하고, 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 신고인 중 일부는 대상 호실과 연결되는 점유 장소가 명확하지 않고, 확인된 5,000,000원 보증금도 3층 법인 신고입니다. 따라서 건물 전체 조사 명단과 502호에 실제로 대항할 수 있는 임차인을 구분하는 작업이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차관계는 별개

등기부상 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 과거 덕포동새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2024.02.13 신용보증기금 가압류가 이 경매의 말소기준권리입니다. 같은 채권자에 의한 2024.09.03 강제경매개시결정은 해당 가압류의 본압류 이행이며, 두 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 구간

현황조사 등에서 확인되는 점유·임차 관련 명단은 40명입니다. 별도 보증기관 대위변제·승계 신고자로 분류된 사람은 없으므로 아래 명단에 보증기관 승계액을 중복 합산하지 않았습니다. 다만 40명이 모두 502호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 임차인별 사용 호실이 대부분 확인되지 않아, 본건과의 직접적인 관련성을 추가 확인해야 합니다.

아래 표의 ‘대항력 가능·미상’은 말소기준 이전 전입 기록이 있지만 실제 대상 호실의 점유·임대차 성립과 보증금 등이 확인되지 않아 최종 대항력을 확정할 수 없다는 의미입니다. 우선변제권 역시 확정일자 등이 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. ‘배당요구 미확인’은 배당요구를 하지 않았다고 확정하는 의미가 아닙니다.

배당요구일은 신고가 확인된 경우만 표시했습니다. 선순위 전입은 실제 점유·임대차 및 호실 일치가 확인되어야 법률상 대항력 여부를 최종 판단할 수 있습니다. 사업자 신고의 경우 주택임차인 전입과 다른 법적 요건도 검토해야 합니다.

③ 실질취득액 — 계산상 1.60억, 실제 금액은 미확정

최저매각가 155,000,000원에 배당계산상 인수 보증금 5,000,000원을 더하면 조건부 취득액은 160,000,000원입니다. 그러나 5,000,000원은 3층 법인 신고에 대응하므로, 502호에 그대로 적용할 수 있는 금액인지부터 확인해야 합니다.

더 중요한 것은 다른 신고인들의 보증금이 대부분 미상이라는 점입니다. 이 중 502호에 대항할 수 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 실제 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 전액 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 실질취득액은 그 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.

위 합계는 각 회차 최저매각가에 배당계산상의 5,000,000원만 더한 단순 시나리오입니다. 5,000,000원 자체의 502호 승계 여부가 확인되지 않았고, 다른 보증금도 반영되지 않았으므로 실제 취득비용이나 안전한 입찰 상한으로 사용할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

담덕엄궁온천타워 502호의 가격 적정성을 판단하려면 동일 건물의 오피스텔 실거래와 최근 거래 흐름을 비교해야 합니다. 특히 과거 거래 전체 평균만으로 판단하면 최근 가격 수준과 차이가 발생할 수 있으므로, 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격을 우선해야 합니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 최저매각가인 155,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았고, 매수인 인수액도 확정되지 않았으므로 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 근거가 없습니다. 특히 단순 최저가가 아니라 확정된 인수액을 포함한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

집행비용 2,970,000원과 신용보증기금 예상배당 152,030,000원의 합계는 155,000,000원입니다. 계산상 인수 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않는 항목으로 처리됐으며, 502호와의 관련성은 미확인입니다. 미상 임차인의 보증금·최우선변제·우선배당·당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑥ 회차별 배당 위험

유찰이 진행되면 채권자가 회수하지 못하는 금액이 커집니다. 그러나 신용보증기금의 가압류 채권 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이기 때문입니다.

