실질취득 129,000,000원은 제공된 배당 시뮬레이션의 인수액 5,000,000원을 그대로 적용한 조건부 계산입니다. 해당 임차인의 신고 위치가 3층인 데다 다른 임차인의 보증금도 미확인 상태이므로, 409호의 실제 인수액이나 최종 취득원가가 확정되었다는 의미는 아닙니다.
부산지방법원 2024타경109112. 부산광역시 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 4층 409호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 124,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정두, 신청채권자는 신용보증기금입니다. 신용보증기금은 2024.02.13. 271,725,670원의 가압류를 등기했고, 이후 2024.09.03. 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
등기상 매각으로 소멸하는 권리만 살펴보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 덕포동새마을금고 근저당과 이일선 명의 전세권은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준권리는 신용보증기금 가압류입니다. 문제는 등기상의 채권보다 점유자들의 대항력 및 보증금입니다. 특히 다수의 전입신고가 말소기준권리보다 먼저 이루어졌고, 일부는 배당요구까지 했지만 보증금·확정일자·409호와의 관계가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 엄궁로 204, 4층 409호 (엄궁동, 담덕엄궁온천타워) |
| 용도 | 대지 · 건축물대장상 근린생활시설 등재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 10층 건물 |
| 사용승인일 | 2013.02.01 |
| 소유자 | 김정두 (단독소유) |
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 신용보증기금 |
| 경매 청구금액 | 290,624,182원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13. 신용보증기금 가압류 · 271,725,670원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 발급일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차인은 별도
2013년에 설정되었던 덕포동새마을금고 근저당권은 같은 해 말소됐습니다. 이일선 명의 전세권도 2021.04.22. 말소되어 현재 유효한 전세권으로 보지 않습니다. 따라서 과거 전세금 105,000,000원 및 변경 전세금 85,000,000원을 현재 매수인 인수액에 다시 합산해서는 안 됩니다.
현재의 말소기준권리는 2024.02.13. 신용보증기금 가압류입니다. 이 가압류와 뒤따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 서로 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 409호와의 연결 확인이 핵심
현황조사와 문건접수 등에 나타난 임차인·점유 관련 신고는 40명입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어 신고상 실제 임차인·점유 관련자 40명으로 집계됩니다. 다만 이 수치가 곧 409호의 임차인 40명이라는 뜻은 아닙니다. 다수 신고의 점유 호실이 특정되지 않았고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 다음 표의 대항력 표시는 매각 대상 호실과 실제 점유가 일치한다는 전제하의 잠정 판단입니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
‘가능·미상’은 말소기준권리보다 전입일이 빠르거나 관련 신고가 있으나, 409호 점유·임대차 성립·적법한 사용관계 등을 확정하지 못했다는 뜻입니다. ‘확인 안 됨’은 우선변제권을 부정한다는 뜻이 아니라 확정일자 등이 확인되지 않았다는 뜻입니다. 배당요구 접수와 실제 우선변제권 성립도 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 실질취득액부터 확정해야 한다
최저매각가는 124,000,000원입니다. 시뮬레이션상 인수액 5,000,000원을 적용하면 실질취득액은 129,000,000원이 됩니다. 하지만 해당 5,000,000원 임차인의 신고 위치가 3층이고, 다른 신고자의 보증금도 미상이라는 점 때문에 이 금액은 확정된 총취득비용이 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수 | 조건부 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 124,000,000원 | 5,000,000원 | 129,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 99,200,000원 | 5,000,000원 | 104,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 79,360,000원 | 5,000,000원 | 84,360,000원 |
조건부 실질취득액은 각 회차 매각가에 시뮬레이션상 인수액 5,000,000원을 단순 가산한 값입니다. 실제 인수 대상인지 확인되지 않았고, 다른 보증금의 미배당분도 반영하지 못했습니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등도 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,000원 |
| 인수 · (주)디유케이바이오산업 김정두 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 271,725,670원 | 121,464,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 290,624,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,536,000원을 제외한 121,464,000원이 신용보증기금에 배당되며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 합산 채권액은 562,349,852원, 미배당액은 440,885,852원으로 계산됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 124,000,000원 | 121,464,000원 | 440,885,852원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 | 99,200,000원 | 97,014,400원 | 465,335,452원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 | 79,360,000원 | 77,531,520원 | 484,818,332원 | 5,000,000원 |
제시된 시나리오에서 유찰이 진행될수록 채권자가 배당받는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 하지만 이는 어디까지나 채권자 기준 계산입니다. 실제 임차인이 대항력을 갖추고 배당으로 보증금을 회수하지 못했다면 별도의 매수인 인수위험이 발생할 수 있습니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모
- 건축물 용도. 매각 대상 409호는 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 실제 주거 사용 여부와 적법성을 확인해야 합니다.
- 건물 규모. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.01.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 소화전, 승강기 및 기계식주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 도로 접근. 남서측 약 10m 내외 진입로를 통해 엄궁로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 토지 현황. 관련 토지는 주상용 건부지로 이용되며, 완경사·사다리형 및 소로한면 조건이 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 온천공보호구역 및 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,846,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 409호의 매매 시세나 전용면적당 가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 영업 가능 용도, 임대수요, 건축물 관리상태와 금융기관 담보평가에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 대비 저평가 여부를 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 409호 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 40명의 신고자 중 실제 4층 409호에 관계된 사람을 확인해야 합니다. 다른 층·다른 호실의 신고를 409호 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
- 선순위 전입자 대항력. 2024.02.13. 이전 전입자에 대해 실제 점유, 임대차계약, 계약 목적물, 전입의 적법성과 대항요건을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금 미상 신고자가 많습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서를 통해 보증금 및 우선변제권을 검증해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 접수된 임차인이라도 전액 배당 여부는 별도 문제입니다. 배당요구종기와 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 3층 보증금 5,000,000원. (주)디유케이바이오산업 김정두 명의 신고와 409호의 관련성을 확인해야 합니다. 시뮬레이션상 인수액을 그대로 확정해서는 안 됩니다.
- 근린생활시설 적법 사용. 건축물대장상 근린생활시설이므로 주거 사용 여부, 용도변경 및 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 신용보증기금 채권 중복 여부. 가압류 금액과 강제경매 청구금액의 동일 채권 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 산정. 확인된 낙찰가에 실제 인수 보증금, 체납 공용관리비, 명도 및 취득 부대비용을 반영해야 합니다.
- 시세 대조. 동일 건물·유사 용도·면적·층의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 가격 메리트를 평가해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차인 인수 없음”은 다릅니다
이 물건은 말소기준권리 자체가 복잡한 사건은 아닙니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소되었고, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석의 핵심은 등기가 아니라 실제 점유관계에 있습니다. 임차인·점유 관련 신고가 40명에 달하고, 상당수 전입일이 말소기준권리보다 빠르며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 이들이 모두 409호 임차인이라는 뜻은 아니지만, 바로 그 점 때문에 409호의 임차인을 먼저 특정해야 합니다.
시뮬레이션상 인수액 5,000,000원은 3층 신고 임차인에 관한 금액이므로 409호의 확정 인수액이라고 볼 수 없습니다. 다른 선순위 임차인의 실제 보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 근린생활시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가 124,000,000원이 시세보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다.
최종 판단: D등급 — 입찰 보류. 409호의 실제 점유자, 대항력 있는 임차인의 보증금, 배당 후 인수액 및 근린생활시설 시세가 확인되기 전에는 적정 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 인수위험을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
