부산지방법원 2024타경109112. 부산 사상구 엄궁동 담덕엄궁온천타워 6층 601호의 강제경매입니다. 감정가는 137,000,000원, 최저매각가도 같은 금액으로 현재 유찰 횟수는 0회입니다. 소유자는 김정두이고, 신용보증기금의 가압류가 강제경매로 이어진 구조입니다.

등기부만 보면 2013년 및 2018년 설정된 근저당권과 2018년 전세권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.02.13 신용보증기금 가압류입니다. 그러나 부동산 경매의 실제 인수위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 매각 후에도 보증금 반환 문제가 남을 수 있기 때문입니다.

특히 이번 사건은 여러 점유·임차 관련자가 조사된 건물이라는 점을 유의해야 합니다. 이들의 전입일과 배당요구 내역이 확인되더라도 각각의 601호 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당 결과를 구별해야 합니다. 건물 전체에 관한 조사 명단을 모두 601호의 확정 임차인으로 간주하는 것도, 반대로 전부 무관하다고 처리하는 것도 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류

말소기준권리는 갑구 2번, 2024.02.13 접수된 신용보증기금 가압류입니다. 청구금액은 271,725,670원입니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하고, 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 부산축산업협동조합 근저당권은 각각 2016.04.05와 2020.11.25 말소되었습니다. 정훈 명의의 전세권도 2020.11.23 말소되었습니다. 따라서 과거에 설정되었다가 이미 말소된 근저당권·전세권을 현재의 매수인 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 큰 불확실성

현황조사와 배당요구 등에서 확인되는 점유·임차 관련 명의는 총 40명·법인입니다. 이 중 38건은 말소기준일인 2024.02.13보다 앞선 전입일이 기재되어 있으며, 1건은 기준 이후 전입, 1건은 전입일이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류된 명의는 없어, 조사상 40개 명의를 각각 검토해야 합니다.

그러나 이것이 601호에 실제 임차인 40명이 존재한다는 뜻은 아닙니다. 특히 (주)디유케이바이오산업 김정두의 점유부분은 명시적으로 3층입니다. 다른 명의도 601호에 직접 관련되는지 먼저 확인해야 하므로, 601호의 실제 임차인 수와 최종 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.

전입일은 조사상 확인된 일자입니다. 대항력은 실제 점유·임대차 및 해당 호실과의 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 요건 확인이 필요하며, 배당요구 사실 자체가 보증금 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 표시합니다.

③ 보증금 인수 — 5,000,000원도 확정액이 아니다

예상배당에는 (주)디유케이바이오산업 김정두의 보증금 5,000,000원을 매수인 인수액으로 계산한 항목이 있습니다. 이 계산에서는 해당 보증금에 배당하지 않고 매수인이 전액 부담하는 것으로 가정합니다.

문제는 이 법인의 점유부분이 3층으로 기재되어 있다는 점입니다. 경매 대상은 6층 601호이므로, 3층에 관한 보증금을 601호 낙찰자가 반드시 떠안는다고 확정할 근거는 부족합니다. 해당 법인의 계약 목적물과 이 사건 매각대상 사이의 관계를 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 후 미회수액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 이 사건도 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자 매력이 개선된다고 판단할 수 없습니다. 확인된 실제 인수액을 포함한 취득원가가 가격 판단의 기준이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

현재 최저가 수준에서 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,718,000원을 제외한 134,282,000원이 신용보증기금 가압류 채권에 배당되는 계산입니다. 청구금액 271,725,670원 대비 미배당액은 137,443,670원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여대금은 0원으로 추정됩니다.

여기서 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다릅니다. 신용보증기금에 배당되지 않은 금액을 곧바로 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 별도로 존속하는 권리 및 임차보증금 반환의무에 따라 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당액

현재는 감정가의 100%인 137,000,000원에서 진행되는 신건입니다. 아래는 감정가의 80%, 64%로 최저가가 조정되는 경우의 가정 시나리오입니다. 실제 유찰이나 이후 매각기일이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

실질취득(조건부)은 각 매각가에 5,000,000원 인수액이 그대로 적용된다는 단순 가정입니다. 이는 601호의 확정 취득원가나 추가 인수액의 상한이 아닙니다. 다른 선순위 임차보증금이 확인되면 유찰 후에도 실제 취득원가가 예상보다 높거나 특정 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.

⑥ 가격 판단 — 시세보다 저렴하다고 볼 수 없다

이 사건의 가격 판단에서 중요한 것은 감정가와 실제 취득원가를 혼동하지 않는 것입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 137,000,000원입니다. 그러나 예상배당상 보증금 5,000,000원이 601호 매수인에게 실제로 인수된다면 취득원가는 142,000,000원으로 늘어납니다. 다른 인수보증금이 확인되면 이보다 더 높아질 수 있습니다.