매수인에게 중요한 것은 소멸하지 않는 임차보증금이 얼마나 남느냐입니다. 현 배당계산은 5,000,000원 인수만 가정하고 있지만, 502호의 실제 선순위 임대차관계가 확인되지 않은 이상 이 수치만으로 총 부담액을 확정할 수 없습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 용도. 매각물건명세서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 따라서 일반 아파트가 아닌 오피스텔의 임대수요·관리비·환금성을 기준으로 평가해야 합니다.
• 건물. 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식주차타워설비가 기재돼 있습니다.
• 도로 접근. 건물 관련 감정요항에는 남서측 약 10m 내외의 진입로를 통한 엄궁로 접근이 기재돼 있습니다. 실제 차량 출입과 기계식주차장 이용 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,318.0㎡이며 토지이용상황은 주상기타, 지형은 완경사·사다리형, 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,846,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 온천공보호구역, 상대보호구역 등과 관련된 지정·저촉 사항이 기재돼 있습니다. 개별 호실의 사용 및 향후 활용에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 위반건축물. 감정 관련 정보상 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 위반 표시가 없다는 사실만으로 실제 용도와 모든 건축 관련 사항이 적법하다고 단정할 수는 없습니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 실제 거래가격과 거래 빈도, 임대수요가 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 502호 실제 점유자 확정. 현황조사에 등장하는 40명 가운데 누가 실제 502호에 거주하거나 사용 중인지, 건물 내 다른 호실 신고인이 포함돼 있는지 반드시 구분해야 합니다.
• 선순위 임차인 보증금 확인. 말소기준일 2024.02.13 이전 전입 신고자 중 502호에 해당하는 사람의 임대차계약서·보증금·임대차 시작일·점유관계를 확인해야 합니다.
• 대항력과 우선변제권 구분. 전입일만으로 모든 대항요건이 확정되는 것은 아닙니다. 임대차의 성립, 해당 호실 점유, 확정일자, 배당요구 및 배당순위까지 구분해야 합니다.
• 3층 법인 보증금 검증. (주)디유케이바이오산업 김정두의 5,000,000원 보증금이 5층 502호 매수인에게 승계될 수 있는 권리인지 별도 확인해야 합니다. 3층 신고를 근거로 502호의 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 배당요구자별 미배당 검토. 배당요구가 확인된 10명의 실제 임대차 목적물과 보증금, 배당순위 및 잔여 보증금 인수 가능성을 각각 확인해야 합니다.
• 명세서 최신본 확인. 매각물건명세서의 매수인 인수사항, 임차인의 권리신고 및 배당요구, 특별매각조건을 최신본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권액 확인. 사건 청구금액 290,624,182원과 등기 가압류 청구금액 271,725,670원의 차이를 채권계산서와 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 시세 상한 검증. 최근 12개월 오피스텔 실거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤, 확정된 인수보증금을 포함한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 관리비·주차·명도 확인. 공용부분 미납 관리비와 기계식주차장 상태, 실제 점유자에 대한 인도·명도 가능성 및 예상 비용을 조사해야 합니다.
• 감정평가 물건 식별. 건물 내 여러 호실을 대상으로 작성된 감정요항 중 실제 502호에 해당하는 설명인지 확인해야 합니다. 특히 다른 소재지의 교통·입지 설명을 혼용하지 않도록 주의해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 등기와 인수하는 보증금은 다르다”

이 사건은 등기부의 말소기준권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2013년 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 경매 권리분석에서 더 중요한 것은 매수인이 실제로 떠안을 부담입니다. 40명의 점유·임차 관련 명단, 그중 38건의 선순위 전입 표기, 대부분 확인되지 않은 보증금, 그리고 3층 법인 보증금이 5층 502호의 인수액으로 계산된 불일치가 있습니다. 이런 상황에서 계산상 인수 5,000,000원만 믿고 응찰하는 것은 위험합니다.

또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 155,000,000원의 적정성도 판단하기 어렵습니다. 설령 유찰로 최저가가 하락하더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 실제 취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

종합 등급 D(27점). 이는 가압류가 매각으로 소멸하지 않아서가 아니라, 임차관계와 실질취득액을 확정할 수 없는 상태에서 입찰해야 하는 위험을 반영한 평가입니다. 현 단계의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 502호에 실제로 대항할 수 있는 임차인이 누구이며, 인수할 보증금이 얼마인지 확정하는 것입니다. 그 확인이 끝나기 전까지는 권리 위험 우선·가격 판단 보류가 이 사건의 결론입니다.