비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 자체가 적정한지, 실질취득액이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 유찰 가능성만으로 가격 매력을 긍정적으로 평가하지 않습니다.

⑦ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 건물 용도. 담덕엄궁온천타워는 근린생활시설, 노유자시설, 업무시설(오피스텔) 등 여러 용도가 함께 있는 건물입니다. 매각대상 601호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 2013.02.01 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 스톤코트 마감 등이 적용되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화전, 승강기, 기계식주차타워설비 등이 기재되어 있습니다. 기계식주차 이용조건과 유지관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 도로 접근. 건물 남서측 약 10미터 내외의 진입로를 통해 엄궁로에 연결되는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 이용. 토지 지목은 대지이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 토지면적은 1,318.0㎡, 공시지가는 1,846,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 지역·지구 제한. 온천공보호구역과 가축사육제한구역에 포함되며, 상대보호구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다. 오피스텔 이용·용도변경·향후 개발계획과 관련한 제한을 검토해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설·노유자시설·오피스텔이 혼재한 건물로, 일반적인 단일 용도 주거단지와는 매수 수요가 다를 수 있습니다. 현재 최저가와 실질취득액이 시장에서 수용 가능한 가격인지 별도 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 601호 실제 점유자 확인. 조사상 40명·법인의 임차·점유 관련 명의 중 601호를 실제로 점유하거나 임차한 주체가 누구인지 특정해야 합니다. 건물 전체 명단을 601호의 확정 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.
• 3층 법인 보증금의 귀속. (주)디유케이바이오산업 김정두 보증금 5,000,000원은 점유부분이 3층으로 기재되어 있습니다. 601호 매수인이 실제 인수하는 권리인지 계약 목적물과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 선순위 전입자의 대항요건. 말소기준 이전 전입 기재 38건은 해당 호실의 실제 점유, 임대차계약, 보증금과 대항력 성립 여부를 개별 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 보증금과 확정일자. 대부분의 점유·임차 관련 명의에 대한 보증금과 확정일자가 확정되지 않았습니다. 우선변제권·배당순위 및 배당 후 미회수 보증금의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당요구자의 권리. 최혜연, 오점숙, 손장혁, 장호성, 안유진, 한희곤, 공소윤, 권봉석, 민만식, 하은정의 배당요구 내역을 확인하고, 배당요구가 유효하게 이루어졌는지 및 미배당금 인수 여부를 검토해야 합니다.
• 채권금액 차이. 경매 청구금액 290,624,182원과 가압류 청구금액 271,725,670원이 다릅니다. 실제 배당요구 채권액과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 601호의 임차인별 점유부분, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 인수 조건과 특수매각조건을 확인해야 합니다. 예상배당 수치만으로 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자와 임대차관계가 확정되지 않았으므로 명도 상대방과 인도 절차, 보증금 반환 조건이 함께 검토되어야 합니다.
• 공용관리비 및 시설비. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 기계식주차시설 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래·환금성. 동일 건물 또는 유사 입지 오피스텔의 최근 실거래와 매매 수요를 조사하고, 확정된 실질취득액과 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 매각기일 직전 재확인. 매각기일은 2026.11.10입니다. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 인수위험 해소”

부산 담덕엄궁온천타워 601호는 등기상 말소기준은 비교적 명확하지만 실제 취득원가가 불확실한 경매물건입니다. 신용보증기금의 2024.02.13 가압류가 말소기준이며, 기존 근저당권과 전세권은 이미 말소되었습니다. 그러나 이를 근거로 곧바로 인수위험이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.

조사상 점유·임차 관련 명의가 40명·법인에 달하고, 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 기재된 명의도 38건입니다. 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않은 데다가, 유일하게 확인된 5,000,000원 보증금은 601호가 아닌 3층과 관련된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 예상배당에 포함된 인수액조차 601호 매수인의 실제 부담으로 확정하기 어렵습니다.

현재 최저가는 137,000,000원이며, 5,000,000원 인수 가정 시 실질취득은 142,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 잠정 계산일 뿐이고, 다른 선순위 임차인의 미배당 보증금이 실제로 승계된다면 부담은 더 커질 수 있습니다. 최근 실거래에 대한 검증 없이 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하는 것도 적절하지 않습니다.

결론은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 매각으로 소멸하는 등기권리는 구분할 수 있지만, 601호의 실제 임차인과 보증금 인수액이 확정되지 않았습니다. 먼저 점유관계와 권리 승계를 확정하고, 그다음 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하는 전략을 권하기 어렵습니다.